逹人意見專訪一：加州屋主免法拍之房貸改革法案

EMILY秦--短賣專家
EMILY CHING (DRE# 01341344)
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SB900+AB278提案的立意旨在簡化銀行與屋主之間改貸談判的程序，以及在此過程中避免屋子被輕易沒收。因為逆水屋屋主與銀行之改貸談判耗時甚長，尚且有3個月的"試用"期。往往在未經達成協議或試用期未滿之前，銀行另一負責法拍的部門即已進行沒收的動作。此項立法允許進入法拍程序的屋主，適時阻止其貸款銀行在雙方達成改貸解決方案之前進行法拍。

我們發現這項提案對華人之影響並非很大，主要是華人逆水屋屋主一般都走短賣路線，在短賣過程中，有經驗的地產經紀總會主動要求延期法拍日，或在法拍日之前順利賣出房子。華人的改貸(Loan Mod)也都由專業人士經手，很少聽說在談判之時，銀行即"悄悄下手"。法拍的程序皆經過一定的通告、公告，屋主很難以"不知情"為理由向銀行提告。另外，許多受房貸之困的華人屋主甚至主動交出屋子”Deed-in-lieu”，或任由銀行沒收房子，以解除房貸之壓力。

Ｅmily秦--短賣專家的專業領域是在法拍過程之前，幫助逆水屋屋主與其貸款公司交涉短賣或改貸的可行性。改貸後的每個月的付款額(本金，利息，地稅，保險) 必需在總收入的31%之內，尚且本人必須有嚴重的經濟窘境 (離婚、失業、患病…) ，才能符合資格。她發現一般華人的房子都有很多的淨值( Equity)，即使經濟狀況稍微窘迫，咬咬牙關維持現狀，向親友週轉或做refinance(重貸)，不需由原貸款銀行改貸，即可渡過難關。就算是有經濟困難的屋主，在租與買每月皆是同等開銷的考量下，大多會設法分租(開源節流)保住自宅，不會輕易做短賣。能做短賣的房子大多是沒有太多淨值或投資性的產業(在其失業之時，房貸累欠，房客欠繳，房價嚴重逆水…) 。

因此與華人較息息相關的挽救法拍的法案是在去年(2011)07月15日付諸施行的加州458法案：加州法令保障逆水屋主(自住屋者)在短賣成功後，免除其對第一貸款(及其Jr. Lienholders)短欠之貸款額負責，並豁免債務徵稅。

多項的聯邦政府挽救法拍方案(尤其是HAFA：Home Affordable Foreclosure Alternatives)，更對短賣屋主設有總總保護措施。唯聯邦法案只施行至12/31/2013，而後短欠貸款額是否仍完全豁免，目前未能預見。

在Ｅmily秦--短賣專家所經手的短賣投資性產業(非自住屋)中 ，僅有少數的第２貸款銀行要求少許的"貢獻金"。大多數的銀行一旦同意短賣，即解除對貸款者短欠部分的永久追討權力。往往此5千、一萬元的貢獻金都由買方來負擔給付。在Ｅmily 秦--短賣專家所從事Short Sale這麼多年的個案中，僅有一間房因為貸款公司認為房子應該求價更高而拒絕既有的買方(然而事實證明，此間房舍在REO的過程中，以更低的價錢更長的時間才再次賣出)。

最近這一兩年，銀行對短賣的審理程序已簡化並放寬許多，更多的華人也樂意競買。加州房市尤其受惠外資的投入，景氣一片欣欣向榮，地產經紀無不應接不暇，疲於奔命。買短售屋、銀行屋的風潮當可再持續多年。另外，競標法拍屋之風險非常大，大多由大資大戶自行經營，少有經紀人代客參與。

Ｅmily 秦是資深的短賣專家，擁有法拍屋短售屋多項特殊認證的資格。更有豐富與銀行直接談判的經驗及近百分百的成功案例。經手過多項個案都是其他地產經紀做不成或不願做的，在Emily秦--短賣專家手中，在她豐富的經驗及沉穩的作風之下，地產難題大都可以順利迎刃而解。另外，在她代理短賣房屋上市之時，仍會設法交涉改貸。Emily秦--短賣專家一向為客戶爭取更多權益，免除屋主遭到法拍的危機。百分百把握，信心滿滿的 Emily秦--短賣專家，歡迎您隨時來電諮詢各項地產疑問。