會買房的你懂驗房嗎？網絡大神教你熟悉這個行業的潛規則

驗房師，本身是個專業的技術活，要上懂shingle，下知crawling space。 要知道地區的建築政策，熟知building code，還要明白電路，新式的燃氣，制冷用品，林林總總，總之有關房子，啥都得懂，甚至要知道detached carport， swimming pool的事情（哪裏容易出事，哪裏會有老化的問題，就是後院多了一堵擋土牆，他也得明白這牆腳底下應該是什麽，專業的還要知道是哪種樹，種在哪裏，和地 基下水道的關係，這個地區有沒有道路的改建和下水的重建等等，不一而足，反正你還能補充上很多的方面，最重要的是結構，上下水，電三大塊。

當個好的knowledgeable 的驗房師很難。可以說到了成精的地步那就是能人中的能人。 （我的一個驗房師一眼就瞄到前房主重做了rafter tail的問題，當時令我驚詫不已，隨然這小子的報告裏沒寫，這個事情還是導致房子退了）。

所以啊，市面上的大部分驗房師懂得不是很多，論知識都是rookie， 嫩青子，屬於一掐還出水的哪種。這個行業實際尚沒有行業標準，甚至n多的地方沒有政府規管。你說你是驗房師，學個野雞學校的在線課程，得個結課證書，到政府那裏注冊一下小生意就算入門了。你就可以忽悠那些買房賣房的了。比開個理發館容易太多了。

如果驗房師做錯了哪，他完全可以不負責任，因爲沒有啥能懲罰他，沒有法律，沒有政府的code規定他應該做到一些起碼的標準的東西。買家可以告他， 但他實際上陪不了錢，頂多不幹了。但是你要能證明他錯了，哪可是千難萬難，基於你告他，你舉證的法律基礎，他不會有事。 到了庭上，即使認錯也頂多說一句：“我需要更多的培訓”。然後輕松走人，買家付法律費用。

如果有問題驗房師沒說哪？哪更不是他的責任。爲碼？驗房師有個不成文的規矩：就是不能損害房子的表面結構和塗層，不可以有任何有違安全的行爲，不可以打開不能打開的通道，房門，出口。（只要他打不開，就是打不開，你不可以替他打開）。 所以，他可以規避一切他不想說的東西。

舉個例子，賣方刷漆，把通向attic的通口蓋子給刷了，粘上了。他可以選擇用力打開或是根本不去看。如果attic有漏水的痕迹，他可以規避。將來你發現有漏，也不是他的責任。

驗房師的報告有用麽？好問題，我把自己問倒了。有用，對申請保險索賠有用，對你下一次賣房子有大用。忒別是對俺們這種喜新厭舊的人。

最大的用處是對賣家不是買家（潛規則導致驗房報告對賣家有利）。當你因爲驗房報告通知賣家毀約的時候，你要給賣家驗房報告，然後就會發現非常難。打到了最後，頂多是賣家替你修理之後你入住。

驗房潛規則一：保證房子成交

提到潛規則，說說之一：就是嚴格遵行一個準則，驗房結果一定要保證房子成交，一定要有肉眼能看到的可以修理的小毛病，一定要提出未來的改進的地方但是不影響目前的銷售。有這個規則在，吃虧的永遠是買家。從某種程度上說，驗房師是買賣經紀的幫凶。

驗房師最想說的就是;好房子，結構上下水和電都沒發現問題，籬笆歪了，要扶正恐怕要花300－1000，房瓦四年之後應該換，driveway按政府規定可以寬6米，但是現在只有5米。

驗房潛規則二：殺生哈熟

第一次買房的，第一次賣房的，第一次在本地區買房的，投資客，以上均數生。

第一次買房的：可以忽律n多東西，配電箱都不用看，只看燈和開關，但是一定會告訴你啥是GFCI breaker，位置在那。但是絕不會告訴你美國標準廚房要有兩個以上這玩意和兩個以上240V的插座，廁所裏的插座都必須是GFCI的。

房頂不用上，更不用說告訴你roof flashing的高度和有沒有漏水的可能。也不會告訴你這個Shingle 是美國標準的還是加拿大標準的，適用於熱帶還是寒帶，ice guard？這個概念你都不會知道，當然，錢不會少收。

第一次賣房的：如果你的買家是新手，或是生的，他可以選擇輕松走人，或是嚴格的檢查一切，全部的區別就在於他和買家經紀的關係。

哈熟：是不是熟客？是經紀人決定了你的驗房師，經紀給驗房師飯碗，不是房子買家。經紀，驗房師，房貸經理，中間有很多我們不想知道的關係。

驗房師工作程序？他們沒程序，一般有個工作順序：

1、準備馬虎一下的，提前到場，等你到的時候，他說很多都看過了，呵呵，貓膩啊。 不準備馬虎的，等買家和買家經紀到場一同開看。

2、前面和房屋周圍：積水，大樹，籬笆，driveway…

3、房頂結構，房瓦，排水，attic通風，煙筒，gutter…

4、室內結構，主要有無稱重問題。

5、上下水：從水表開始到廚房衛生間直至排汙的探查開口封閥，太多的東西了。

6、電路：從配電盤到每個燈口插座。

7、附屬設施：主要是和房子不相連的。

8、打印報告：不用說了，制式報告，選項打印。

9、收錢走人。

以上這些對買房的來說都是最重要的，但對驗房師只是一個過場，對他們最重要的是在驗房之前。

如果是你自找的驗房師，（肯定不能當天驗房啊），當他收到驗房的消息之後，聯係找到賣方經紀，通氣，肯定要約買方經紀時間，（不信，你不告訴你的買方經紀 啥時驗房，他也會知道）。到了這一步，該得到的暗示已經很清楚了。你的驗房報告基本上定調了。而且全部是合法合理的做法。

如果是經紀推薦的驗房師，就不用說了吧。 你知道北美的傭金原則，給傭金是合法的，給介紹生意的人傭金算commission， 連報稅的時候都單門列出，可以少納收入稅。

看來反正都是案板上的肉，要想少流點血，就要保護自己多一點：

1、驗房時你必須到場，而且要提前到場，跟著他看，少問多看，看他打開哪裏，不打開哪裏，上房頂看的是哪裏，他沒看的地方，你要認真看， 發現問題，把驗房師叫回來，指給他看。不滿意第一個驗的，要上第二個驗房師，這個下馬威是給你的經紀們的（賣方和買方），她們要明白對你不可以馬虎，將來 真有重大維修，錢就好商量，要不買家就退單了。在你的買房合同上請注明如果買家對第一個驗房師不滿意，要引入第二次驗房。

2、當你準備下單的時候，交定金之前（定金決不可交多，定金交多，買家先死），第二次第三次看房非常重要，重點查細節，不是家具的擺放和那個房間做什麽用。任何和三大項有關的，和采暖制冷有關的，和地下室有關的，要謹慎。

3、多來家壇，買房多提問，用大家的智慧彌補自己的不足。多學習補課，多看裝修的帖子，知道個大概就能保證沒有大礙？

4、選房源當地的知名經紀，做買房經紀，用他們的貸款關係拿低利率，用他們推薦的驗房師，畢竟他們吃這一片土，你住進來，說不定啥時再賣，還要做你的生意，所以不能坑你太多，對不？

5、買的房子必須有survey，切記，切記。啥都能修，房子倒了可以重蓋，買房不要survey，死定了。所有人，包括驗房師，宰你沒商量。

來源：經紀人房産網