買房為何需要房產經紀及中介代理？

打算在美國買房子，就是要找一位可靠的房地產經紀人了。與國內的售樓員相比，美國的房地產經紀人有以下幾大特點：

1.美國的房地產經紀人十分專業，行業管理十分嚴格。不象國內那些通過簡單上崗培訓就能進行房地產中介的業務員，要想在美國進行房地產中介，必須要經過180小時的學習，並通過嚴格考試後方可獲得所在州的房地產經紀人執照（Real Estate license)，以後每年都要上課才能更新執照。

行業管理以德州休斯頓為例，每一個房地產經紀人都必須注册在某家房地產公司之下，不僅要服從公司的管理，而且要遵守休斯頓經紀人協會（Houston Association of Realtor，HAR), 德州經紀人協會 (Texas Association of Realtor ,TAR) 以及國家經紀人協會 (National Association of Realtor, NAR）的各種法律法規。如果沒有房地產經紀人執照，不允許從事任何房地產相關業務，不允許回答任何與房地產有關的問題，更不可能帶客戶看房子。

美國房地產經紀人的獨家代理制度。在國內，一個房源可以交給多家中介公司, 誰賣出去誰得佣金；一個買主也可以找多個經紀人, 誰幫買主買到房子誰得佣金。而美國完全不同，無論買房還是賣房，經紀人都是獨家代理，買主或賣主都要和自己的經紀人簽訂獨家代理合同，只有合同期滿或者中止以後，才可以找別的經紀人代理。

美國的房地產經紀人年齡多在35歲以上，70%以上為已婚女性，很多人具有碩士博士文憑，多由其他行業如教師、工程師、科研人員甚至律師等，轉行而來。與國內的大多是20歲出頭的房地產經紀人不同，大多為中年女性的美國房地產經紀人，一般比較有耐心、愛心、認真負責、充分理解買房和賣房者的心情，尤其一些高學歷的經紀人，思維縝密，做事有條理、講究效率，能很好地指導和幫助買房和賣房者。

佣金的支付和國內不同。與國內由買方支付佣金的制度有極大不同，在美國買房子，佣金全部由賣方來支付的，買方不用支付任何佣金。在美國買房子，有一位專業的經紀人為你找房、帶你看房，向你介紹和解釋合同條款的約定、購房程序、手續等， 並且協助貸款、驗屋、產權過戶等等，各個環節都能為你提供專業的建議與指導，自始至終為你爭取最大的利益，而且你還不必為這些專業服務支付任何費用!

5.通過房地產經紀人可以買到更便宜的房子。在美國買房，無論你買新房還是二手房，買方經紀人一般只代理買方，與賣方沒有任何關係，這與國內的情況也十分不同。在購房過程中，經紀人代表買方與賣方討價還價，盡可能壓低價格，為買方爭取最大的利益。

尤其在買新房時，理論上講，買主可以不通過經紀人，直接從建築商手裏買房。有些從國內來的買主就誤以為這樣可以幫建築商省下佣金，從而可以和建築商砍價。事實上正好相反，儘管還要支付買方經紀人的佣金，建築商依然願意接受經紀人的砍價，而非買主個人。這如同“批發”和“零售”的概念，經紀人可以拿到批發價，而買主只能拿到零售價。其實，這也是建築商用以鼓勵經紀人多帶買主來買房子的策略，建築商都希望與經紀人建立長期合作關係，而與買主個人則不可能。如果買主明白了這個道理，買新房時就一定要請經紀人幫忙，再不要自己送上門去挨宰了！

6.此外，大部分中國買家不瞭解美國地產行業，以為沒有買家中介能夠得到賣家更便宜的房子售價。其實不管買家是否有買家經紀，賣家同樣要付雙方費用，只不過，若買房沒有經紀人，賣方經紀人可一並得到賣家及買家雙方6%的中介費，這樣買家沒有行業經驗則會不但沒有拿到便宜價，更是被賣家中介忽悠猛宰，有時候賣家或建商會在簽約之前誤導，在簽約之後藉故找理由不履行答應的promotion或裝修upgrade，由于沒有經紀人幫，自己也沒有經驗的話申訴不成也只能從了，最後則只能說是得不償失了。

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