科威朝代地產─江茱俐：買房還是租房？想清楚這8個問題再做決定

大概到了每年春天，人們都要買房or租房這事兒拿出來聊聊。

壓在學生身上沉重的大學貸款、缺乏合適價位的房子以及沒有做好心理準備，都是首次購房者需要面臨的挑戰。然而，最近由美國房地產網站Trulia.com發布的一項研究表明，如果購房者可以精打細算，把購房方案以及管理成本都安排妥當，買房子會是一個非常划算的選擇。

這似乎符合近兩年在美國年青一代（尤其是千禧一代）中出現的購房潮（主要集中在二三線城市），或許是對經濟增長有信心，或許看好美國房產的增值前景，越來越多的的年輕人在27-31歲這個階段就買房。

這份報告研究了一個平均家庭買房之後的每月生活成本，包括了擁有財產稅、保險、所得稅扣除福利等，然後將這個數字和可比租賃住房進行了比較。放眼整個美國，包括一些消費水平相當高的地方，如舊金山和紐約，購買房子的成本要比租金便宜。

舉個例子，如果在Trulia網站上使用一個計算器，並且以華盛頓特區的都會區為例，以10％的頭期款、30年的抵押貸款和4.40％的利率來計算。假設你買了房屋之後住了五年，那麼比起租房則要省下11%的費用；如果延長到七年，那麼這個數字就要漲到23%。

即使在經濟增長放緩的時期，房地產已經被證明是一種不錯的投資方法（雖然比不上國內）。從2000年開始，美國國內生產總值和通貨膨脹率每年提高約2％。截至2016年底，按照標準普爾500指數（S＆P 500 SPX）衡量，股票每年回收率約為4.5％，而房產升值也達到了3.8％。這個數字還沒有考慮到投資IRA或普通股票賬戶所得到的利潤。除了數字之外，如果業主決定出售房產，自由度量自建住房，並避免被要求搬遷的風險，那也提升價值。

除此之外，如果業主決定把房子賣了，他完全可以按照自己的想法將這套房子改建。現在美國的改建市場如火如荼，可以肯定的是，只要改建得當，就能從中賺取利潤。

買房or租房前考慮一下這8個問題：

Trulia所出的報告是客觀地去分析買房和租房之間的利潤差，但事實上，很多人在做決定前會考慮很多的因素，比如存款數量、資金投入的優先比等等。買房確實聽上去有很多誘人之處，但是承受這麼大一筆還款壓力也不是沒有風險。所以，在決定要買房還是租房前，你還是需要考慮這8個問題：

有沒有足夠的資金完成首付和房屋交易費？

租房當然需要一些費用，你至少需要第一個月的租金和押金，這成了基本的規矩。

同樣，如果你買房的話，你至少得有一筆等同於房價6%的存款——聯邦房屋管理局的房屋貸款的首付最低要求3.5%，加上房屋交易費用2-3%。

不過，這是最低。一般來說，一筆20%的首付意味著抵押資產的淨值看上去漂亮一點，而且不用付PMI（私人抵押保險）。不過，自從房地產泡沫破裂後，20%的首付也越來越少，取而代之的是80/10/10即80%是後期還款，10%是第二筆後期還款，10%是首付，這種做法同樣可以免去PMI。

如果你沒有足夠的錢，那麼你就要考慮在買房前先把這筆存下來。即使是有了這筆錢，你也要考慮是將這筆錢用在其他的地方還是直接拿來付首付。

什麼是你的財務計劃？

不要小看這個財務計劃，每一個富人（或者未來有可能致富的人）都對自己的財務狀況和財務目標一清二楚。買房當然是好事，但是這會阻礙你實現其他財務增長，比如股票投資、基金投資以及短期的現金流，對一些想要創業的人來說，買房更是不可取，一套舊金山或者紐約房子的頭期或許就是你的第一筆天使融資。

買了房之後，你多餘的收入自然是流入還房款的“大軍”，而不是用來還信用卡或者是學生貸款；此外，你的退休基金和你的應急基金也都要靠邊站了。因此，你需要非常仔細地評估你的財務目標，決定哪項投資是應該優先考慮的——至於你是想要先買房，還是先去投資其他的理財項目，這個就需要你自己好好決斷。

房價和租賃費用哪個更划算？

房地產市場往往會影響租賃和買房之間的取捨。其實，美國有很多網站，包括Trulia、Zillow都推出了所謂的price-to-rent ratio，這個數字可以告訴你在你所在的城市到底是買房划算還是租房划算。

如果拿一個$200,000的房子作為參考，租房的價格是$1000每月，那麼租房比就是16.67，就是拿房價除以一年的租房價格得出的數字。這個數字越低，買房的性價比就越高，如果數字越高，那麼租房的性價比就越高。

在美國，一般一線城市的price-to-rent ratio都很高，像舊金山就達到了45.88，紐約的曼哈頓就更嚇人了，達到了50.68，這意味著在這些城市的租房性價比要比買房高。

相反，如果你去看底特律、克利夫蘭、孟菲斯這些中西部城市，或者是一線城市的非市中心地區，比如紐約的皇后或者巴福羅地區，price-to-rent ratio就很低，這意味著買房就變的划算。當然了，這只是一種價格的參考手段，即使在三番租房要划算，三番的租金一樣是嚇死人。

你準備定居多久？

是否買房往往和你的工作性質也很相關，因為在長期定居的前提下，買房一定是比較明智的選擇。大多數穩定就業的人一旦定居了幾年，就不會在城市之間移動，像教師，會計師和其他專業人士，他們的工作地點普遍比較穩定，擁有家庭，面對的工作市場也是區域性的，他們就可以考慮買房。

和price-to-rent一樣，美國同樣有網站統計住戶在該地區需要住房多久才可以回本。

是否能得到一個不錯的房貸？

想要降低還款利息以及更好的房貸方案，你需要有一筆看上去不錯的收入以及很好的信用。在美國，信用是王道，如果你想要了解在美國如何提高信用，可以參見公眾號之前推出的關心累積信用的文章。當然了，有時候你可以在信用很差的時候獲得不錯的房貸，但你需要在同等時間裡支付更多的還款。

你自己心裡可以算一筆賬：大多數抵押貸款都是30年。考慮到這一點，劃上幾個月甚至是一年去重新建立的你信用來換取30年內的低利率，絕對是一件很賺的事情。根據MyFICO.com的數據，如果您的信用評分提高了50分，從650+到700，你就可以獲得80個基點的抵押貸款利率。

作為房屋擁有者，還需要支付什麼費用？

當比較租金與購買的成本時，請確保你是囊括所有除了抵押貸款和利息之外的成本。這就包括了託管成本、房主保險和財產稅。你還需要預期到每年房子的維護成本等於房價的1-3％，還有就是房主協會費用、垃圾回收處理費用以及水電煤氣費用。當然了，有些租客的費用裡也包括了一些水電費。

心理能承受買房之後的風險和壓力麼？

這是一個很值得思考的問題。許多人覺得，買房是一個比租賃更加明智的選擇，因為這是一筆投資。但是，任何投資都存在鋒線，買房當然也有買房的風險。

從來就沒有人能保證你能從房產投資中得到豐厚的回報，參考2008年買房的人們，即使房地產市場很好，日常的失業風險或者其他的經濟困難都有可能造成比較致命的打擊。

是否有稅務優惠？

租房是享受不到什麼稅務優惠的。

如果買房，已婚住宅擁有者或者單身住宅擁有者可以享受最高100萬美元的抵押利息扣除，已婚而夫婦獨立報稅者，每人可以享受最高50萬美元的額度。列舉扣除者同樣可以將房產稅從應稅所得中扣除。

決定租賃還是買房和你的生活方式以及價值觀息息相關。對許多人來說，擁有自己的房子能獲得完全的控制、隱私和自由。其他人則可能更喜歡租賃帶來的便利性、靈活性和短期承諾。這兩種背後的生活方式是完全不同的。

（本文由科威朝代地產─江茱俐提供 文字源自鳳凰金融北美理財）