房地產投資的禁忌

最近，有客戶抱怨，這幾年貸款買了幾棟房子，本想靠著租金償還房貸和借款，但是出租房屋並不容易，甚至還讓兩個無賴白白住了一年的房子。他們說，看到別人投資房地產都賺錢了，自己卻很倒楣，怨自己運氣不好。實際上，房地產投資並非總能賺錢，也可能投資失敗。房地產投資失敗的原因很多，我這裡總結出六條。

一、入市太匆忙

現在的人缺乏耐心，總想一夜致富。看到別人賺錢，也想按照別人的路子走。有人聽說「十年內達到財務自由，然後去周遊世界」，就激動得徹夜難眠。他們在沒有瞭解房地產情況下就匆匆進入房市。有人看了一個電視節目，說的是一名叫席茨(Carlton Sheets)的人，在1980年代和90年代通過投資房地產致富；也有的人是看到老鄉買了幾棟房子，收入頗豐，以為自己也可以做。於是，他們就到處借錢，投資房地產，希望能夠快速致富。

其實，房地產投資也有風險。而且，投資房地產並非絕對能快速致富的。

二、分析錯誤

有些房地產投資者沒有對房地產分析研究透徹。例如，有人聽說這棟房子每月租金是1000元，貸款加上地稅和保險每個月是750元，他們一聽覺得不錯，每月還有250元剩餘。但是，他們沒有想到，把房子的管理費、維修費等加上去，每月還要倒貼250元。

因此，投資者做分析和研究時，一定要把這些費用計算清楚，並留有餘地，因為實際的費用常常要高出預算的費用。

三、入不敷出

房地產投資的最大問題是現金流。如果收入低於支出，例如借錢太多，或者沒有足夠的錢來維護房地產，就容易出現困境。

下面的問題經常出現，如暖氣和空調突然停了、房子主要管道漏水、房客拒絕支付房租、屋主如何驅逐房客的程序。屋主不僅損失幾個月的房租，而且還要有錢維修已經損壞的房產。這些事情也可能在同一時間發生，因此，你要有一筆備用金，才能維持這些房產。

入不敷出，手裡沒有足夠的現金周轉時，是會很危險的。

你要準備足夠的現金在手上，要未雨綢繆。

四、投機心理

許多房地產投資者實際上是投機者，他們投資房地產並不是靠租金掙錢，而是希望這些房子在短期內能夠升值。實際上，許多人這樣做是賺錢了，但是也有很多人虧本了。因此，投機是風險和回報並存的投資。這是一個高風險的遊戲，需要有錢、遠見和一些運氣。

因此，一般人只能做房地產投資，不適合做房地產投機。

五、沒有按照生意規則操作

有的人失敗是因為他們不把房地產投資當作一門生意對待。大多數人投資房地產都是自己管理，沒有對房客進行篩選，或者收取房租不嚴格。很多人不知道，出租房屋要有許多工作要做。即使雇用管理公司，也會犯上錯誤。例如，他們沒有安裝系統檢查和追蹤他們的投資。如果沒有監管，經營上很容易出現問題。若是出現錯誤長期得不到糾正，重新回到軌道上將耗費更多。

實際上，一旦你的系統各就各位，房地產投資將花費很少的時間。因此，你一定要花時間建立系統和經營團隊。

六、沒有投資動力

許多投資者並沒有足夠的動機花時間和努力去投資房地產，以為房地產能快速致富。要投資房地產，你需要花時間學習。一些投資者之所以失敗，是因為他們不再花時間去努力經營。其實，在投資房地產前，知道為何投資房地產是成功的關鍵。（作者為註冊會計師和理財顧問）

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