買家看:美國貸款申請三大秘訣買房So easy！

對任何有意買房子的人而言，基本的問題就是：我該買何種價位的房子？我能負擔多少貸款？銀行同意的貸款額度？

換個方式來說，你衡量了利率、貸款標準及自備訂金後得出自身能負擔的金額，剩餘部分，銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。

許多購屋族傾向使用”速求法”，利用線上網站的計算功能來估算。當然，輸入了薪資、日常花費及信用額度，你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而，速求法只是粗略估算。實際上，你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標準。

以下三大秘訣能夠更準確的判斷你是否符合特定項目的貸款條件：

貸款秘訣1：債務/薪資比例Debt-to-Income Ration（DTI）

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基準，並藉此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付：

每月房貸支出；

其他債務：信用卡、車貸、學貸等。

如果你每月薪資有高的百分比要拿來負擔各種貸款，相對地，就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而藉貸銀行根據統計分析，認為負擔高的人準時還款的機率較低。

舉例來說，你每月稅後薪資為六千美金，每月房貸為三千美金，債務比50%。因此，大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

1. 房貸相關支出：

本金、利率、房屋稅及房屋保險；

社區規費：含清潔費、管理費等；

其他額外項目：例如水災保險及其他外加保險。

2. 整體債務比例：比起房貸債務比，整體債務比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務總支出是$2460，則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%，你通常會被常規貸款拒絕，少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2：選擇貸款項目

對新買家來說，貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言，美國有四種常見的貸款項目：

常規貸款：借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內的債務公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國政府贊助之企業）。因次級風險較高，此類貸款需要支付較高的及嚴格的審核標準。

Federal Housing Administration（FHA）：由美國政府贊助，專門針對無法支付20%以上的中低收入借款人。一般來說，首購族及歷史信用較差的人適用此方案。

退伍軍人貸款Veterans Administration（VA）：由美國退伍軍人管理局所提供，幫助現役及退役軍人申請貸款。

US Department of Agriculture（USDA）：又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家，由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市，希望透過優惠措施，活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上，FHA貸款只需要買家負擔3.5％的。FHA的放款標準也比常規貸款來得寬鬆，儘管DHI超過50%，若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好，仍有機會申請到款項。然而，為了避免次級房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後，甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項目仍是貸款額度，並且會涵蓋支付訂金。

注：一般國外買家並不適用以上提及之貸款方式。若有意於美國購屋，需聯絡房地產經紀人，透過他們尋找合適的借貸銀行。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用於常規貸款。

貸款秘訣3：系統自動化審核貸款

一般大眾也許不太了解，貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美擁有，另一個為Desktop Underwriter（DU）隸屬於Fannie Mae房利美。審核結果可分為：同意、拒絕及或許同意。

綜合而言，兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。

進行方式為銀行受理買家的貸款申請，將相關資料輸入LP及DU系統，兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至包含過去貸款歷史做整體的考量，終判斷出貸款同意與否。

系統化審核的好處在於，系統會自動比較買家的正負面記錄，通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬鬆，許多DTI（債務薪資比例）45-50%的申請者，仍有可能通過審查。儘管房利美官方的標準是低於41%。

有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目，幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記，買家必須確定終的貸款金額是自身可以負擔的。

其他：

1.收入：買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外，買家可能兼差、收房租、、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費，這些額外項目都可提報為收入，只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外，中老年的申請者，兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。

2.信用分數：信用分數佔了很重要的角色。有些借貸方不願意借款給信用分數低於640-680的申請者。就算接受了，借貸方也有可能向買家徵收高額的額外費用，儘管LP及DU認定申請者通過審核。注意：市面上有許多計算信用分數的網站和機構，但官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高，都未必可完全信賴。

3.手續費：千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域，手續費範圍可能佔房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費，作為提升買家購屋的誘因。好消息是，房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額，而FHA的容許範圍是3-6%。

現在你應該對於房屋貸款有了基本認知及初步概念。儘管貸款金額高，可減輕買家壓力，但終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額，應考慮自己的支付能力作為決定。身為債務及資產的所有人，你應該將所有未發生的支出都納入考慮，例如孩子的貸款或是婚禮支出。建議－貸款額度終決策取決於你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。

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