美國買房報價最全解析

美國不同地區對購房報價有不同的名稱，包括：

• 購買協議
• 購買報價和合同
• 存款收據
• 預付金協議

而這個購房報價內容也會根據每個州和當地法規的不同要求而變化。今天，這些法規相當冗長。

在一些州，只有律師有資格準備房地產合同。而在另一些州，房地產經紀人可以使用由州批准的、預先打印的房地產表格準備此類合同。如果你遇到第二種情況，你的經紀人會提供符合你所在地標準的表格。

不要忽略合同審查

大多數購房者會與房地產經紀人合作，由經紀人提供表格，用於和賣方簽訂房產購買協議。合同條款涵蓋了除價格外的許多要點，包括資金籌措、附帶條件、產權工作和截止日期。鑑於這次交易的細節之多和責任之重大，請務必讓你自己的律師審查合同。而且，這份所謂的“標準”合同有的條款可能不符合你的利益。如果讓房產律師審查合同和提供建議的話，他們通常會像徵性地收取一定費用，這些費用是值得支付的。

與任何交易一樣，交易雙方都有一定的責任。房地產交易合同的內容大致是這樣的：

• 你和你的房地產經紀人填寫報價表格，簽署前需一起將表格審查一遍。如果是由你的律師起草的購買合同，那麼你的經紀人需要幫助蒐集所有必要信息。
• 文檔指定了你的報價金額和報價失效的日期。根據你所在的區域（以及當地房市的火熱程度），這個時效可能是幾小時到幾天。通常的失效日期是一到兩天。
• 文檔還將說明你報價的條款，即你提議如何籌集購房資金、希望何時結束、希望如何處理專業房屋檢查的結果以及其他任何條件。
• 通常情況下，你的經紀人將你的報價提供給賣方經紀人，賣方經紀人再將報價以及你表達誠意的“預付金”支票或郵政匯票提供給賣方。儘管有些州的法律沒有要求為報價交押金，但如果沒有押金，大多數賣方不會認真對待該報價。
• 如果賣方接受以上所述的報價，簽署並在指定時間內將文檔返回給你，那麼你在法律上即受到該條款的約束。
• 如果賣方不接受上述報價，他可能會直接拒絕或修改一些條款，簽署後作為“還盤”返回。
• 這時你有三個選擇：接受並簽署上述還盤；拒絕還盤，置之不理；修改後作為“再還盤”返回。
• 嚴格地講（從法律上講），每一次還盤都是對之前報價的拒絕，其形成新的報價，都有單獨的接受時限。
• 你和賣方可能需要來往幾次，才能達成協議，或直至其中一方選擇放棄。
• 當你和賣方達成協議後，即雙方簽署了所有更改，簽署了文檔並註明日期，雙方還需要完成一些任務才能結束交易。
• 例如，這時，賣方需要在一段時期內完全披露他知道的所有房產缺陷。在收到賣房的披露書後，你需要在一段時期內審查披露書，並修改或撤消報價。與其他事項一樣，撤消必須以書面形式提供給賣方。如果撤銷及時，你可以收回報價時的預付金。
• 你需要負責指導放貸者處理你的貸款，這就需要對房產進行估價。
• 你還需負責分配的時間段內完成房屋檢查，並為房屋上保險，滿足放貸者的要求。
• 在計劃結束的幾天前，你需要最後走訪一次房屋，檢查賣房是否按要求完成了維修，以及其他任何方面是否符合合同中的要求。

如何決定報價的價格？

為了減輕你在報價中的擔憂，最好要求你的經紀人準備一份比較市場分析報告。比較市場分析報告匯總了你已看過的可比房屋的銷售數據，包括正在出售或已經出售的可比房產數據。

比較市場分析報告呈現了近期已售房產的列表和售價，以及待售房產的標價。這些標價表示賣方已同意向購房者賣房，但交易還未結束。（此種情況下的房產，有時被描述為“根據協議由第三方暫時保管”。） 比較市場分析報告的名錄可能是有效的，也可能已經失​​效，即包括待售和已經下架房源。

通常來說，比較市場分析報告可以幫助你快速比較一些房產要素，比如建築面積、房齡、臥室和浴室數量、主要房間的大小，以及壁爐、游泳池等便利設施。報告也可能列出房產稅和學區，並說明每處房產的待售時間。

你和你的經紀人可以通過分析這些信息大概計算出你感興趣的房屋的市場價值。

報價需要考慮的關鍵因素

• 房子和要價與其他近期銷售的房子相比如何（記住比較市場分析報告）。
• 你的房子處於買方市場還是賣方市場？或大約是中立市場？在買方市場或中立市場，你的一些報價條件有更多的商量餘地（價格只是一項）。在賣方市場，房子可能成為“投標大戰”的目標，最終可能高於要價賣出，而你的條件可能受到更多限制。
• 賣方的動機。如果你了解一些關於賣方的情況，你就能提出符合賣方預期的報價，從而提高報價的成功率。賣方經紀人不太可能提供對自己不利的信息，但你可以主動蒐集一些有用的信息。
• 在市場上待售時間長短。如果該房屋剛剛列入待售名錄，而市場又稍微傾向於賣方，那麼賣方可能拒絕低於要價的報價，而希望下一個報價者支付全額報價。然而如果先前賣方的交易失敗過，而你的財務狀況看上去良好，賣方也可能覺得你的低報價也相當有吸引力。

（來源：Zillow，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）