法拍屋小常識

近年來受到全球經濟不景氣的影響，許多民眾對於較低價的法拍屋甚感興趣! 但在計畫購買法拍屋前，您是否對相關的法律及程序有足夠的了解呢?今天我就簡單的位大家做個介紹。 

在闡述基本的法律常識前，我們就先來認識， 到底什麼是房地產拍賣(auction)呢?其實房地產拍買 就是我們常說的foreclosure。Foreclosure 其實是個法律程序，也就是銀行，或其他以房產抵押交換而提供貸款的人或者機構 （即貸款方）從法院那裡取得一個法令終止借款人的居住權。

貸款方在放款給借款人前，通常會在貸款還完之前，要求借款人將其地產所有權暫時抵押給債權人。 債務人在清償貸款前，只能擁有居住和使用權。一但借款人不按時繳交或付不出貸款時，貸款方就有權取得房產的永久所有權。 

Foreclosure 一般來說有: Judicial foreclosure （經過法院）和 non-judicial (非法院) 兩種。 Judicial foreclosure 比較少見，一般只有兩種情況才會用到: 第一是貸款文件中漏掉了買賣權力的語言，而另一種是貸款人要求通過法院來爭取拍賣後的差價。加州普遍使用 的是 non-judicial foreclosure。 

一旦貸款人不能按時付款，貸款人就會發一個欠款通知 “Notice of Default” ，並在當地縣政府注冊紀錄(recorded)。此通知也會通過掛號信的方式在注冊記錄10天內寄給貸款人。借款人從這天算起有90天的時間來解決欠款問題。 

如果90天後借款人還是不付，那麼，貸款人會馬上注冊記錄拍賣通知Notice of Sale。 通知會明確指明抵押房產在21天內會被拍賣。同樣，拍賣通知也會以掛號信方式寄給借款人，並在當地報紙連續刊登，貼在比如法院類的公共場所。 

之後，貸款人就可以在拍賣通知所登時間和地點執行公開拍賣（The Trustee Sale Auction）成功中標的買主一定要以現金或者現金支票的方式一次付清。這位賣主同時會受到一份信托受惠人地契。一般來說，貸款人所出的價就是貸款所欠 額，如果沒有人出標，抵押地產自動回歸貸款人。拍賣之後，借款人即使籌夠所欠金額，也無法再將房產收回。 

法拍屋大致上分三類: 

1.債務減免賣屋(Short Sale)； 2.法拍屋投標(Auction)； 3.REO或地產商賣房。 

在債務減免賣屋中，賣價低於屋主欠債總合，包括銀行欠款、有登記的私人債務、遲付利息、違約罰金、代書費用、各種稅金等費用，而這些不足的差額與各項費用，原貸款銀行同意概括承受(即債務減免)。一般Short Sale都需要事前得到原貸款銀行的批准，如果得不到原貸款銀行的批准，則買賣就不成立。所以進行購房程序前，要了解清楚銀行是否同意債務減免，同時不要在完成所有購房手續前投資修整房子。 

法拍屋投標就是借貸銀行收回房屋後進行投標拍賣。這類買賣是最高風險的，在投標前，主辦單位會要求參與投標的人士提供5千到3萬美元的現金支票，一旦投標成功，支票將被提取。投標前的Preview Period 很重要，盡量做好功課，了解房子現狀、是否已經無人居住、房屋所有債務情況等。 

REO或地產商賣房，就是房子已經由最高價買主投標獲得，買主通過房地產商賣房。這類買賣頗像傳統的房屋銷售，屋主負責清屋，保證無人居住、沒有負債等等。 

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