以房養老最悠久 美國需求明顯增強

自1961年出現首筆逆向抵押貸款以來，以房養老制度在美國已有逾半世紀歷史，但規模相較于傳統房貸市場仍然很小。專家預估，隨著嬰兒潮世代陸續退休以及對老年生活品質的要求提高，在未來幾年內美國以房養老的需求將顯著增強。

儘管美國有社會保險退休金以及退休金帳戶，許多人仍不敷所需，于是透過逆向抵押貸款方式的以房養老工具應運而生。這個機制初期發展並不順遂，主因是平均壽命增長，老年領取的金額可能超過抵押房產的價值，銀行不願做賠本生意。之後美國政府擔保，才廣為銀行與民眾接受。1987年參議院通過了“房屋產權轉換抵押貸款（HECM）”法案丶1988年雷根總統簽署並通過由聯邦住宅管理局（FHA）擔保逆向抵押貸款，為此機制的實施奠定重要法律基礎。

2001年時，全美逆向貸款申請案件約1萬件，2006年增至7萬件，到2008-2009年金融海嘯發生時達到頂峰，超過11.4萬件，因為當時數以萬計有財務困難的老年人求助無門。

在美國，逆向貸款允許62歲以上民眾，將其房子的一部分產權轉換成現金。主要分為：“房屋產權轉換抵押貸款”（HECM）丶“房屋持有人貸款”，以及“財務獨立計畫”等三種，其中HECM由聯邦政府出面擔保，目前市場上有九成屬此種形式。

逆向抵押貸款的提領方式包括：一次將全部貸款金額提領出來；按月固定提領約定的金額，沒有期間與總額上限，直到屋主過世或搬家；約定年限按月支付固定金額；設定一個貸款額度，借款人隨時可提領，直到額度用完為止；借款人也可組合上述選項。

以房養老的最大優點是屋主可用房子借錢過活，直到去世或搬家為止。缺點是房子很可能無法留給後輩或繼承人。

美國逆向抵押貸款的占比仍偏低，只占傳統房貸市場1%，不過未來有逐漸上升趨勢。根據美國退休保險協會（IRI）的研究報告，到了2030年，嬰兒潮世代每天會有1萬人退休，這個世代自有住宅的比率很高，對生活品質要求也高，逆向抵押貸款的需求將增強。

在加拿大，卑詩省1986年首度出現逆向抵押貸款商品，這種商品目前主要透過房屋權益銀行（HomEquity Bank）的加拿大房屋所得計畫（CHIP）提供，但政府並未介入擔保。加拿大逆向抵押貸款產品的申請人須年滿55歲，可貸額度最高為55%。

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