美國的低收入租房補貼政策

聯邦政府的財政赤字再次成為輿論的關注焦點。許多批評人士及政客指責聯邦政府過度開支，造成入不敷出的結果。其實，在聯邦政府的支出中，對老人以及低收入者的照顧佔很大的比例，租房補貼便是其中之一。

美國對低收入者的房屋補貼有許多不同的方式，比如老年低收入者可以入住老年公寓；希望買房子的低收入者可以申請購買限價屋；對於負擔不起房租的低收入家庭，則有房租補貼項目，俗稱為“第八款”(Section 8)，因為這個補貼項目是根據《住房法》第八款的規定以及後來的補充規定來運作的。

美國住房和城市發展部(The US Department of Housing and Urban Development)是具體負責低收入租房補貼運作的主要聯邦機構。所謂的低收入者，根據住房和城市發展部的定義，是收入低於當地家庭中間收入(Household Median Income)的百分之三十。以大華盛頓地區來說，我所居住的弗吉尼亞州費爾法克斯郡2009年的家庭中間收入是十萬兩千五百美元，而緊鄰的華盛頓特區則為五萬八千九百零六美元。假如某人的家庭收入是五萬美元一年，如果他們住在華盛頓特區的話，就不算低收入家庭，沒有資格享受政府補貼，但如果住在費爾法克斯郡的話，就有資格享受住房補貼。

獲得政府租房補貼的家庭，主要通過兩個途徑尋找出租屋：一個是在租房市場上自由尋找，按市場價格向房東租房，自己付不超過收入百分之三十的租金，不足的部分由政府支付，當然，所租房屋租金是有上限的，一般來說是根據當地平均水准設定的；另外還有一種方法是政府預先與房東商量好，將房東的房子作為住房補貼屋，固定出租給得到住房補貼的家庭，同樣，租房者需要付不超過百分之三十的收入作為租金的一部分，不足部分由政府支付。

由於租房補貼項目使得低收入家庭比較容易找到合適的房子，所以大受歡迎，目前全美享受到這項政策好處的約有三百萬戶居民，但畢竟人多粥少，許多地方符合條件的申請者等待三丶五年是常有的事，有些地方申請者與獲得資助者的比例高達十比一。

低收入租房補貼項目雖然對“居者有其屋”發揮了很好的作用，但也受到不少批評。其中之一是著名專欄作家丶記者羅申(Hanna Rosin)2008年發表在《大西洋月刊》上的文章，羅申在文章中分析了田納西州孟菲斯地區犯罪率居高不下的原因，指出許多低收入家庭由於獲得租房補助，可以在中產社區居住，造成這些社區罪犯率上升。不過，這篇文章發表後受到許多讀者批評，引起爭論。

此外，批評租房補貼項目的人也指出政府將大筆的錢補貼給低收入家庭，讓他們能夠在中產社區居住是沒有將錢用到點子上，如果能夠將補助費用降低，就可以使更多有需要的家庭得到幫助。

對於房東來說，租房補貼項目可以說有利有弊。有利的是房租大部分由政府支付，不必擔心房客拖欠房租。美國的房屋租賃市場可以說是房客為主，房東最擔心的是房客拖欠房租甚至找藉口拒付房租，而各地的法律大多又是以維護房客利益為主的，一旦房客與房東發生爭執，打起官司來房客往往佔便宜，所以，找到一個能夠按時交房租的房客就很重要。

由於有租房補貼的房客的錢大部分是政府出的，所以租給這樣的房客比較放心。但弊端是租給這樣的房客必須事先接受政府的房屋檢查，還要遵守政府的額外規定，規矩多多，對房東來說十分不便。同時有些房客的素質比較差也是事實，租給這樣的房客，往往引起鄰居的不滿與投訴，使得房東窮於應付。

從目前的市場情況看，願意將房子租給有租房補貼者的房東遠遠不能滿足需要，所以找到更多這樣的房東對於住房和城市發展部來說是一項不容易的任務。當然，法律是禁止房東無端拒絕將房子租給得到政府補助的低收入房客的，但房東可以以房客信用不好丶有犯罪記錄等作為拒絕的理由，以這樣的理由拒絕將房子租給房客是合法的。

除了聯邦政府的租房補貼項目外，各地還有自己的租房補貼項目，例如弗吉尼亞州費爾法克斯郡政府管理著一千五百一十六個住房單位可以出租給低收入家庭。

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