購房成交時可能出現的問題以及如何預防

如果你好不容易將心儀的房子談成，馬上可以入住新房的喜悅難以言表，偏偏在成交這一步出現差錯，心情的失落可想而知。房地產交易需要的時間往往相差很大，快則半小時成交，慢則需要好幾天。就像在地圖上計算行駛時間，很難判斷可能遇到道路建設項目而耽誤的時間。如果我們花點時間研究可能出現的問題，做好充足準備，按時成交的可能性將會更大。

導致成交延遲的原因可能包括文檔出錯、資金沒有按時到賬或金額出錯，以及買方在最後驗房時發現問題。

本文介紹了一些房產交易中的常見問題和解決方案：

問題：文檔信息錯誤

簡單的文檔問題可能包括姓名拼錯或地址出錯，而嚴重的甚至可能包括貸款金額錯誤或缺頁。這些差錯可能導致幾小時、甚至幾天的延遲，因為必須保證所有信息正確無誤後方可
成交。

解決方案：仔細溝通和檢查

儘早詳細查看每一份文件，特別注意貸款金額等關鍵信息。反複檢查貸款和首付金額、利率、拼寫和所有個人信息，對任何不理解或有疑惑的事情提問。

問題：錢、錢，還是錢

你也許能猜到，許多可能出現的問題都與錢有關。比如：

你在成交前一天去銀行，準備將首付直接轉給經紀人。聽起來好像很簡單。但這筆錢在銀行可能出現意料之外的差錯，錢款可能無法在預約時間內到賬，或是到賬金額不對。

如果金額不對，可以補足差額，但房產交易不接受個人支票，所以必須買保付支票或銀行本票來補足差額。這樣一來，成交時間可能要延後了。

解決方案：

有兩種方法避免這個問題。一種是，你將首付以保付支票或銀行本票的形式帶到成交會。另一種方法是，安排資金電匯或銀行轉賬，提前幾天支付給成交經紀人。如果仍不知道成交需要的準確金額，就多轉一點錢，以後會得到還款。

問題：貸款文檔消失了？

假設一下，你的貸款計劃正通過連夜快遞送給成交經紀人。你趕赴成交會後才發現，快遞還沒有送到。東西寄丟了嗎？寄錯地方了？要晚一小時到？不管怎麼樣，這時沒有貸款文檔，你和賣方的交易必須暫停。

解決方案：與成交經紀人密切聯繫

在預約成交前，至少提前幾天與成交經紀人溝通。如果你僱用了抵押經紀人，他們通常會非常熱情地協助你和經紀人加快手續辦理，保證手續完成並送到成交會。但你可以在這個流程中協助他們！詢問各方是否已有他們需要的所有信息。銀行賬單、納稅申報表和其他文檔都很有可能遺失。在成交當天早上，如果你的經紀人或貸方不負責召集各方和文檔，那麼你可以打電話驗證交易需要用到的材料是否完整、文檔是否已準備好待簽署。

問題：產權不明確

賣房產權不明確可能牽涉一系列嚴重問題。比如，購房過程中，產權公司發現，賣方從未向承包商支付過柵欄的費用，房產受到留置權限制，或者賣方的哥哥起訴，聲稱父母把房子留給了他……總而言之，產權不明確會給購房者帶來許多問題。你需要在成交前，堅決要求獲得清晰、明確、沒有問題的產權，貸方也會如此。

解決方案：仔細研究產權報告

現在再次強調做功課的重要性。提前做好功課能預防產權在最後一分鐘出現意外。你需要仔細研究在第三方保管開啟後完成的初步產權報告。這個產權報告通常直接提交貸方，你也可以想辦法自己也拿到一份。事實上，你應該盡快獲取該報告並認真研讀。

在成交時，你需要買一份產權保險，避免產權公司在調查時出現遺漏而造成的損失，但這份保單在成交日之後才會生效。

問題：最後時刻的要求

專家們說，有時貸方會在最後時刻要求提供更多信息，比如數份租賃協議、取消的存款支票、原始災害險保費等，這些最後時刻才提出的要求會導致成交延遲。

解決方案：保持聯繫、備好所有材料

提前與貸款專員溝通。是否還需要提供其他信息來完成檔案？另外，把能想到的每一份文件都帶到成交會。

問題：最後查驗時發現問題

在成交的前一天，去新居最後查驗一次，你可能會發現發現賣方在屋裡留下了很多垃圾、把浴室牆上的洗臉盆拆了，還在搬走電視機時在牆上鑿了一個拳頭大的洞。

解決方案：立刻問責

出現了這樣的問題，你的經紀人應與賣方經紀人合作解決問題。首先看看哪些是可接受的問題、可能造成的損失及如何讓賣方承擔費用。一種方法是協商減少你的成交費用，這意味著賣方在成交時需支付更多費用。另一種是將賣方的一部分收益由第三方保管，直到問題解決。

最重要的是，不要等到成交時才提出各種問題。提前解決好這些問題，或推遲成交。

購房小貼士

• 買賣雙方都必須同意成交指導中的任何變更。描述變更的修正條款必須以書面形式由雙方簽署並隨附在指導文件中。
• 認真閱讀每份文檔後再簽名。一旦簽名即表示同意。
• 避免不必要的延遲。貸方的貸款承諾有失效日期，與第三方保管必須結束的日期一樣。
• 你應當確保自己和參與成交會的其他人都準時到場。（你的配偶/夥伴都需要到場！）
• 如果交易失敗，買方的預付金由銷售合同的條款或失敗的原因而定。建議諮詢律師。
• 在交易完成後，成交經紀人將郵寄給你最終清算報表。反複檢查這裡的信息，這份文檔非常重要，不容出錯。

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