自住房和投資房在報稅時各有哪些抵稅優惠？

在美國，如果你擁有兩套房產，一般就會認為一套是自住房，一套是投資房。自住房和投資方在稅收政策上是有不同的。

怎麼定義自住房的概念呢？

每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，就是自住房(Principal Residence ，或Primary Residence ），它區別於其他住宅（如投資出租房，度假公寓等）的。

從稅法上說，如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為首要住宅——即自住房。另一個房產一般就會被認定為投資型房產或度假屋。

在美國買房第一套和第二套有啥政策差別？

1  如果是自住房，而且這套自住房還是用貸款買的。那麼你在報稅時，和自住房相關的一些費用都可以抵免稅，比如貸款利息、貸款點數、地稅等等。這相當於給了購房者一個很大稅務優惠。

2  如果納稅人要出售自住房，原本要繳交資本增值稅（Capital gain tax ），但如果被出售的是自住房，且業主在近五年內於該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低於25 萬美元，夫妻低於50 萬美元部分無需交納資本增值稅。

當納稅人申報其自住房之後，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其自住房的狀況。

如果你除了自住房，還買了另一套房用於出租，那麼租金收入在報稅時有哪些政策可以省稅呢？

首先，屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，因為這些收據在報稅時，都可以算作支出，以抵租房收入。如果請工人，也建議屋主從國稅局（IRS ）網站上下載1099 表格，這樣支付給工人的費用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都願意以現金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房的另外一種節稅策略是折舊衝回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。出租房分27.5 年來折舊算。比如說，你買個房子20 萬，土地值4 萬，房子本身值16 萬。你每年就可以折舊16 萬/27.5=$5818 ，也就是從租金收益中扣除。27.5 年以後，你已經把那16 萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30 萬。增值的10 萬，你要付長期資本利得，稅率比較低。可是那16 萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分稅，就叫做折舊衝回（deprecation recapture) 。

專家稱，不少屋主放棄折舊，這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年，國稅局很難查是否拿折舊來抵稅，所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回，不拿白不拿，白白損失折舊不划算。而且金錢越來越貶值三十年前一個二十萬的房子，現在已值百萬。當年折舊省下的稅，用今天的物價折算，可能升五到十倍，因此建議折舊越早越好。

換房考慮“ 1031 ”延稅

“ 1031 ”是美國稅法中的第1031 款,  英文全稱是“ Internal Revenue Code Section 1031 ”，又叫做“ StarkerExchange ”。Starker 是一位投資者的名字,  他曾經買賣過投資房,  當時國稅局在他賣的房子上收了他的資本利得稅(Capital Gain) 。但他認為，因為他用賣房的錢馬上又買了一棟投資房,  不應該交稅，而是應該等到將來最終賣最後一個房子時才交稅，所以他一狀告到美國最高法院,  最後贏得了官司,  隨後美國國會立法,  就是“ 1031 ”。

所以，根據“ 1031 ”，如果投資人將舊房子( 稱做 Relinquished Property) 賣掉,  用所賺的錢又買了一棟房子( 稱做 Replacement Property) ，則所賺的錢可以暫時不交稅(Tax Deferred) 。

具體做法是:  投資人將舊房子一旦賣掉,  要在45 天之內找到另一處房子,  要簽好買房合同,  然後在 180 天之內要過戶。賣房的錢,  投資人不能動用,  應放在一個中間人那裡,  稱做“ Qualified Intermediary ” ,  在買另一處房子時,  直接轉到第二個房子裡去,  這第二個房子與第一個房子應屬於“同類型”房子(Like Kind) ，即投資型的房產。

用誰的名義投資也有竅門

如果你是以個人名義投資房產的，可以通過房子的地稅，保險費；房子的折舊費；裝修維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%,  相當於政府幫你給了一半的開支。

如果你是用公司名義投資房地產的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用；員工的所有工資，福利；用公司的名義買的電腦，家具，電器等“辦公用品”等等，通通可以抵稅，專家建議，謹記保留原始發票，收據，或是信件等作為報稅憑據。

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