美國房地產貸款的機制及審核方式

美國房地產的核心是房地產貸款系統。這個貸款 系統包括聯邦水準的貸款政策與利率，房地產貸款 二級市場的發展，以及房地產貸款三級市場的貸款 方針。目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標 準來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和 商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是 利率方面。

利率的歷史:

美國住宅貸款的利率--固定利率，是由美國的債 券市場 (Bond Market) 決定的，而不是人們所想 的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯 儲基準利率相關聯。目前美國的聯儲拆借利率已降 至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸 款的長期利率，主要受制於長期公債行情。眼下長 期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即 將來臨。所以目前最重要的是，應保握貸款時機， 做一些相應的調整。建議如下：

‧ 將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年 限，省下15年的利息；
‧ 將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度， 自救度過經濟難關；
‧ 抵押貸款套現：如果房貸少或全淨值，可考慮增 加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的 槓桿功能，走致富的捷徑。

個人信用：

經過這次次貸金融風暴和信用危機後，各銀行對 房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好 的貸款方案和利率，取決於以下四大因素:

一. 良好的信用。

所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得 來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前 所有銀行都會採取3份報告中的中間值作為信用審 定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，並 評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分 數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸 款利率。

這個信用指數是基於以下項目的評估:

‧ 付款歷史：是否按時付款? 是否有晚付的習慣? 幾次? 30天，60天，90天晚付? 持續多久? 今年？ 去年? 有無破產紀錄? 有否被人追債? 在法院，國稅局有無欠錢記錄? 是否欠付小孩譫養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被 追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一 年就可不算入評估。
‧ 信用卡額度：額度愈高，表示信用愈好。但是每 月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否 則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分愈多。 
‧ 信用歷史： 銀行需要評估至少4條信用線，其中 二條需有兩年以上的信用歷史
‧ 信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
‧ 信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。

二．穩定的收入。

這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支 出的2.5倍。目前通過的負債率DTI Ration (負債/ 收入) 為收入的55% 以下，但是各銀行的標準又不 同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產 稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記碌)/月總收 入=<55%

審核收入的基準有2點:

1. 穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工 作2年以上的紀錄
2. 足夠的收入來源。收入証明可用以下方式:
‧ 固定工資: 用於上班族，提供2年的W-2表，按 稅前收入審核
‧ 自雇企業主：領1099表, 提供2年的保稅單，按 照稅後AGI計算2年平均收入

三. 資產証明。

這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票帳 戶、定存、退休帳戶及股票等。頭款及購屋費用， 再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩 個月以上的證明。請先把您的現金如果想在近兩個 月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後 影印著兩個月的銀行帳單（全部頁數）作為存款証 明。如果房貸少或全淨值，銀行不接受從網路印出 的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和 帳戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)

任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一 封解釋信，解釋錢的來源 (LOE-Letter of Explanation)。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和証明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。

四. 房屋價值:

這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵 押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主 選擇LTV 80% (貸款額/房價)以內的貸款方案，因 為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保 險, 即PMI (Private Mortgage Insurance) 。根 據貸款額度的不同，月保費也從150美元 到250美 元不等。LTV 越低。貸款方案及利息利率就越好。 現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴 格。除了要看2年的W-2收入表, 1099表,個人報稅 表 (Tax Return) 之外，還要貸款人填4506T表格 (IRS Form)，用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉 以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不 符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借 貸。

這對很多華人來說，並不是個好消息。因為大多 數華人手頭持有現金，也具備償還貸款的能力，可 就不在會報稅時填入大金額的收入。以前可以採用 不查收入的貸款方案，只要個人信用分數在700 或 740分以上就可以貸款。但是這次次貸金融風暴和 信用危機，導致許多銀行因損失過巨而關門大吉。 那些沒倒閉的銀行從此緊縮各類貸款方案，所有零 頭款申請、百分之百貸款、不查收入、不查資金的 貸款方案已不復存在。

如要想乘這次房價大跌的時刻，准備買房投資， 今年報稅時最好和會計師先研究一下，把收入提高 並多繳收入稅，把報稅表做得漂亮一點。這樣就比 較有高的機率貸到款。

至於少數幾家放款給外國人的美國銀行，現也不 復存在。只有非常少數在美的中國銀行，如BEA銀 行, 能憑藉其雄厚的資金實力，以及在中國的分行 業務，還會貸款給境外人士。他們的貸款方式如 下: 貸款額度不能超過50%，還要審閱貸款人的資 產証明、銀行存款証明。

要瞭解更多關於提高信用評級分數以及獲得房屋 貸款的資訊，請聯絡加州商業基金會。(作者邱麗珠（Lee Chiu） 為加州商業基金會理事)