注意雷區！買房洗錢看美國如何擴大監控範圍

當地時間8月22日，美國財政部下屬金融犯罪執法網絡（Financial Crimes Enforcement Network， 簡稱FinCEN）在其官網上發布通報，宣布修訂“特定地區指令”（Geographic Targeting Orders，簡稱GTOs），旨在打擊房地產市場的洗錢活動，並新增檀香山為該計劃覆蓋的新增城市，同時還擴大了該計劃涉及的交易範圍。

據澎湃新聞報導，該通報還指出，修訂GTOs、擴大監控的範圍，是為了響應最近通過的《以製裁反擊美國敵人法案》（Countering America ' s Adversaries Through Sanctions Act）。當地時間8 月2 日，特朗普簽署《以製裁反擊美國敵人法案》，該法案將針對俄羅斯、伊朗和朝鮮進行新的製裁，而其中首當其衝的打擊對象就是俄羅斯，各界也公認這是對俄羅斯的新一輪制裁法案。

GTOs始於2016年3月，今年2月已延長過一次，本應於8月22日到期，該計劃要求產權保險公司核實在紐約市、洛杉磯、舊金山、聖安東尼奧、聖地亞哥、邁阿密等大城市及市郊全現金購買豪華物業的有限責任公司的實際所有人。上述指令指出，鑑於最新頒布的《以製裁反擊美國敵人法案》（Countering America ' s Adversaries Through Sanctions Act），FinCEN應該擴大GTOs的覆蓋區域，於是將夏威夷的檀香山市縣新增到監控區域內。

指令覆蓋的交易範圍要求體現出以下特點，首先購買實體為法律實體。其次購置的是住宅，並標註出覆蓋區域內不同地區的購買價格的警示範圍：

1. 得克薩斯州貝克薩爾郡

購買總價≥50萬美元

2. 佛羅里達州邁阿密郡、布勞沃德郡、棕櫚灘

購買總價≥100萬美元

3. 紐約市布魯克林區、皇后區、布朗克斯區、史坦頓島

購買總價≥150萬美元

4. 加利福尼亞州聖迪亞哥、洛杉磯、舊金山、聖馬特奧、聖塔克拉拉

購買總價≥200萬美元

5. 紐約市曼哈頓地區

購買總價≥300萬美元

6. 夏威夷檀香山

購買價格≥300萬美元

再次，購買時沒有借助銀行貸款或是其他融資方式，或者是通過銀行本票、保兌支票、旅遊支票或是個人支票等轉賬方式。

作為數據收集工作的一部分，FinCEN還宣布將監控範圍擴大到了電匯等交易。要求美國的產權保險公司識別出在以上地區內購買地產的殼公司背後的自然人。

同日，FinCEN還發布了通告，向金融機構和房地產行業提供如何識別與房地產交易相關的洗錢風險信息，包括通過殼公司購置豪華物業，尤其是不用傳統的交易方式購買。這些交易被犯罪販子用來洗錢，以掩蓋他們的真實身份。通報中還舉出了實例以供金融機構和產權保險公司甄別：房地產經紀人Anthony Keslinke2016年因欺詐和洗錢被控罪。Keslinke在2011至2014年間利用“稻草買家”（straw buyer），以全額現金購買北加州的房地產，再轉售出去，從而獲得巨額回報。

以下為通報全文：

華盛頓—金融犯罪執法網絡（Financial Crimes Enforcement Network， 簡稱FinCEN）今天宣布修訂“特定地區指令”（Geographic Targeting Orders，簡稱GTOs），要求美國的產權保險公司識別在美國7個地區內購買地產的殼公司背後的自然人。因為最近的《以製裁反擊美國敵人法案》，金融犯罪執法網絡修訂GTOs以擴大監控的交易範圍，覆蓋的交易包括銀行電匯，監控區域也將擴大，夏威夷檀香山市郊內的交易行為也將在監控區域內。

此外，FinCEN今天還發布了通告，向金融機構和房地產行業提供與房地產交易相關的洗錢風險信息，包括通過殼公司購置豪華物業，尤其是不用傳統的交易方式購買的情況。犯罪分子通過這樣的交易來洗錢，並掩蓋他們的真實身份。通報提供瞭如何檢測和向FinCEN報告這些交易的信息。

通過該報告以及與私營部門的其他合作，FinCEN、行業和執法機構將能更好地保護房地產市場免於淪為不法分子的洗錢工具。FinCEN代理主管Jamal EI-Hindi說，“FinCEN也感謝國會修訂GTO，讓FinCEN能夠進一步採集信息，抵制潛在的犯罪行為。”

2016年1月，FinCEN簽發GTOs，要求美國的產權保險公司上報包括殼公司在內的、用以購置曼哈頓和邁阿密地區豪華物業的法人背後的實際所有人信息，尤其是沒有使用銀行貸款，或是有使用支票或類似方式購置豪華物業的殼公司。2016年7月和2017年2月，FinCEN重新簽署GTOs，將紐約市的所有區域、邁阿密城區的兩個郡、加州的五個郡（包括洛杉磯、舊金山和圣迭戈）、德克薩斯包括聖安東尼奧在內的郡納入覆蓋區域。

FinCEN數據顯示，在GTOs覆蓋範圍內上報的房地產交易中，有大約30%的實際所有人或是購買者代表同時也參與此前某個可疑行動。這也印證了FinCEN對殼公司全額現金購買房地產行為的質疑。此外，從執法部門的反饋來看，報告早於實際的犯罪調查。這說明，GTOs的延伸版將進一步幫助執法部門，同時也有助於FinCEN未來進一步評估和反擊洗錢行為。

FinCEN很感激產權保險公司與美國地產協會協助保護房地產市場免於淪為不法分子的洗錢工具。

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