『舊金山地產之王』鴻展菁英團隊! 錢進舊金山

經過Potrero Hill 區496 Utah街道時，也許會被一棟嶄新的白色獨棟屋所吸引，這是鴻展高端房產團隊 Armour Group於2014年開發的。鴻展團隊聯合建築師、工程師、室內設計團隊、艾美獎攝影團隊，將一處未在市場上銷售的維多利亞建築徹底改造，打造出了現在這棟現代化獨立兩單位建築。在完成這些改造後，房子市價連翻2倍，從僅1百萬的市值升至3百萬，僅上市14天，便得以成交。建築最初是以TIC的物業形式開發，屋主在這裡居住滿一年以後，物業形式便可轉為2個Condo，市值還會繼續升高。

496 Utah設計與建材選購上更實行政府推廣的綠色環保節約政策 接連帶動potrero Hill社區的改造與提升房產的價值  此工程分為12個項目, 內部重造8個項目. 將高科技融入生活 採用節約省電設備 中央操控恆溫 隱藏線路 內置安全警衛系統 手機控制開關門鎖等等

如此大的項目、複雜的交易過程，鴻展高端房產團隊是怎麼做到的呢？

鴻展高端房產團隊在舊金山有20多年的地產經驗，在近10年還創造出了7億9千800萬美元的銷售額，被冠以『舊金山地產之王』的稱號。憑著良好的聲譽，灣區的地產經紀非常重視與鴻展團隊的合作。鴻展還與眾多的開發商有良好的地緣關係，擁有大量不在市場上的房源。這些都促成了鴻展團隊能夠在舊金山高端區域拿到稀有的好房源，而且還有能力聯合精英團隊來共同完成豪宅多種項目。

鴻展團隊能在舊金山有如此優異的成績，也得益於這裡獨特的房地產市場。為什麼要選擇在舊金山投資？

為何投資舊金山房地產？

舊金山一直被認為是全美房市領先的地區，有限的土地供應、緊湊的開發，還有收入不斷增加的家庭，以及房租管制、較強的租戶權利法律保護，讓舊金山房地產從市場低迷期華麗轉身。而且在過去幾年，舊金山的物業價值保持的比全美其他地區都要好。

2011年是舊金山住宅房地產市場的轉折點，供需狀況和總體經濟狀況都有所改變。在2012年早期，舊金山房市加速發展非常顯著，接著在2013年春季的幾個月加速發展到甚至有些瘋狂的程度。在2013年下半年，市場趨於穩定，但隨後的2014年，再次迅猛增長。在2014年下半年有所緩和，高端社區的價格略微下降，在較為可承擔地區的房市有向上趨勢。

舊金山自2011年以來，價格普遍增加了30%～40%。實際上，舊金山的大部分街區還未超過2006年～2008年的市場高峰值。

在舊金山哪些區值得投資？

舊金山房產價格自2011來一路攀升, 買家看總體平均售價覺得買不下手，事實上是因為特定的豪宅區和北方近海區域如Pacific Height、Sea cliff、Marin、Presidio的高售價將平均售價拉高,還有一些區域還在發展中，價格相對較低。一旦看准潛力好房，應當及時買進。

在此先介紹6個區域：

1.  Northwest- Inner/Central Richmond推薦原因：

地形：平地, 此區多大塊方地有後院，平均佔地2,152平方英尺，獨棟屋居多。舊金山的獨棟屋越來越少，所以越來越珍貴

經濟方面：新華埠、大量各國餐飲跟商業（銀行、書店、購物等）湧入；

獨棟屋：在此區如果有法拍屋、舊屋改建，價格1百萬以下，以及位於Clement 和Califrnoia這兩條街附近的機會一定要把握。

2. Jordan Park/ Laurel Heights / Lone Mountain

推薦原因：地形稍微有幅度，較多Condo/TIC機會；

位置：鄰近Lower Pacific Heights和Presidio Heights帶動房價； 此兩區近期很多屋主翻新CONDO轉賣，如果有低於$85萬的Condo/TIC要把握；

（圖）

3. Central North區: Lower Pacific Heights推薦原因：

地形：幅度不大的坡地  Lower Pacific Heights，Western Addition獨棟屋多於CONDO/TIC，Condo/TIC需求高，許多建築商開始在開發。近期有1棟新建大樓將完工

Rockwell兩座塔, 13個樓, 261 個現代化住所. 包含1戶三房康鬥, 143戶兩房康鬥,117戶康斗， 一樓為5,500 平方英呎的商業用途,地下一層為245個停車位車庫, 141輛腳踏車.目前正在建造中, 預定2016年底可入住, 自2015年四月開賣以來 40%已經售出

4. Alamo Square、Hayes Valley,

推薦原因：維多麗雅舊式建築高齡的獨棟屋居多，因著名景點Painted Ladies和大量餐飲進駐NOPA區，2012年後房價高升近30%，尤其近Almo Square park 和The Panhandl、Duboce Park更是漲幅40%，投資買進老屋改建成TIC/Condo是必然趨勢。

5. Central East:  Mission Bay、South Beach、Yerba Buena：新的UCSF校園在Mission Bay，這裡曾經主要是火車站，現在快速發展，辦公樓和奢華Condo正在興建。

Lumina 工程

6. Potrero Hill：由於年輕族群的湧入高科技公司，Shuttle站自2012年開始發展。由於地形在坡地上的關係，大多是獨棟屋改建成TIC或Condo， 496 Utah St這棟房子就是一個很好的例子。

如何投資舊金山？

1.擅用低利率貸款及時咨詢貸款經紀人

30年貸款固定利率 （2012年至2015年4月）

(資料來源:Freddie Mac)

現在利息還是持續低水平，預計到2015年底利息還是低於4以下。由於利息低造成可全現金的買家也來貸款，使得貸款變難，貸額度變少，審核期變長。在決定買房前1個月一定要先將貸款辦好。以有聲望的大公司如Wells Fargo、First Republic Bank為佳。同時，找到好的貸款經紀人也很重要，鴻展合作的貸款經紀人都是10年經驗以上，大多數的案件皆能在1星期內辦好。如果您的資產在海外，無論海外人士、無身份還是擁有身份的新移民，鴻展都可以幫您介紹安心合法貸款，利率在3.67～4.6的範圍。

2.高房價豪宅區更要抓准機會投資

Pacific Heights、Presidio Heights、Cow Hollow、Marina平均獨棟房價破4百萬，新崛起的Noe Valley、Cole Valley 平均獨棟房價破2百萬，相比之下，投資買賣 CONDO/TIC 是不錯的選擇。

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由於這裡的地理位置關係，房價穩定只升不迭，投資報酬率高，轉租容易。

但是房源少，要怎麼買進呢？

掌握不在市場上的未上市屋是關鍵。只有長期深耕此區的專業人士才能得到信任。鴻展在這兩區域有很強的地緣關係，擁有大量不在市場上房源。最近不在市場上的房源是在Marina的1間臥室 Condo，面積1千多平方英尺， 向北可看海景，一個街口可到Marina Blvd。屋主正在委託鴻展找到合適的買家，預定價格$95萬。

3 .了解舊金山  解讀房屋特徵

在購買舊金山的房子前，還需要仔細了解下舊金山的房屋特徵，做出最好的選擇。

舊金山特有的氣候及地勢，使得舊金山的房子特點與其他城市不同。舊金山三面環海，城市的東部及北部陽光相對比較充足，西邊靠海處下午會經常起霧。在舊金山有天窗、在街角處的房子接觸陽光時間長，會比在街道中間、沒有天窗的房子要好，

如果開車來到舊金山會發現，找到一個停車位置會有「如獲至寶」的感覺。舊金山要租下一個固定的停車位置要10萬美元起價，所以在購買房子時，最好確定是否有車庫或帶有停車位置的房子。

選擇獨棟屋時，房子的年份不是主要考慮因素。由於舊金山不同街區價格差異較大，在挑選房子時，應主要考慮房屋的佔地大小及位置。舊金山地小擁擠3000平方英呎就算大了 鮮少有超過3000平方英呎的獨棟屋 

舊金山不同的街區有不同的zoning規定，而且分類很細，需要找有經驗的地產經紀來幫助辨別。通常來講，Zoning規定RH2、RH3非常受歡迎，可以在這塊地上蓋2棟或3棟自住房。往上更可加高40尺 建造多樓層

由於舊金山的房價高，可以考慮價格較低的法拍屋（Forclosure）或拍賣屋（probate sale）。法拍屋由於原屋主不能承擔貸款被拍賣，拍賣屋是由於原屋主過世沒有繼承人被拍賣，通常定價會偏低供買主競價。鴻展位於30th Ave的拍賣屋 起價79萬 在第一星期就有超過20組買家 想要優先得到消息 買家一定要找有屋源的房產經濟團隊合作

另外，如果有購買新屋的機會也別錯過。新屋出售商通常會在還沒有完全向公眾出售之前，通知知名的地產經紀提前預售。如果是出售商為試探市場的第一期工程，不但買家競爭少，價格也會偏低。隨著越來越多的買家來爭相買方，後期的工程價格可能會抬高。譬如近期的新工程ROCKWELL在尚未開放參觀時 鴻展就接獲邀請通知 掌握第一線消息 及時提供給買家知道　

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