簽定合約時房東不會告訴你的那些事兒｜美國生活知識

如果你在美國租房，那麼這篇文章請你收好！在租房期間，難免產生大大小小的問題和麻煩，比如轉租房屋、提前終止合約、房屋損壞、房東不靠譜不及時維修、不給退押金等等......一旦攤上事兒了怎麼辦？

首先，你得有一份房屋租賃合約！連合約都沒有，談何法律保護！房屋合約是重中之重，一切房屋糾紛都要依照房屋租賃合約來判定。如果你目前已經入住但還沒有跟房東簽署房屋合約，那麼趕緊的，你一定需要這樣一份文件保護自己。很多小夥伴由於是通過朋友租房或租期很短而沒有簽署合約，一旦產生糾紛，後果則不堪設想！

如果你已經簽署了房屋合約，看似天下太平，但你有仔細看過合約上的內容嗎？是不是根本沒仔細看直接翻到最後一頁草草簽了名？你可能會問，這密密麻麻的小字兒跟看 GRE 閱讀理解似的，我才懶得看，看了能有什麼用？

很多合約可能會有一些對房客不利的或者並不合理的條款，其實是有跟房東協商的餘地的，而這些工作需要你在簽字之前完成，在這個環節一定要嚴格把關。下面小紐手把手教你如何快速識別合約中的必備條款，並且如何減少對你不利的漏洞。

沒有仔細看過房屋合約的小夥伴請翻出你的合約，咱們一起查漏補缺！

1. 確認合約類型

租房合約一般分為長期的長租合約 (Lease)和短租合約 (Rental Agreement)兩種，兩種合約都有法律效力。

長租合約簽約時長一般在6個月至10年，一年一簽的形式最為常見。短租合約可以簽署幾個星期或者幾個月。一般在大家實習期、剛搬至新城市、休長假等情況會比較常見。

短期合約相比起來靈活度更高，但房東與房客雙方受到的保護相對更小，比如房東有權在租期快到時、在不通知房客的情況下將房屋租給其他人，房客一般需要在幾天內搬離；而在長期合約下，如果房東在到期後不想續租，則一般需要提前至少30天通知房客。

2. 房屋租賃合約重點看什麼？

除了基本的出租期限、房客信息、房東信息、地址、房租金額等信息，大家還需要重點關注合約中的哪些內容呢？

轉租條例 (Subletting)

轉租是大家在簽署合約前最關心的問題之一，主要也是為了給自己減少提前搬走而帶來的損失，這一點一定要在簽署合約之前確定。如果房東允許轉租，那麼一般情況下需要房東的書面同意，並要求新房客繳納一定押金；另外也有一些房東會要求房客自行準備轉租合約並與新房客完成簽署，這時你就需要請當地專業房屋律師根據當地法律為你完成合約撰寫或修改了。

寵物 (Pets)

允許攜帶寵物的房屋一般會要求房客交納寵物押金 (Pet Damage Deposit) 和/或者每月交納寵物費 (Pet Fee)，一旦房屋被寵物破壞，則會從寵物押金中扣錢。當然，也有很多公寓不允許攜帶寵物，如果違反規定私自攜帶，一旦被鄰居舉報或被房東發現，則可能面臨被迫搬家的風險。

房屋使用範圍 (Use of Unit)

很多房屋僅僅用作居民居住而非商業用途，當然在家遠程辦公，或者自己開公司在家辦公、並不接受訪客的情況一般除外。如果你有將房屋用作商用的計劃，要提前跟房東溝通確認。另外，房屋合約中也應該包括短期和長期留宿的客人以及開 Party 的相關規定。

維修程序 (Maintenance)

一旦房屋需要維修，聯繫人是誰？這是你需要在合約中尋找確認的內容，一般情況下如果不是房客本人造成的損壞，是房東或者房屋經理 (Property Manager) 負責維修。一般情況下，情節比較輕微的損壞，比如燈泡壞了或洗手池堵住等也很可能會由房客本人負責。另外，合約中也需要說明一旦沒有在合理時間內完成維修該怎麼辦，以及房客是否有權力收回當月房租或者提前終止合約。

設施及水電費 （Amenities and Utilities）

房屋所有人協會 (Homeowners Association) 旗下管理的房屋可能會有社區公共設施的相關規定，例如公共陽台、休息室、游泳池等。在停車方面，很多公寓會有額外費用，需要注意。另外，要格外關注誰負責繳納水電費、垃圾費、網路、天然氣等，有可能其中一部分費用是包括在房租中的。

免責聲明 (Illegal Disclaimer)

特別注意，在大部分地區，房屋合約中的一些免責聲明是非法的。比如說，如果合約中出現「由於房屋未進行及時維修而導致房客摔倒、受傷、甚至死亡，房東一概不承擔責任」、「在房屋出現嚴重受損的情況並且房東未能維修時，房客不能終止合約」等類似的語言，普遍情況下是不符合法律規定的。雖然發生意外的可能性很小，但如果你看到了類似條款，也要向房東要求刪除。

提前終止合約 (Early Termination)

很多合約不會出現這一點，這時你就需要詢問房東一旦你有突發情況需要搬離，需要承擔什麼樣的後果？如果合約上沒有說明，那麼有可能你會至少損失一個月的房租或者押金 (Security Deposit) 要不回來，但你無需繼續支付剩餘租約期間的房租；或者，很多房東也可能會要求提前解約的房客持續支付租金，直到新房客簽約為止；還有可能如果遲遲找不到新房客，那麼你可能就要對剩餘的房租負責了。

當然每個房東對以上條款的接受度都不一樣，你需要在簽訂合同之前針對具體問題有所溝通。

3. 提前解約怎麼辦？

計劃提前回國、工作地點變更、畢業後到其他城市發展等都有可能成為提前終止房屋租賃合約的原因。大部分長期的房屋 Lease 都是一年的期限，但如果在一年內有搬家計劃，該怎麼破？提前解約該怎樣盡量減少自己的損失？

在一些特殊情況下，你也可以在不繼續交付房租的基礎上提前解約（各州情況有所不同，需要根據當地房屋相關法律確認）：

如果你是軍人，那麼你的福利來了，你可以在 Service Members Civil Relief Act 聯邦法下隨時解除房屋合約，需要以書面通知的形式通知房東，在全美各州適用。

如果你的房東未能履行合約中的維修義務，比如房頂漏水、出現感染病毒寄生蟲等，一旦房東對嚴重損壞的房屋置之不理，威脅到你的基本生活和健康，並且這些問題不是由你本人造成的，那麼你可以提前申請解約。比如，新罕布希爾州如果房屋出現床虱 (Bedbug) 這類的問題，那麼房客可以提前解約，不需要支付剩餘的房租。

如果你在房屋中個人安全受到威脅，那麼這也可能成為你提前解約的有力證據。例如，華盛頓州法律規定，如果你被其他房客或房東使用武器威脅或攻擊，並且對方被逮捕，在這種情況下你可以不承擔任何經濟損失，提交書面通知後即可解約。

在提前解約時房東有沒有義務去尋找新房客呢？有些州要求房東有義務儘快尋找新房客，以減少提前解約房客的經濟負擔，在法律上稱為「重新出租義務」 (Duty to Re-rent)，但這並不在所有州適用。比如在喬治亞州，如果房東不選擇幫忙尋找新房東，那麼房客需要繼續支付房租直至到期為止。

在提前解約時應該怎麼做呢？小紐建議你通過書面形式通知房東，使用「保證郵件」 (Certified Mail) 將書面通知寄送給你的房東，這種形式比較適用於寄送正式文件，以保證對方可以收到並留下寄送證據。記得將書面通知複印一份自己備用。在通知中說明你解約的原因、搬出的時間、未來的聯繫方式等。在搬家前通過拍照等形式記錄房屋狀況並讓房東當場確認，以免今後產生不必要的糾紛。

4. 租房的10個隱藏費用

每個人都知道需要攢錢才能買房。但租房並不是一個讓你積蓄越來越多的可行之路。租房時，不管是租住芝加哥的一居室還是波士頓的上流社區，租房者必須要做好支付額外費用的準備。避免支付一些隱藏費用，最好的辦法就是了解它們到底是什麼，並學習一些策略，以降低租房成本。

美國知名媒體《商業內幕》列出的一些簽署租約前要考慮的一些費用細則，以及如何處理它們的方法，對租房者很有參考價值。

搬家費用

如果你已為搬家麻煩了大學同學無數次，或者這次要大動干戈，那麼你需要僱用搬家公司。不過這裡可能會有你沒有考慮到的額外費用。如果從車上搬東西到你的門口距離超過75英尺就需額外付超距離服務費。同時，要確保搬家公司擁有一般商業責任險，以防止搬家時造成的不必要的物品、傢具以及房間的損壞。

倉庫租賃

在搬到新家之前你的物品是否要存放？租一個倉庫？也許，但這不是你唯一的選擇。倉庫一般都不會太貴，但你的財物需要搬來搬去。更好的選擇是使用攜帶型存放方式，如搬家貨櫃 PODS 或 Zippy Shell。如果遷入和遷出是在一天之內，建議你把所有東西都放在租來的卡車裡，並支付隔夜費用。

申請費

房東收取申請費是為了對租戶進行背景和信用檢查。如果房東要履行這一程序，那麼這筆費用就落在租戶頭上了。許多房主只收取背景和信用檢查的相關費用，有些房主還會為因此付出的時間收費，有些州甚至會調整房東收取的額外申請費的數額。但如果房東收取的費用過高，你租住的房子一定位於不受監管的州，在這裡這一費用可高達200元。不過這一費用是可以協商的，如果你的房東收費過高，你可能在與一個無良房東打交道。

保證金

大約一半的州法律規定房主收取保證金的數額，通常是一個或兩個月的租金。在沒有相關法律條款的州，地方政府有權進行規定。如何了解房東是否誠實，只看他收取多少保證金就知道了。同時，你還不能跳過支付最後一個月的租金，這筆錢用於租住期間租戶對住房造成的超正常損壞的賠償。如果房子保持良好，這筆費用會退還給租戶。

最後一個月的租金

許多房東要求租房者在住進來之前支付最後一個月的租金，如果你對這個住處滿意，預計你要支付三倍的月租金：第一個月的，最後一個月的和保證金，儘管你還未住過一晚。

電梯服務費

如果你不住在高樓的底層，那麼這意味著你需要電梯服務。你可以不必支付，但如果需要，這筆費用並不便宜。而且收費額有大差異，從500元到1,000元不等（可退還）。在某些情況下，如果你覺得費用太高，可與房東進行談判。

停車費

除非你搬進紐約市價值2000萬配有專用電梯可將你的車停在專用停車場的公寓，你可能需要支付停車費。停車費大致在每月20至100元之間。

代理費

喜歡大城市的燈紅酒綠？你可能需要一位經紀人在紐約幫你物色一處住房。在紐約市，標準的經紀人費是一年租金的15％。當然你可以自己找房，但經紀人可以將這一過程變得更加容易 ，特別是在你急於找到住處以便開始新工作的時候。

租賃人保險

房東通常要求租戶有租賃人保險。這樣他們就不必擔心租戶的財產在火災或其他災害中損壞。當然，你可以選擇跳過這一項，但不管房東是否對此有要求，投保租賃人保險對安全更有保障，而且它的價格也不高，一年的保費不到200元。

寵物費

如果你找到一處住房可以養寵物，那是再好不過了。但是，你可能要為這一特權（除非你的寵物是一個服務性動物）支付一定的費用。

除了保證金（某些州法律規定）外，一筆額外的寵物費；

一筆不退還的寵物費（某些州法律規定）；

寵物租金，這意味著你的房租會比無寵物的高。

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