資深律師教你在美國買賣房地產交收全過程

在美國，房屋產權轉移是相當簡單的一回事，只要預備一份新的「除名契」(Quit Claim Deed)，或「轉移契」(Grant Deed)，然後由產權轉移人在地保官(Notary Public)面前簽名，再送到縣(County)的登記局(Recorder's Office)，連同一份「初步產權更改(Preliminary Change of Ownership Report或PCOR )表格，繳付不多的登記費，便大功告成了。

中介公司

一般產權轉移是由於房屋買賣，轉移手續都由「中介公司」(escrow company)代勞，特別是買方需要透過銀行貸款，必須由中介公司負責買賣雙方簽署各樣文件(包括上述新屋契)，並確定買方簽署所有借貸文件，一切都簽好後中介公司會將新屋契進行登記，並將貸款文件轉交借貸機構，然後貸款金額便會送入中介帳戶(escrow account)，最後由中介公司將賣屋得款按預先議定的條款送交賣方借貸機構和賣主。在交收過程中，也必定會牽涉到起碼一個「產權保險」(Title insurance)。

產權保險

「產權保險」其實在辦理交收手續的初期已經開始，先由產權保險公司調查和審核物業的產權情況，包括先前房屋的產權轉移情況。這個保險乃在將來產權出現問題時，為受益人提供保障與賠償。產權會發生什麽問題呢？

一間物業可能過去多次產權轉移，難保某次轉移手續有瑕疵，例如有某遺產受益人的產權被忽略或侵占，萬人這樣的受益人突然出現，現今的業主或借貸機構的產權便會出現「缺陷」，在這個情況下，產權保險便要作出賠償。筆者在多年銀行生涯中只見過一次這樣事故，但由於房屋價值動輒便是數十萬元，這個風險不能不防。故買屋時除了借貸機構規定要藉貸人購買「借貸機構產權保險」(lender's title insurance)外，買主也應該購買「業主產權保險」(owner's title insurance)。

前者的保障金額只限於貸款金額，後者乃包括整個交易的價值，並且在買主擁有該物業的全部時間都有保障，故後者的保費通常較前者高。買主不應該為了省錢而放棄購買產權保險。

私人轉移

有時產權轉移是雙方自己私下進行，並不經過中介公司，當然也不會牽涉任何產權保險。常見的是家人之間的產權轉移，華人尤其喜歡由父母將產權轉移子女，近年不少人購買房屋而自己本身不夠信用或收入作借貸，於是加入其他人成為業主去取得貸款，之後再將產權轉回原來的買主。不論是什麽原因，不少產權轉移是私下完成的。

預防問題

這些沒有經過中介公司處理，和沒有牽涉到產權保險的轉移，將來出售物業時是會有問題的，原因是將來的買主需要購買產權保險，而產權保險公司在調查產權過程中，必定發現產權曾作私下轉移，當時並沒有產權保險，故對私人轉移的可靠性有懷疑，必定不肯輕易同意發出產權保險。需知產權保險保費通常大約一千多元，但假如物業產權出現問題時，賠償金額可能高達數十萬，故保險公司必定仔細地作產權調查，確保沒有任何瑕疵或爭議才肯承保。

在這個情況下，要保險公司承保，必須由先前的產權轉移者再簽署一份證明文件；但轉移者到時可能已經搬到國外居住，或者是有任何將來可能不合作的可能。

私下轉移時如何避免問題呢？當然，可由執業律師來幫您辦理除名手續，或在除名時同時進行重貸手續，令轉移過程中有產權保險，將來便沒有問題。但假如沒有購買產權保險的話，便要由轉移者簽署一份文件(通常稱為Declaration of Uninsured Deed或Uninsured Deed Affidavit)，這份文件必須在中介公司本身的地保官(或其認可的地保官)面前簽署。 

房地產契約的種類都有哪些？

房地產契約(簡稱地契)是一份轉讓地產所有權的書面檔，它有各種各樣的形式和名稱，而最為普便的是以下的三種形式：General Warranty Deed (完全擔保地契) , Special Warranty Deed (特殊擔保地契）和Quitclaim Deed (簡單地契)。 

1. General Warranty Deed (完全擔保地契)

General Warranty Deed 也簡稱為Warranty Deed。它是一種最完善的地契轉讓書。在此檔中，地產轉讓人證明自己擁有該地產的全部所有權，並永遠保證擁有該地產的權力。一但有人控告，或對不動產產權有所質疑，不論控告人​​對產權的質疑是源於多久以前，也不論這種瑕疵是轉讓人自己或以前主人之行為造成，轉讓人都會為他的產權作辯護，並彌補產權上的任何暇疵，以保證買方的產權不受其影響。

 2. Special Warranty Deed （特殊擔保地契）

Special Warranty Deed 也叫Limited Warranty Deed。這種地契轉讓書只擔保轉讓人本人是合法拿到對此不動產的所有權，轉讓人也沒有對此不動產做出任何有損其價值的事。如果有任何人因為轉讓人自己的行為而對這地產有質疑，轉讓人會辯護自己的產權，但這種地契並不擔保轉讓人以前的主人是否曾造成產權的瑕疵。一般政府機構或是經由公司轉讓的不動產都是用此類的檔轉讓。如政府拍賣的房子或搬家公司幫人代賣的房子多是用Limited Warranty Deed 來轉讓所有權。這時，產權保險就顯得尤其重要。

3. Quitclaim Deed (簡單地契)

Quitclaim Deed 是一種沒有任何擔保的土地契約， 它並不完全算是一種真正轉讓地產所有權的檔。轉讓人只是放棄他“稱為是他的財產”的不動產所有權， 但並不曾擔保自己就是真正的所有人，也不會為地產所有權中出現的任何問題作辯護。Quitclaim Deed 一搬用於產權沒有爭議的交議中。

比如：夫妻間將產權於一方轉到另一方， 或家人之間的轉讓。如果轉讓人有產權的完全所有權(Fee Simple) ，轉讓人以Quitclaim Deed 轉讓的產權也將是完全所有權。但如果轉讓人對產權沒有任何權力，他通過Quitclaim Deed 轉讓的就是不值分文的一份檔罷了。所以，一般正規買賣地產時很少只用Quitclaim Deed 作為唯一的轉讓檔。

什麼是所的“Deed” ?

談到所謂的“Deed” ，大家一定會問：那什麽是Security Deed呢？地產買賣中常常會看到這份文件，它是地產轉讓文件嗎？事實上，Security Deed是一份貸款抵押書。是買房的人為了向銀行借款，把房子抵押給銀行而必須籤的一份文件。此文件中說明一但買房人不付貸款，銀行就能以房子的真正主人的身份將房子賣給其它人以償還尚未還清的貸款數。Security Deed並不是一份地產轉讓的地契，它只不過是銀行抵押權的證明。

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