柏嘉殷房地產經紀：簡單教你美國買房子的10項關注點

一丶注意投資房和自住房的區別

如果你想要在美國買房，應該先弄清買房的目的是什麼。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜歡郊區，有人嚮往市區，有人喜歡獨立屋，有人愛公寓，有人愛住水邊，有人喜歡山坡樹林，買自住房最重要的原則只有一個，那就是自己喜歡才買，只要喜歡，買下來永遠不會後悔。如果是為投資而購房，那就不一樣了。投資的目的是賺錢，在房價緩慢上漲的市場，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。

二丶地理位置

地理位置永遠是投資的第一考慮因素，選擇一個經濟上升區，比經濟下降區要好，所謂經濟上升，通常就是人口是否呈增長態勢。另外，房子的位置不能太偏僻，離學校丶市場等居住配套太遠或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價格也偏低。

三丶建築年代

通常只考慮建築年代在1980年以後的房子，這是因為老房子修理費太高，麻煩多，維護成本昂貴，有人稱老房子價格便宜，如果買下來投點錢進行改造仍是很划算的買賣，其實一般對於不懂修理的人而言，選擇新房或次新房是主要選擇，除非老房子已經過更新改造，否則一般情況下不予考慮。經過測算，投資新房子的毛利率，通常遠遠不如舊房子，但由於舊房子的修理費多，故淨投資回報也相差不會太大。通常50年以上舊房子（這裡主要指公寓樓）的電路丶水路丶管道等設施沒有獨立的電錶丶水錶，於是不得不由屋主支付電費和水費，而美國人一年四季都開空調，浪費相當大，這是筆不可控的開支。故為了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，一般不予考慮。

四丶周邊環境

這裡是指小環境，即房屋所在的社區，如果這個社區的居民很窮，學區不好，通常房價也不會高，如果這個社區附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價格相當誘人，勸你最好還是別買，因為新房子的市場價值會受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景不會大。另外，機場丶大煙囪丶高壓線丶屠宰場丶監獄以及墳場附近的房屋，通通不予考慮。租客往往喜歡交通便利丶商業配套好的區域，方便仍是他們的第一選擇。

五丶佔地面積及房屋朝向

如果是自住房，大多數人都喜歡佔地面積大的獨立屋，這是必然的。但對投資房而言，佔地太大反而是個負擔，會降低投資收益率，因為同樣大小的房屋如果占地面積大，則肯定投資成本大，而花園大又意味著維護開支大，除草丶澆水丶施肥等都要錢，其實美國本身就是個大花園，很少有租客會強調花園要如何如何，他們一般在乎屋內設施遠超過屋外環境，因此，投資房沒必要佔地過大。坐北朝南的房子是非常科學的，風水還是也要看看，風水應該是門科學而不是迷信。風水不好的房屋，人住進去會得病，這不是慫言聽聞。投資房雖不像自住房那樣非常講究風水，但至少也要說得過去。

六丶地稅和保險

七丶房屋保養及支出

按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。

房屋維護支出將是一大筆費用，因此在購房時，在合同中最好約定一個前提條件，那就是為了確保房屋質量，要求聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用通常由購方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求售方修理，如果售方不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋保養著想。

八丶投資回報率

投資回報率要多少才算是成功的投資？如果用現金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麼投資淨回報應當在8%-10%左右才算是划算的買賣。這個投資淨回報的計算方式是：（1）收入：指租金收入；（2）支出：指房屋維護費丶房屋管理費丶地稅丶租金丶廣告費丶法律訴訟費等，有些公寓還有小區物業管理費；（3）淨回報：指收入減去支出後的淨利潤。通常，新房子因為價格高，租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子，通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報率最高。

九丶貸款安排

美國的住房貸款利率目前已達到歷史最低，30年按揭貸款利率一般在5%左右，權益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，一定不能錯過這個機會。只要利用好貸款這個財務槓桿，僅靠租金收入，投資回報率就可達15%甚至更高。由於美國目前的房價處於最低谷，大部分房屋已從高位跌去30%-50%，故如果現在買房且利用好貸款，幾年後的總投資回報率一定相當可觀。

十丶如何對出租屋進行管理

買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都是學問，不同的人管理的效果完全不同。如果自己有時間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費（通常是一年按一個月的租金計算），修理什麼的，最好自己去Home depot 或Lowe's 買零部件，能夠自己安裝的話就自己幹，自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理，但要知道美國的人工費用很高。

本文由地產經紀柏嘉殷所提供