美國房市| 未來投資美國房產會如何？

據美國地產經紀人協會(NAR) 統計，2017年外國買家在美國置產總價值為1530億美元，相比於去年同期1026億美元增長了49%。中國人赴美置業的總金額高達317億美元，比去年增加18.6%。

失業率達九年來新低4.3%，就業市場回暖等利好，加之美元近來貶值，不少投資人認為趁匯率低點買入美國資產是很好的時機。

作為最吸引海外投資者的地產市場，美國樓市會持續向好嗎? 哪些地方最值得投資?

美國房地產市場目前概況

(1)市場持續復甦，房價繼續上漲

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是“會”。

下圖是今年第三季度對100多位經濟學家和地產專家做的調查，對2017-2021年的美國房價做預測。

其中紅虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲6.7%；綠虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲28.8%；兩者之間的黑虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲18.4%。

美國房價預測2017-2021

美國商業機構Keeping Current Matters 也進行了一次針對上百位經濟學家的調查，均認為未來五年美國房地產依然會呈現上漲趨勢，累計漲幅將超過15%。

美國房價已達到2007金融危機前的最高點，有些媒體報導泡沫正在醞釀。美國房價還有上漲空間嗎?

下圖是美國房價指數走勢，藍線為歷年名義價格，紅線為經過通脹水平調整後的房價，剔除物價上漲因素。可知2007年的房價顯著高於2017年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，未來上漲空間依然存在。

美國現房銷售中位價

所以不要被表面數字矇騙。舉個例子，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。

(2)買房較容易獲得貸款

許多投資人買房時，希望了解當地房產市場的貸款情況。

美國抵押銀行家協會(MBA) 的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標。指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。

2017年8月，該指數已高達8年來最高值179，處在最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為藉款者提供房屋抵押貸款。

美國月度可獲貸款指數

當然，對於外國買家來說也是一大利好，目前一些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。

(3)抵押貸款利率情況

房價會上漲、容易獲得貸款之外，另一重要問題就是月供。目前美國房貸利率如下表所示。即便是最長期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前國內是4.9%，這還是近十多年來的最低利率。可見美國目前房貸利率是很低的。

由於通脹和非農業人口就業人口不及預期，美聯儲今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美國通過貸款買房，仍然較划算。

(4)房屋交易活躍，流動性增強

房產是否好賣，流動性如何，也是投資者關注的問題之一。

目前，美國房屋待售時間僅有37天，是近五年來最好水平。而西雅圖、波士頓、丹佛、奧蘭多等熱門城市，甚至在10天以內就能售出房屋。

房屋市場待售時間

對於房地產這一流動性較差的資產，這種流動性水平相當難得了。如果你的房產增值了，流動性越好，就越能保證房屋在最短時間內能轉手賣出去。

(5)房屋庫存緊張

美國房價飛速攀升、庫存觸及30年新低，今年二季度未售出庫存佔房屋總量比例僅為1.9%。樓市需求火爆的同時，目前美國新屋年化開工數僅為84.9萬，遠低於07年金融危機爆發前103.6萬的水平。

新開工房屋減少，也與建築工人短缺、建築從業人員減少有關。目前僅有76.7萬人受僱於美國住宅建築行業，比十年前的數字低了整整20%。

NAR 公佈的數據顯示，6月房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR 首席經濟學家Lawrence Yun 稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”。

美國庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。CoreLogic 副首席經濟學家Sam Khater 認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。

(6)建築成本繼續上漲，進一步推升房價

2016年，美國深受建築工人短缺之痛，根據美國房屋建築協會(NAHB) 的數據，建築行業現今約有20萬個職位缺口，建築工短缺的趨勢仍將持續下去。

在此情況下，建築商不得不支付給建築工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。

大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。他雖然政績乏善可陳，但反移民的態度堪稱堅決，前段時間又要廢除DAMA 法案。這只是一個側面，未來將進一步導致建築工人短期內大量缺口，提高房屋建造成本，間接抬高房價。

(7)千禧一代將變成有房者，提高住房自有率提升

美國的年輕人——“千禧一代”(1982-2000出生)將成為2017年房地產市場上不可忽視的力量。更多的初次購房人群，也將促進地產市場景氣，推動房價上漲。

一方面，這一代人與父母同住的比例達到75年來最高的40%；另一方面，他們中年紀較大的人，也逐步達到32歲——全美首次購房的平均年齡。

他們中與父母居住比例雖高，短期內抑制了購房需求，但同樣能在短期內迸發出大量的首次買房需求。因為“千禧一代”崇尚獨立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，並獨立居住。

根據NAR 統計，現在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧一代”這批潛在的購房人群，將在2017年後逐步爆發。

（來源：網路，版權歸原作者所有。如有侵權請聯繫我們，我們將及時處理，謝謝。）