如何合法「請走」不繳租的房客？

很多人買房是為了對外出租，用租金與房貸月供相抵，等個十幾二十年就算不賣也能白撈套房。但如果碰到不繳租的房客，房東「以租養貸」難以為繼，就會陷入「斷供」的麻煩之中。那麼，如何「請走」不繳租的房客呢？

房東 vs. 房客 有兩種法律程序

房客既不付房租，又不肯搬走，怎麼辦﹖余天驕表示，法庭上有兩種程序來解決房東房客問題：一個叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一個叫「驅逐」（Holdover Proceeding）程序。

對於欠租程序，按照租約的標準條款，租客只要晚交一天租，或者少交一分錢的租金，房東都可以啟動這個程序。首先，房東可以給租客一個「退房通知」（Eviction Notice），貼在對方門上，或者以書面掛號信形式通知房客，要求對方在5天內（不含假日）繳租或退房。如果對方不予理會，房東有權在5天後到法院申請「強制清退令」（Eviction Order）。

房東向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法院將採信原告房東的說詞，進行缺席判決。在有些場合，房東在法庭上並不是理所當然的贏家，如果房客有證據證明房東的過失或送達通知的錯誤，那麼整個訴訟程序可能會增加到數月才能完成。

對於欠租的案子，法官通常會考慮給房客一段時間交租，讓房東與房客簽訂一個協議（法律文件）。需要注意的是，房款包括目前的房租以及欠租，如果租客承諾一個月內支付欠租，但是沒有支付當期房租，還是有可能被驅趕。總之，協議期滿，如果租客還未繳齊款項，在沒有其他法律糾紛的情況下，房東可以到法院申請「強制令」。

房東拿到這個強制令後，可以交給法警（Marshal）執行，通常是第二天警察就上門趕人，封存租客的財物，房東可以立即換鎖。

對於驅逐程序，首先到法院立案，請求法官判決房客離開。法官最多會給房客6個月的時間找新的住宅搬離，房東拿到法官的判決後，需要將相關的文件交給法警，只有法警才有趕走房客的權力。

布碌崙華人社區服務中心羅添福博士說，房東房客的糾紛很常見。最近他碰到一名海灣公園道（Bay Parkway）的房東求助說，租客至今已有11個月不交房租還不算，還不停地找茬，要求修理，如何是好？余天驕表示，這種情況房東需要自己斟酌走哪一個法律程序，「不付款程序」只針對欠租，法官責令租客一段時間內繳租，租客還可以繼續住下去，如果租客過三個月，再次欠租，房東還要再走程序；而「驅逐程序」則以驅逐為目的，最多給租客6個月的時間找地方搬遷。

房東擅闖租客房間、換鎖 均屬違法

沒有租約的情況，按法律規定，房客住滿30天就算是居民了，不屬於臨時寄宿，任何房屋糾紛、驅逐房客，房東必須經由房屋法庭的法官作出裁決。這時房東可以按30天租約算，給租客30天的終止住房通知，然後開始針對非法侵佔的「驅逐」程序。

需要注意的是，如果房東在沒有法院「強制清退令」與法警監督下私自闖入房客租住房間，更換租客門鎖或搬運丟棄租客個人物品都屬違法行為。租客可以就此將房東告上法庭並索賠，那時房東是「損了夫人還折了兵」。

房子有問題及時修理 不然租客可鑽空子

房東最大的麻煩，就是與租客發生違約情況下的法律糾紛，例如房頂漏水或空調壞了，房東不修理，就會被租客鉆空子。

余天驕說，紐約市要求房東必須修理影響人身安全的故障，例如漏水、含鉛的油漆，殺蟲、房間發霉，要有熱水和暖氣等，所以要避免發生糾紛。當房東的要嚴格遵守租約條款，發生了應該修補的問題，不要拖延不理，否則租客不繳租說是房東違約造成的，要把人家「請走」，拖的時間更長。

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