巴菲特的美國房產投資經：不是專家也能贏！

投資房產，不需要成為專家！巴菲特，是當今世界最成功的投資家。87歲高齡，如今依然叱吒基金、股票投資領域，每年在家鄉美國奧馬哈的股東大會，吸引著世界各地成千上萬的朝聖者。一起來聽聽巴菲特對房地產投資的成功秘訣，誰先悟，誰能贏。

巴菲特的賺錢之道，在美國乃至世界都很受用，一直被人們研究效仿。不過巴菲特不經常投資房地產，他更多是把賺來的錢投到基金、股票和電子現貨，去翻滾，而不是像中國人那樣，把錢砸到地皮和房地產所以迄今為止，他一共有三次投資商業物業的經歷。

巴菲特的個人房地產 

說到房地產，巴菲特本人是多次表示對於房地產投資不感興趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年買的房子裡面。這個房子他當時的買入價格是3萬1千5百美元。這個房子目前的估值是70萬美元。接近60年的持有期，升值了大約23倍。這個房子是5個臥室，有個地下室，一共面積3800平方英尺（大約380平方米）。美國過去60多年的通貨膨脹率計算下來，這個房子的目前買價折合美元大約是250萬美元。可以說巴菲特的家的房地產升值大約比美國的通貨膨脹率高了2%左右，基本上是美國長期房地產投資的回報率水平。扣除他的多年的房地產稅和維修費用，這個房子應該是維持了長期價值。

作為一個題外話，巴菲特曾經經常和他的前妻去加州北部度假，每次都是租賃同一個房子，多年以後，他買下了這個房子，給他的妻子居住。這個四個臥室的房子，面積大約3100平方英尺。在他妻子過世後，巴菲特以四百三十萬美元的價格賣出。除了這兩個房地產，一個是他的家，一個是他的度假屋，後來被賣出，巴菲特沒有其他任何個人的房地產。

巴菲特的公司伯克希爾哈撒韋也是受他的文化影響，沒有自己的寫字樓。這個市值3500億美元，一年收入2000多億美元的公司，總部員工一共23位。租的寫字樓在非常不起眼的Kiewit 大樓裡面，而且外面沒有任何伯克希爾的標誌。

巴菲特的農業土地投資 

巴菲特雖然不喜歡投資房地產，他仍然是緊密關注著房地產市場的走勢。根據巴菲特本人的回憶，美國中西部從1973年到1981年有過一輪巨大的農業用地上漲。當時的時代背景是美國的通貨膨脹失控，同時大量農村的中小銀行對農場主的發放貸款過度，這一輪的農業用地上漲最後到達泡沫高度，然後崩潰。當時農場土地價格平均下跌50%。由於土地價格的崩潰，導致了大批中小銀行破產倒閉。

農場土地價格崩潰後，巴菲特於1986年介入，抄底買入400英畝土地，買入價格是28萬美元。巴菲特的一個兒子霍華德從小喜歡玩挖掘機玩具，長大了一直夢想當農民。於是，巴菲特把這個農場出租給了他的這個兒子。他經過計算，考慮了農場的各種投入，決定了兒子給他的每年的租金是農場產出糧食收成的22%。據他的兒子的描述，基本上每年交完租金和其他成本，他的兒子的收入很少，甚至於在有的年份會虧錢。

巴菲特的這個農場一直持有到現在，他測算的過去30年，由於低點買入，加上每年的農作物收租金，合計的年化收益率是10%。這個收益率應該是超過了同期的美股標普指數和債券指數。當然巴菲特最為強調的是，他買入這個農場的價格是經過了50%下跌後的價格，價值繼續下行的風險非常有限。這個農場目前還是由巴菲特的大兒子在經營。

巴菲特的商業地產投資 

巴菲特在他的訪談中提到過，他唯一的一次直接商業地產投資在紐約。當時是1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰後，一大批美國的金融機構破產。同時有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。在這個情況下，美國政府成立了一個收集破產銀行的壞資產的公司RTC，然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在看到這個情況後，審核了在市場上要出售的商業地產，然後確定了一個條件：必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這一筆投資的收益是巨大的。投資當年的現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%！現在紐約大學附近是寸土寸金的地方，從那時到現在，很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額一倍以上。二十多年以後，巴菲特仍然持有這一筆商業地產。

巴菲特投資房地產的案例很少，除了這三個投資，加上自住，他沒有其他任何房地產投資。但是，這三次投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠持有”，沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。

巴菲特的房產投資心得 

儘管巴老爺子是基於美國的市場經濟規律和數據，形成的投資偏好和心得，不一定放之四海皆準，但他對投資房地產有四點心得，還是非常值得我們藉鑑的。

第一：投資房產，你不需要成為專家。

獲得令人滿意的投資回報並不需要你成為一名專家。但如果你不是專家，你必須認清自己的局限性並遵循一套可行的方法。保持簡單，不要孤注一擲。當別人向你承諾短期的暴利，你要學會趕緊說“不”。

第二：房產投資，永遠持有。

巴菲特非常反對買房只圖短期升值的投機心理。房產投資，不要只圖短期樓價漲幅回報率，那不是投資，是投機！巴菲特在房地產上的三次投資，每一次都是在大跌，或是崩潰后買入，而且每一次他都是“永遠持有”，沒有賣出。也許這樣的做法不一定適合所有人，但是這個操作風格值得關注。

第三：買地段。

上面講了巴菲特在紐約做的商業地產投資，一個重要的邏輯是：紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。他只抄底在紐約大學附近的房地產。這一筆投資的收益是巨大的。
第四：買趨勢。

巴菲特說：“我房產投資不多，但早年的兩次買入，一個是位於內布拉斯加州的農場，直到今天，那裡的玉米還一直在生長；另一處，紐約大學還在，學生們還需要租住哪裡的公寓。無論再過多少年，這兩處物業的價值趨勢，都講不會改變。但不一樣的是，地皮和物業會越來越值錢，保值增值一點問題都沒有。”

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