美國買房貸款、報稅、出租等投資問題最全解答

一、美國買房和貸款常見問題

1.沒有綠卡可以買房嗎？

美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。

2.沒有綠卡可以貸款嗎？

沒有綠卡也是能夠貸款的，並且由於貸款增加了槓桿，用好了還能提高投資收益。

3.申請貸款需要什麼條件？

貸款，銀行主要看你的還款能力。對於美國當地居民來講，銀行會根據其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發放貸款。

4.移民前或移民后買房有區別嗎？

首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對於投資來講，要根據其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前後來決定。

5.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區別？

沒有區別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區別。

6.什麼時候買房合適，移民前還是移民後？

之前已經提到，移民前或移民后買房是沒有區別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

對於新移民來說，我們需要將人民幣兌換成美元，這個過程會導致收入會有一個大比例的降低。如兌換後顯示收入過少，銀行就可能不願意貸款給我們。而在報稅或登錄之前，我們可以用中國的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。

7.哪些銀行可以用中國收入證明來貸款？

匯豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行都是可以的。

8.已經報過稅了，但收入不高，還能貸款嗎？

對於已經報過稅但收入不高的朋友，也不用擔心，還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入，比如我們常見的sterling，不過它的利率會高一點，同樣的條件下，可能高出1%到2%。

9.目前銀行貸款利息是多少？

目前美國整體利率比較低，利率大多數在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決於貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。

10.用公司還是個人名義買房？

用公司或個人名義買房，主要是看對責任的限定。如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人，報稅就會簡單一些。

11.一般新移民最多可以貸多少？

有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那麼每個銀行能貸到的數目不同，但大多數都在50%到60%。

美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規。提前諮詢，仔細規劃，是投資美國房產的必修課。

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產權費、產權保險等。

二、投資美國房地產有哪些稅費

房屋持有期間產生的費用：

房產稅，大概是買價的1%到3%不等。

保險費，主要是火災保險，一年大概在1000~3000美元（若小區在洪水區，還有洪水險）。

物業費（如果小區有物業管理），費用從100到2000不等，看小區環境。

持有期間，有哪些費用可以抵稅？

這裡從兩個角度來講：自住房和出租房。

1.自住房。在發生的費用裡面，房地產稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2.出租房。所有與該房產的一些必要的和合理的費用都可以抵稅，如之前提到的地產稅、保險費、管理費、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業地產是39年。假如一套房子是275萬美元，那麼每年的折舊費就是10萬美元。

這裡需要注意的還有預扣稅，預扣稅是針對出租收入而言，由於中美之間有條約，稅率是10%。當我們在第二年報稅時，如果第一年沒有淨利潤，那麼可以申請將第一年的預扣稅退回來。

賣房的費用

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內，業主擁有房屋產權2年，並且將房屋作為主要的住宅2年，那麼每個業主可以享有25萬美元增殖的免稅額。超過部分的增殖，會被徵稅。

外國人出售美國房產時，如果有增值，要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資，稅率則為三檔，0、15%，20%。如果投資時間少於12個月，為短期投資，短期投資適有於美國的正常稅率，聯邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅，美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年，國稅局專門出台了針對外國人投資美國房地產的法案，這也就是著名的FIRPTA。法案規定，外國人出售美國的房地產時，買方有義務在120天之內預交賣價的15%給稅局，這也就是預扣稅。

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