美國老年公寓房產市場穩健發展？嬰兒潮出生的人群步入退休年齡

從去年開始，中國投資者開始紛紛搶占美國養老地產領域。信泰資本於2016年11月2日聯手合眾人壽簽訂總價約9.3億美元的收購合同，收購了美國養老地產公司Welltower所擁有的39個養老社區的75%股權。並且在今年2月已經全部完成養老資產包的交割。 

據路透社最新消息報導：今年6月份，中弘卓業集團擬出價30億美元左右收購美國養老地產龍頭Brookdale Senior Living (NYSE: BKD)。收購談判目前仍在進行中，據匿名人士透露，目前中弘對Brookdale的收購要約出價最高。

單從中國投資者最近的投資風向中便可以窺見一二，未來美國養老地產領域或將引來興盛階段。而事實上，美國老年公寓一直處於強勁擴張期，該擴張期已持續多年。自上世紀30年代大衰退結束以來，全美100個最大的都會區平均每季度增加了近4200戶老年公寓，同期的人口增長穩定且充足，使得入住率水平與租金增長速度都保持了良好發展態勢。

如下圖所示，75歲及以上人口的多年來持續增長，該年齡組人數預計未來20年內將從目前的2100萬增加到超過4300萬。（美國老年福利公寓是介於老人住宅與養老院之間、由政府或社區出資為退休老人提供的低廉住所，風行全美國。）

據美國市場調查分析，隨著嬰兒潮出生的人群進入退休的人數的迅速增加，他們的衣食住行等全方位需求出現裂變式膨脹，其中最核心的當屬養老問題。據統計，美國等發達國家平均每千名老人佔有養老床位數50至70張，供需極度不平衡。其它如生活照料、醫療護理、精神慰藉等許多為老年人群提供的服務也都存在發展跟不上需求的問題。

高質量養老機構供不應求，需提前2-3年預約登記

美國人喜歡獨立，老年人與子女很少生活在一起，基於健康及服務需求等方面原因，有40%左右的老人選擇居住在養老機構，養老機構資源分配不均衡導致高質量服務機構供不應求的現象較為普遍。一些設施條件好的照料服務機構，都需要預約登記。老年人基本要等候2-3年才能入住。

在美國根據老年人的健康和經濟狀況，有不同類型的老年社區為老年人提供住房和相應的配套服務。這些老年人社區大概可分為以下幾種：

五十五歲以上老年社區（55+ Lifestyle Community）：這種社區主要提供各種休閒服務並組織社交活動，豐富老年人的退休生活。這種社區的住房需要老年人以購買、租住等方式入住。

獨立生活老年社區（Independent Living Community）：這種社區是為生活能夠自理的老年人提供的，因此基本不提供醫療服務。由於沒有醫療服務，老年社區的費用無法獲得Medicare和Medicaid的補助。社區收費是市場價格。有的社區會提供休閒、運動以及俱樂部等活動和場所，也有的提供洗衣、飲食、交通服務等。

助理生活老年社區（Assisted Living Community）：這種社區是為日常生活需一定幫助但不需要專門醫療護理的老年人提供的，除了提供同獨立生活老年社區類似的環境外，還提供輔助性專門服務，如穿衣、梳洗、洗澡等。根據服務種類和住房的大小，各社區的收費也各不相同。

專業護理老年社區（Nursing Homes）：這種社區是為需要二十四小時專業護理的老年人提供的。它的特點是社區內有醫護人員隨時提供醫療服務。標準服務包括提供帶傢俱的整潔房屋、打掃房間和換洗床單、尊醫囑製作的飲食、專業訓練的醫護人員等等。還有一些服務可以通過額外付費獲得。這種社區按日或者按月收費，並接受Medicare、Medicaid、私人保險等。

持續護理退休社區（Continuing Care Retirement Communities）：這種社區是以上三種社區的混合社區。居住在此的老年人無需隨著對護理需求的提高而更換居住地。

五十五歲以上老年社區、 獨立生活老年社區和助理生活老年社區還為低收入的老年人提供政府資助的廉價公共福利房。

對於老年公寓房產市場而言，又將呈現怎樣的態勢？

老年公寓2017年整體態勢：短期增長趨勢或將放緩長期走勢維持健康水平

根據老年人住房和護理投資中心（NIC）（老年人住房行業數據統計機構）的數據顯示，美國老年公寓基本面數據在2017年第一季度出現了小幅弱化：新增庫存適度上升，市場吸收率仍然保持在健康水平。在經過多個季度強勁表現後，老年公寓市場在近期增長放緩幾乎是不可避免的。由於一直以來的持續高入住率，進而帶動了庫存增長率，市場或將在2017年放緩吸收率，以謀求庫存增長率與吸收率的平衡。總體而言，老年公寓行業在2017年或將出現疲軟態勢，但不可否認的是，由於人口老齡化帶來的大量市場需求，其潛在的市場需求仍然強勁，只要經濟總體保持健康，住房市場整體仍然向好，預計老年人住房需求將在短期內保持穩定，租金增長仍可以實現。

在地段區域的表現力上：主要市場租金增勢良好二線城市表現遜色

在2017年的第一季度，在NIC統計的31個主要市場中（按人口排列，第一至第三十一位），租金水平出現了連續第八個季度的增長。除休斯敦、拉斯維加斯和聖安東尼奧等供給量的大幅增加，導致市場一時無法消化的城市外，老年公寓在31個主要市場中，整體態勢穩健。

NIC統計下的二線城市（按人口計算，規模為第32位至第100位）市場入住率持續低於31個主要市場，二級市場的入住率連續第九季出現下降趨勢，為2011年以來的最低水平；租金增長率也下跌了0.4個百分點至2.5％，與主要市場相比，二線市場的租金增長率自2013年第二季度以來就持續低於主要市場，此次也不例外。

銷售水平飆升

總體而言，2017年第一季度的老年人住房銷售量環比上升了104％，躍升至40億美元，創下2015年第二季度以來的新高。老年公寓在上個季度的地產資本收益率也同樣表現不俗，大幅上漲了8.9％，創下2009年年底以來的新高。

強勢的變現力與2016年較為慘淡的整體銷售量形成鮮明對比，2016年老年公寓的整體銷售量僅為74億美元，為2010年以來的最低水平。由於偶爾出現的集體交易拉高了某些季度數據，過去幾年季度銷售量相當不穩定。與同期穩步下降的多戶型住宅收益率相比，老年公寓資本收益率出現了大幅波動，其數值在2013-2015年呈下降趨勢，之後則出現穩步增長。

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