如何擴大自己的投資回報與減小投資風險

投資海外房產時，為了減小風險買家基本會在出手前關注相關城區的房屋空置率、抵押情況、犯罪率、居住者平均收入、社區及房屋設施狀況等問題，而出租後，業主除了會精心挑選租客外，為了能有穩定的投資回報，善待租客並在租金上堅守原則，也是擴大投資回報的重要因素。相信，以上所提到的一些所需關注的要素，投資者都不會忽略，下面是為中國投資者準備了10條最易忽略的減小投資風險的因素。

一、切勿急躁

在看房產廣告之前，想清楚自己的購房目的是什麼。

是為了穩定的租金收入？是要翻新然後再出售？是先出租，退休之後在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過：“民意調查無法代替思考。”

二、購房時就考慮出手房產

在最終敲定之前要想清楚3、5年或者10年之後誰會是下個買家。

1、如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金。

2、如果下個買家是遊客，他們可能變化不定，旅遊市場到時可能會飽和。

3、如果下個買家是當地人，那麼買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的教育房。

三、了解買方中介

買家總是大量研究房產，但是很少研究賣方中介。

除了客戶查詢號，每家中介的登記號碼都能查到。所有的推廣房產的海外中介都必須提供公司、銀行和會計查詢號。

不要有顧慮，因為大部分中介聽到你問這些信息都會認為你是誠心購房的，他們很樂意告訴你這些信息。

四、詳細了解社區

這一點很重要。登陸zipdatamaps.com來查詢當地人口、家庭收入。登陸city-data.com查詢犯罪率和其他房產和業務信息。登陸trulia.com查詢當地租金和房產出售價格（僅供參考，並非100%精確）。

如果你購買的房產在某社區內，那麼要一份租房表複印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還需要一份住房所有權賬目複印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。

如無法親自置辦這些資料，可以請專家代勞，這點費用不能省。

五、要有獨立檢驗報導

很有可能房產外觀不錯，社區環境也很好，但這並不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電線是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、燒水壺是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日後需要花費大量資金來修復。

這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250~300美元。只有預定之後才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。

六、找一個好的房產經理

房產經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量工作，十分不易。

能經年妥善管理投資和租客的房產經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。

房產經理公司能力越強，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。

七、尊重租客，但是要對租客嚴格要求

最好的業主要讓租客滿意，防患於未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便於解決問題。

如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。

不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。

八、盡量選擇最佳房產

在社區環境優美、房產價位適中的情況下，盡量選擇最佳的房產。

如果高層的二臥公寓附送面積或帶大陽台，那麼就要選這樣的。如果之前的業主為地板和廚房花費了很多，那麼賣家開出的額外費用低於之前投入的前提下，買家可以接受。

如果社區有湖，選臨湖的房產。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。

九、避免“太好”的交易

如果交易“太划算”，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。

更多情況下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。

十、一直掌握房產狀況

有時人們買下房產、租出去以後就不聞不問了，但是後來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解決。

隨時關注有關自己房產的資金流動，每個月都要更新文件記錄，確保每年都交稅單。

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