買法拍屋的八個要點

一些喜歡買房的人喜歡買法拍屋。例如，底特律申請破產時，有些人去底特律買法拍屋。很多人在自己所在的城市購買法拍屋。今天我提出幾個建議，供讀者參考。

一、去哪裡尋找法拍屋

首先要儘早識別法拍屋，提前做好功課。市裡和法庭的法拍要公開刊登在報紙的法律欄目上，有的地方甚至出版法拍屋的名單。也有些房地產經紀緊緊盯著法拍屋。假如你認識某些經紀，可以向他們諮詢。

有的公司專門為金融機構處理法拍屋事宜，你可以訂閱加入他們電子郵箱的名單上。你也可以花錢訂閱某些房屋拍賣房服務，這樣你可以定期收到有關法拍的新聞。假如你對某些將要法拍的房產感興趣，你可以聯繫貸款銀行獲得法拍資訊。

二、法拍屋的類型

法拍的過程分為三個步驟：法院拍賣房（foreclosure auction）、銀行所有資產（real estate owned，簡稱REO）和法拍前（pre-foreclosure）。法院拍賣房是標房的買家在一個公共場所，互相出價競爭拍賣房，出價最高者獲得房產。假如房產沒有拍賣掉，就成為銀行所有資產（REO）。將被法拍的房子，被稱為「法拍前」。房主會收到貸款銀行的違約通知，九十天後法拍程序可能開始。

三、檢查房屋

法拍前，買家不可進入房屋內檢查，只能在屋外看。假如屋主住在裡面，也不會允許買家進屋。因此，買法拍屋存在一定的風險。你可以給銀行打電話，要求進屋檢查。如果他們覺得你是真正的買家，他們也許會允許讓你看房。看了屋況，你對出價就比較有數了。

四、講價

在出價前，你要做許多工作。你要對房屋進行估價，不要出價過高。你要知道，你出的價格是最終價格，一旦成交，你沒有講價的餘地。若是出價過高，你的錢可能會被套牢。

你需要先調查一下該社區的房價，尤其是最近的房屋售價。你也許要去看看正在展示的房屋，評估不同房屋的市場售價。你要決定如處理買下的房屋，買下後修理以後賣掉？或者原樣出售？或則買下後出租？或許要住到裡面？你的計畫也是你究竟要出多少價格買下這個房產的關鍵。

五、準備事項

參加法拍前，要準備好兩件事情：登記和準備現金。在參加拍賣會前，一般需要先去拍賣公司進行登記。因此，一定要在法拍前登記，把相關文件準備好。與法拍公司取得聯繫，詢問一旦你的出價被接受，你要拿出多少現金。在某些州，在法拍結束後你要拿出全款。在另外情況下，你要提供一張銀行保證本票（certified check），先支付一定百分比，其餘的款項要在隨後的某個期限(例如：四周內)付清。

六、出價買法拍屋

標買法拍屋前，你要多觀察法拍會，適應裡面的環境。記住，提前到達拍賣會場，但是你要盡可能等到最後出價。不要把房屋價格標底過高。在你決定出價前，一定要等到價格位於你的最高價格以下。拍賣會經常因為多種原因被推遲或取消，所以要當天與拍賣單位聯繫確定法拍會有如期舉行。

七、何時議價

在法拍前，你有一次機會可以議價，那就是房產進了法拍，但是沒有賣掉，變成銀行擁有的房產。貸款銀行應該很願意與你議價，因為銀行沒有興趣擁有這些房產，還要支付房產稅和罰款。假如你這時出手，也許就能買到便宜的房子。

八、查清隱藏債務

你買下法拍屋後，要承擔全部責任。因此，在出價前，你要調查清楚，有沒有隱藏的費用。你要尋找Title公司，查清這棟房產沒有你不知道的債務，然後才能出價。（作者為註冊會計師和理財顧問）

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