投資美國房產最容易被忽視的風險有哪些？

不知道從什麼時候開始，去海外買房成為了許多高淨值客戶的時尚選擇，尤其是次貸危機後，美國的房產簡直成為了中國有錢人眼中的香餑餑。每年中國人購買美國房產的規模迅速增長，2010年，中國人投資美國住宅投資額僅為59.4億美元，2014年，這個數字已經達到286億美元的高位。

當然，相對國內來講，美國房產確實有價格便宜、租金高等優勢，但有也有很多的風險，常見的比如有：房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等等，這些一般都是中介公司會明確提示的。但有一些隱藏的風險，中介則一般都不會主動提示，同時投資者自己也是很容易忽視。

容易忽視的風險一：不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30%的個人收入稅。

有很多投資人是不具有美國身份的，美國稅法規定，對於不居住在美國的非美國人的房租收入徵繳房租總額30%的個人收入稅，而且這個稅還不能申請基於中美兩國稅收協定的抵扣，這項稅收的負擔是很重的，而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用於出租的話，這個風險是必須考察清楚的。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅，雖然其累進稅率最高達35%，因為可以降低納稅基數，一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃，而美國的律師費是比較貴的。

有部分國人會選擇一些土辦法避稅或者乾脆不報稅，但這種方式風險更大，可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問，如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這麼高了嗎？確實不錯，但此時你作為美國的稅務居民，山姆大叔就要對你的全球收入進行徵稅了!

容易忽視的風險二：非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房產時，如果持有期間不超過一年，用累進稅率來進行計稅，累進稅率的。如果持有超過一年，則適用長期資本利得稅，一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達25%甚至於28%，比如50萬美金購買的房產，以70萬美金出售，獲利20萬，需要繳納所得稅5萬美金；而且根據《外國人房地產投資稅收法FIRPTA》，為防止外國人或外國公司出售房產後徵稅難度大，將徵收相當於房產交易價格10%的預收稅，也就是7萬美金，完成交易後，再進行抵扣。

容易忽視的風險三：美國房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費用也是非常高的，有的費用由買方支付，有的費用由賣方支付，在選擇作為投資時，你的房子會需要將來賣出獲利，因此一定不能忽視。

費用一、中介佣金。出售房產時，一般中介佣金由賣方支付，而且美國的中介佣金遠高於國內，達4-6%，而國內一般都在1%-2%；也就是說50萬美金的房子，如果需要賣掉，得支付12-18萬人民幣的中介費。

費用二：產權保險，在美國做房產交易時，一般都會購買產權保險，以防止當產權出現糾紛時，可以買受人不受損失。其保險費率高達房屋總價值的0.5%左右，也就是說50萬美金的房產，保險費可能高達1.5萬人民幣左右，每個州都不一樣，譬如紐約可能需要0.6%還多，而加利福尼亞則只需要0.4%多一些，在西海岸，產權保險一般都由出售方購買，而在其他州，則一般由買房人承擔。

中國投資者往往會覺得產權保險沒必要，這是非常危險的想法。因為美國是一個特別容易牽涉訴訟的國度。一個房子的產權會因為：產權偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房產交易前，一般都會請專業人士進行產權調查，這在國內是不可想像的。雖然做過產權調查，絕大部分美國人人還是會購買產權保險，因為一旦導致訴訟，損失是非常難以控制的。

還有很多其他費用，如下表：

不知道從什麼時候開始，去海外買房成為了許多高淨值客戶的時尚選擇，尤其是次貸危機後，美國的房產簡直成為了中國有錢人眼中的香餑餑。每年中國人購買美國房產的規模迅速增長，2010年，中國人投資美國住宅投資額僅為59.4億美元，2014年，這個數字已經達到286億美元的高位。

當然，相對國內來講，美國房產確實有價格便宜、租金高等優勢，但有也有很多的風險，常見的比如有：房產稅、維修費、律師費、保險費、管理費、租客素質、治安、管理難度、業主責任、訴訟風險等等，這些一般都是中介公司會明確提示的。但有一些隱藏的風險，中介則一般都不會主動提示，同時投資者自己也是很容易忽視。

容易忽視的風險一：不居住在美國的非美籍人士出租單純的房產，需要繳納30%的個人收入稅。

有很多投資人是不具有美國身份的，美國稅法規定，對於不居住在美國的非美國人的房租收入徵繳房租總額30%的個人收入稅，而且這個稅還不能申請基於中美兩國稅收協定的抵扣，這項稅收的負擔是很重的，而且大多數州還有州稅。如果想投資美國房產用於出租的話，這個風險是必須考察清楚的。

當然這部分稅收也可以換一種方法進行納稅，雖然其累進稅率最高達35%，因為可以降低納稅基數，一般算下來應納稅額會有所降低。但這種方式必須聘用專業律師、稅務師進行規劃，而美國的律師費是比較貴的。

有部分國人會選擇一些土辦法避稅或者乾脆不報稅，但這種方式風險更大，可能面臨罰款甚至是刑事責任。

有的投資者可能會問，如果我住在美國或者有美國綠卡不就沒有這麼高了嗎？確實不錯，但此時你作為美國的稅務居民，山姆大叔就要對你的全球收入進行徵稅了!

容易忽視的風險二：非美國稅務居民出售美國房產需要繳納高達獲利部分可能高達28%的所得稅。

當非美國稅務居民或者外國公司出售美國房產時，如果持有期間不超過一年，用累進稅率來進行計稅，累進稅率的。如果持有超過一年，則適用長期資本利得稅，一般稅率最高不超過15%，但特殊情況下可能高達25%甚至於28%，比如50萬美金購買的房產，以70萬美金出售，獲利20萬，需要繳納所得稅5萬美金；而且根據《外國人房地產投資稅收法FIRPTA》，為防止外國人或外國公司出售房產後徵稅難度大，將徵收相當於房產交易價格10%的預收稅，也就是7萬美金，完成交易後，再進行抵扣。

容易忽視的風險三：美國房屋交易成本很高，除了需要繳納高額稅金外，各種費用也是非常高的，有的費用由買方支付，有的費用由賣方支付，在選擇作為投資時，你的房子會需要將來賣出獲利，因此一定不能忽視。

費用一、中介佣金。出售房產時，一般中介佣金由賣方支付，而且美國的中介佣金遠高於國內，達4-6%，而國內一般都在1%-2%；也就是說50萬美金的房子，如果需要賣掉，得支付12-18萬人民幣的中介費。

費用二：產權保險，在美國做房產交易時，一般都會購買產權保險，以防止當產權出現糾紛時，可以買受人不受損失。其保險費率高達房屋總價值的0.5%左右，也就是說50萬美金的房產，保險費可能高達1.5萬人民幣左右，每個州都不一樣，譬如紐約可能需要0.6%還多，而加利福尼亞則只需要0.4%多一些，在西海岸，產權保險一般都由出售方購買，而在其他州，則一般由買房人承擔。

中國投資者往往會覺得產權保險沒必要，這是非常危險的想法。因為美國是一個特別容易牽涉訴訟的國度。一個房子的產權會因為：產權偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤及失職、前房主欠繳的地稅、產權上無效的貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等諸多原因而導致訴訟。在美國做房產交易前，一般都會請專業人士進行產權調查，這在國內是不可想像的。雖然做過產權調查，絕大部分美國人人還是會購買產權保險，因為一旦導致訴訟，損失是非常難以控制的。

還有很多其他費用，如下表：

同時當需要出售持有的房產時，只需要繳納LLC公司的相關稅費即可，而且可以很好的保證實際控制人的隱私，規避房產持有過程中帶來的責任風險。因此對於投資美國的非美籍人士，最好還是先設立一個有限責任公司的代持架構，雖然需要付出一定的時間、精力和費用，但對於長期安全持有資產非常有必要。

在此筆者提示投資者，在進行海外地產投資時，因為經濟環境的不同，一定不能直接套用國內的投資經驗，比如筆者曾經聽一位英國房產投資中介將倫敦郊區的房產類比成北京郊區的房產，聲稱這個地區將迅速的發展成為城市副中心。而實際上一個正在高速城市化過程中的國家（中國）和一個成熟城市化的國家（英國），其大城市郊區的發展速度是不可同日而語的。

同時由於我們對國外的法律、經濟環境和交易習慣等不熟悉，而中介一般為了迅速成交，往往不會告知全部風險，而這些風險往往是我們無法預見甚至於無法理解的。

因此我們在進行投資前，最好找沒有利益關係的專業人士進行諮詢。國內目前正在逐步發展壯大的私人銀行家正是這樣一個國內非常稀缺的專業群體。他們熟悉法律、稅務、全球資產配置、產權梳理、資產保全及傳承，是屬於站在客戶角度並給與客戶專業諮詢和管理服務的專家。
 

文章來源：美房吧