不可或缺的美國房屋檢查

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在美國市面上出售的房屋，大部分都是二手房，買到後修修補補自然很難避免。這裏我們詳細說說房屋檢查這一個至關重要的步驟。

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百元，房價越高檢查費越貴。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，墻壁(Wall)，門窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電系統(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(AS IS)，房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答覆，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構，地基，屋頂，供電系統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，像墻上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查(Termite Inspection)可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum)，要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強(Time Is Of The Essence)，如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答覆。買主在收到賣主答覆後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答覆，就等于接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後，五至七天左右去做，具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業檢查師並由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查，也是買主詳細瞭解房子的一次機會，所以應儘量參加。專業檢查師在對房子檢查時，除了專業知識外，多年的工作經驗也是非常重要的，另外必要時也須借助儀器儀錶，比如：煤氣測漏器，潮濕測試器，電壓電流測試器等。檢查時，從上到下，從裏到外，從系統到結構，以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統，各項設備，房屋結構，安全因素，屋頂隔樓，車庫，地下室，內墻外墻，門窗地板，煙囪壁爐，室外排水，植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時，為買主提交一份系統的檢查報告，一般的公司都會有一份事先印好的表格，裏面將應檢查的內容逐條列出，檢查師也 逐條檢查，發現問題則記錄下來。

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