著急！手上缺錢，房貸沒還完，如何利用房子再貸款？

很多朋友都有這樣的經歷，剛剛拿到一個投資的項目，前景非常好，但是手上卻沒有大額資金投入，用房子抵押貸款吧，又擔心房貸沒還完，怕銀行不給貸。其實，有一種叫做Cash-Out Refinance的貸款方法，就是可以抵押這套未還完貸款的房子，從銀行貸出資金。

一、什麼是Cash-Out Refinance？

Cash-out refinance就把一個房子的總價值扣除已經有的貸款金額的部分（equity）作為抵押拿cash出來。比如說，有個房子買的時候成交價是$600K，貸款了$480K，那麼你的equity就是$120K，過了三年以後，房子的市價漲到了$1M，房主需要用錢，那麼就可以從$520K的equity中拿一部分出來，比如說，拿出來了$200K，且當時原來的房貸剩的balance是$400K，那麼新的總貸款金額就是差不多$600K，申請cash-out refinance的銀行會用這一個大貸款付清原來的貸款，剩餘的就是可以拿出來的現金，原來的銀行的貸款被close掉，只剩一個大的。

二、什麼樣的房子可以做Cash-Out Refinance？

大體上普通的1-4 unit的single family house, multi-unit house, townhouse, condominium都可以做cash-out refinance，只不過有些lender有些特殊的規定，例如投資房的condo不能做cash-out 等。

三、能拿出來多少錢？

先說一下貸款金額，金額小於$417K的叫做conforming loan，介於$417K到$625.5K（以1個unit的房子，加州大部分地區為例）之間的叫做conforming-high balance loan，大於$625.5K的叫做jumbo loan。Conforming貸款都能拿出來$417K，high-balance貸款不同的銀行規定不一樣，有的沒限制，有的規定只能最多拿出來$250K cash （比如說現在的balance是$320K，貸款$570K ) ，有的是$300K，有的是$500K，等等。Jumbo loan的cash-out比較特殊，每個銀行的規定不太一樣。

再說一下貸款的金額佔房子價值Loan-to-Value(LTV)的問題，自住屋的1個unit的房子的LTV是到80%，2-4個unit的房子的LTV是到75%；投資房1個unit的房子的LTV為75%，2-4個unit的房子為70%.

四、能有幾個有貸款的房子?

(1)如果想做cash-out refinance的房子是6個月以內用現金(cash)買的，那麼包括自住屋以及這個想做cash-out的房子在內一共可以有不超過10個有貸款的房子;

(2)如果想做cash-out refinance的房子是買了超過6個月的，無論是不是用現金買的，那麼包括自住屋以及這個想做cash-out的房子在內一共可以有不超過6個有貸款的房子(不是4個！）

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