美國購屋貸款被拒該如何應對？

來到美國以後，買房是大多數移民的必經之路。為什麼很多人都是在美國買房貸款呢？因為在條件允許的情況下，盡可能地使用借款而不是自有資金，這樣才能充分利用財務槓桿原理，使投資收益最大化。在美國買房貸款還有一個好處，那就是利息和貸款費用都可以抵扣個人收入稅，所以即便是高收入群體，從避稅的角度考慮，也是樂意在美國買房貸款。所以了解一下申請美國買房貸款的過程就很必要了。

實際上在美國，沒有綠卡或者不是公民，也都可以在美國買房貸款的，只要你的信用分數夠高，有2年或者以上的穩定收入證明，工作穩定，申請貸款前沒有換工作，平時帳戶沒有支出大於收入，能夠支付首付，一般來說申請美國買房貸款是沒有問題。

很多地方都可以申請美國買房貸款，因為在美國發放房貸的機構很多，不但有銀行，也有許多專門辦理美國買房貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外，還設有電話專線服務以及網上服務，可以通過電話或網絡完成房貸的申請，十分方便。

以網上申請為例，申請者只要在規定的網站上填寫好申請表，同時電郵(或郵寄)所需的各種資料就可以了。接下來就由美國買房貸款負責人員做貸款資格審查，如果美國買房貸款負責人員需要了解更多的申請人情況或需要補充資料，就會通過電話或電郵與申請人聯繫，如此往返，直到批准或拒絕房貸申請。一旦美國買房貸款申請被批准，貸款機構就會準備好各種文件，在過戶那一天(closing day or settlement day)將美國買房貸款直接交給賣方，通常是銀行支票或電匯，而非將美國買房貸款交給買方，也就是說，雖然買方申請貸款，但錢卻不直接給買方，而給賣方，初次貸款者應該了解這個特點。一般來說，美國買房貸款申請多在60天之內完成，有時會略長，有時會很快，不到30天，視不同地區、季節、貸款機構、貸款人而定。

如果去銀行，可以選擇幾家同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些，大銀行會慢一些。其實關鍵是要多對比，選擇APR最低的美國買房貸款。

申請美國買房貸款最麻煩的是需要提交各種文件。在申請美國買房貸款時，基本上需要提交以下各種文件：

1，信用報告。通常貸款機構會在申請人同意的情況下，直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告，如果沒有信用報告，通常就不能申請房貸。因此，移民到美國的人，優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。

2，年度工資表(即W-2表格)。貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況，這個工資表是雇主提供給僱員報稅時用的。

3，報稅表。美國買房貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表，從報稅表中，可以更加詳細了解過去兩年中申請者家庭的經濟情況，包括家庭人口、工資、投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下，貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表，這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表，免得申請者寄表麻煩。

4，銀行帳戶。美國買房貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement)，以此了解申請者的存款情況。

除了上述基本文件外，還會有其它各種補充文件的要求，比如僱傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時， 父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款，因為如果是藉款的話，就牽涉到美國買房貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。

最流行的美國買房貸款種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內利息固定不變。據統計，30年固定利息貸款佔所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬於低息。30年固定利息的美國買房貸款還貸期限雖然是30年，但很少有人會到30年後才還清貸款，大部分人在30年內或者搬家將房子賣掉，或者提早還清美國買房貸款。因此，即使是六、七十歲的申請者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。

除了30年固定利息貸款外，流行的美國買房貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其餘年份利息浮動之分)等。此外，還有聯邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息，月供負擔比較輕，而後利息息率增加，同時加上本金，因此月供會大大增加)等。

簡單說來，申請美國買房貸款，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力，是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。據統計，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。

不過隨著Dodd-Frank規定生效，想申請美國買房貸款的人可能會發現他們的申請遭拒，卻不了解原因。以下是放貸業者可能拒絕美國買房貸款申請的因素和如何避免申請被拒：

一、信用分數低於640分：銀行假設信用分數高的人，違約的危險較低。合格申請房貸的最低信用分數雖然每家銀行的標準不同，有些公司允許620分，甚至600分或580分。

解決辦法：若你的信用分數低於640分，業者可能要求提交很多文件，例如最近的銀行結算單和存款證明、薪資支票存根和其他收入證明。業者也可能要求更高額的頭款或是更多儲備金，以彌補信用分數過低。

二、過期不付款：經常逾期不付款的人，可能遭放貸業者駁回申請，因為這種行為往往與償還房貸風險較高有關。未按時還債，以致於債權人通知信用局你超過付款日30天或更久都沒付錢，會影響信用分數。

解決辦法：養成按時付款還債的習慣，以重新建立信用。若是過期才付款不是因為不付錢的壞習慣，而是因為偶爾支票或帳單未寄到，那就應向業者解釋清楚。

三、收入不穩定：收入不一致或是不穩定，可能成為申請房貸被拒的主因。來自股票、股息或年金的收入，通常會受到放貸業者嚴密的審視，自僱者或依賴自由工作收入者也是如此。收入較複雜的人，應準備提供證明收入來源的詳細資料。

解決辦法：有計劃專為沒有傳統工作的人而設。例如聯邦農業部的農場服務局(FSA)經常貸款給剛開始務農的民眾，後者不符傳統貸款的資格，因為沒有足夠的財務資源。

四、開銷太多：你每月的開銷幾乎和收入打平嗎？若是如此，你的預算就沒有太多財務迴旋餘地，可能使你申請不到貸款。放貸業者會考慮你的債務對收入比率，以免把錢借給沒有能力償還的人。Dodd-Frank新規定要求消費者債務對收入比率不能高於43%。

解決辦法：一些聯邦貸款計劃允許申請者的債務對收入比率超過43%，高達50%都可以，但是利率和費用會較高。

五、新工作：經常換工作可能使申請貸款被拒，業者希望申請人至少在同一個單位工作兩年。過去一年更換職業領域者也可能遭拒，申請貸款期間換工作也是不智之舉，放貸業者很重視申請人工作穩定。

解決辦法：可請求新雇主和舊雇主書面證明你的工作和薪資，並把資料交給放貸業者。

小結：

總之在美國買房貸款的時侯，為增加獲得條件優惠房貸的機會，最好是信用分數超過740和首付款達到20%。

1.注意自己的信用分數；

2.經濟條件許可的情況下可以考慮多交首付；

3.要留意各種手續費，除保證首付外，購屋者還要預留辦理過戶手續的費用，從數百到數千元不等。一般銀行的手續費多種多樣，有的可以討價還價，有的不能，但銀行需按規定列出各種手續費的明細表，購屋者應認真核對。銀行可能收取購屋者的信用報告費、房屋評估費、文件費和管理費，費用的多寡將視居住地和具體情況而定。如果需付房貸保險，每月將增多100元以上，要看是何種貸款。

4.等候合適機會。房價上漲、利息將很快提高，都會使購屋者產生緊迫感。如果經濟條件和信用分數仍然不足，拿不到合適利率的貸款，最好的選擇是不要匆忙決定買房。

5.比較各家銀行再做決定，與買車貸款不同，美國買房貸款的部分條件可以商談。購屋者應向銀行說明所需的貸款條件與利率，和能拿出多少首付。購屋者還應詢問有關房貸的其他事宜，和不同比例的房貸分別需多少手續費等。買房者要分析不同銀行的不同費用，從銀行的網站即可查到。銀行為了競爭，可能會向購屋者提供與競爭對手相同的貸款條件。

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