中產階層如何配置美國房？牢記7個tips

目前，中產階層配置美國房產越來越流行，大部分中產階層都是專業人士，有良好的信用評分，預示著可以獲得好的融資。那麼在配置美國房產的過程中，如何選擇房屋類型、貸款年限呢？小編整理了ICG國際資本集團的CEOAdiel Gorel的看法：

作為一個忙碌的專業人士，您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得貸款，特別是獨立房貸款。在優質的獨立房資產配置中，這將帶來很大的優勢：隨時間遷移，房價變動、通貨膨脹，但您所支出的本金、期款和余額卻沒有增加，進一步更帶來可能的房價上漲和租金的現金流。

我認為對於忙碌的專業人士，最理想的房地產資產配置是獨立房資產配置。獨立房對於有穩定工作和事業的個體資產配置者來說是一個完美的資產。獨立房仍然是大多數人的“美國夢”。他們也是美國許多大城市里相對可實現的“夢想”，因為即使在2017年，房價也是支付得起的。

經驗告訴我，獨立房資產配置更優秀

獨立房的流動性也是最大的，因為在出售的時候，潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。資產配置獨立房，您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講，這種貸款可以用於購買1至4個單元住宅，如二聯式公寓、三聯式和4個單元的公寓。然而，購買獨立房通常優於購買2～4單元的公寓。

在好區，你通常只會看到獨立房，你可能得在城鎮的另一端才能找到單元住宅，他們通常被許多其他的單元住宅包圍著。單元住宅在管理上有更多困難，一般來說短期租戶多，不如有長期租戶的房子升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。

但總體來說，獨立房是更有優勢的。筆者有30多年的買房經驗，幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所房子或單位。在這幾十年裡，我目睹了許多公寓和數千棟獨立房的情況。我的經驗和數千名資產配置者的經驗，使我更偏向於資產配置獨立房而不是公寓。

公寓樓資產配置需更加繁瑣

購買較大的住宅物業——公寓樓，這可以說是很好的資產配置，但資產配置者需要有很多方面的專業知識。根據大多數公寓資產配置者的經驗，最佳的公寓規模是100到300個單元之間（許多人說150～300個單元），這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。

例如，一個有110個單元的公寓樓，您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工；如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓，你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工，但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。

關於大型公寓樓，有許多問題值得探討，在這篇文章中，我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識，所需要的時間也超過了一個忙碌的專業人士所能付出的。況且，購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的，他們通常要求較大的前期投資金額。對於忙碌的專業人士，獨立房才是簡單、有效、強大的資產配置。其它資產配置沒有這麼優惠的融資條件，所花的時間也相對較多。

30年固定利率貸款的好處

並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明人，都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是，在美國，我們可以獲得一筆長達30年，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。

只有抵押貸款和余額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多藉了30年固定利率貸款的人那裡了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款餘額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款餘額將是房價的一小部分，不佔很大比重。

值得一提的是，大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和余額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。

如果您在2017年還認為我們仍處於利率低的時期，那麼這對於您的金融前景有著更大的積極影響。雖然資產配置者不能得到與房主相同有利的貸款，但如今，獨立房資產配置者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。

歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5％的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款（不論是期款還是餘額）。另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。

許多資產配置者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為，因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。

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