華人瞄準美國"短期炒房投資" 你知道Home Flipping嗎?

隨著美國經濟復甦，房市回暖，從2014年開始，舊屋翻新( HomeFlipping ) ，這種投資方式又開始活躍起來，大批華人又進入這一市場。

舊屋翻新(Home Flipping)

什麼是舊屋翻新(HomeFlipping)，城市君用下圖解釋便可一目了然......

簡而言之，就是投資者用低價購入屋況較差的房屋，通過翻修、整修以及裝飾等手段，再脫手獲利的行為。一般來說，獲利可來自於不斷看漲的房地產市場所帶來的房屋本身的增值，或者來自於翻修之後由於房屋結構性和功能性改善而提高房屋售價帶來的增值；或者兩者兼顧可獲得更大收益。

根據美國最大的房地產數據提供商ATTOMData Solutions《2016年全美房屋翻修待售的市場》數據顯示，去年共計193,009幢房屋翻修後並出售(12個月內交易兩次)，較前一年同期相比增長3.1%，增速達到過去十年高點。

市場這麼火爆，回報率又是如何？ATTOMData Solutions的報告顯示，投資回報率 (ROI)均創十年新高，達到49.2%。

舊屋翻新的隱患

面對如此高收益，投資者們大概都躍躍欲試了吧。城市君勸你三思而後行，舊屋翻新市場雖然週期短、收益高，但其中的隱患還是不少，讓我們來聽聽專業人士怎麼說。

一、舊屋翻新需要大量短期資金。

根據RealtyTrac的副總裁DarenBlomquist接受采訪時談到：“傳統銀行一般對用於長期居住的貸款者提供貸款，對於短期翻修獲利投資者僅提供一年貸款，而且銀行對此一般也較難放款。 ”

“此外，傳統銀行規定人均貸款的房屋不可超過10個，但是職業翻修者一般同時處理10個以上項目，因此仍需許多其他途徑進行籌款。”

二、舊屋翻新需要專業知識和充分的盡職調查。

舊屋翻新要取得更高獲利，購入價格要遠低於市場售價，往往購入那些屋況較差的住宅，或者是銀行拍賣或者取消贖回權的房屋。

如果你缺乏專業房地產開發和建築專業知識，沒充分的盡職調查，就好比是在下賭注，會產生許多預期外成本，比如，腐蝕的地基、陳舊的排水渠、老房子常用石棉作為隔熱材料等等，此類重大問題一發生，就會蠶食獲利空間。

三、你還得了解房地產市場，把握市場變化。

翻新需要充分了解當地房地產市場，把握時機，尋找合適的目標房源，選擇最佳地段以及合適購入價格。
 
四、不是所有的翻新項目都需要許可證，但要了解哪些大型的翻新和維修項目需要獲得許可證。

Trulia的數據顯示，拉斯維加斯11.6%的舊房翻新的房屋涉及到需要許可證的翻修項目的。

五、你需要全職工作，得是經驗豐富的項目管理者。

“你需要有經驗且有效地推進項目進程。”Trulia的首席經濟學家McLaughlin在接受CNBC採訪時建議到。此外，他還提到：“倘若做牆面和鋪地板的工人撞車了，還導致了排管道工期延誤，這些時間成本和人力成本都會導致總成本增加，利潤空間的降低”。

另外，這是一個費時費力的工作，DarenBlomquist在採訪中提到：“舊屋翻新平均需要185天，每天工作8小時。”如果你沒有準備好全職投入，就別輕易進入。

雖然市場前景一片看好，但親自操刀舊屋翻新卻不是一個簡單地工程。

且不說你得財大氣粗前期需要大量短期資金投入，亦或是你懂得利用金融槓桿去撬動這塊蛋糕；

在翻修過程中，你還得是個有經驗的項目管理者，需要做好大量時間和精力投入的思想準備，還需深諳關係維護，處理好與供應商和裝修隊等諸多方面的關係，最終才能保質保量在計劃時間和預算內完成這一任務；

洞悉瞬息變化的市場，何時出手更是決定獲利大小甚至是成敗的關鍵......

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