最近網上很多網友都對美國房產相關的問題很感興趣,比如房產稅是什麼?不交會怎麼樣等等。來看看美國駐華大使館對此是怎麼回答的吧!
很嚴重!非常嚴重!網上傳言:“在美國交不起房產稅會被政府或者銀行強制把房子賣掉!不知是真是假,假如說沒錢交房產稅會怎麼樣呢?會被強制收走房子或者其他物品抵押嗎?”有網友就此對美國大使館做出了提問。
問題很大,要回答這個問題,要明確一些概念:
首先,美國絕大部分房產是包括土地的,也就是說房東不但擁有房子的所有權,也擁有與房屋相連的土地的所有權,包括房屋地基、院落的土地所有權。房產稅,正確的說法應該是房地產稅。
房地產稅是一個稅種,但包括兩個組成部分,一個是房產,另外一個是地產。每年屋主都會收到下一年度應繳房地產稅的通知(有些地區是每年調整,有些是幾年調整一次),在大城市地段好的地區,由於土地值錢,因此往往在應繳房地產稅中,地產的比重高過房產;而在鄉村地區,地產的比重大多不及房產。
弗吉尼亞州費爾法克斯縣(Fairfax County) 的房地產稅示意表
上表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應繳房地產稅的數目以及2017年估計應繳房地產稅的數目。以2016年的房地產價值為例,共585670美元,其中地產為26萬美元、房產為325670美元,房地產稅的稅率是1.1585%,所以應繳房地產稅為6784.99美元。
其次,房地產稅的徵收是地方政府(主要指市政府、縣政府)的職責,不但與聯邦政府沒有關係,更與銀行等其他金融部門無關。地方政府的運作經費來源,主要就是靠房地產稅。以2016年費爾法克斯縣為例,當年該縣總收入為38億美元,其中24億美元來自房地產稅,房地產稅佔整個縣政府收入的63%。由於房地產稅在地方政府運作經費中占主要部分,包括中小學教育經費、道路維修、圖書館運作、公共設施、警察局經費、政府員工的工資福利等,都靠政府撥款,因此收繳房地產稅是政府的重要事項。
在美國不交房產稅會怎麼樣?
首先,對於拖欠或不繳房地產稅的屋主,政府會將欠稅與房產地契(Title 以及Deed)聯繫在一起,這樣,不但會大大影響屋主的信用記錄,降低屋主的信用分數,而且當屋主出售房屋時,會影響到交易,因為買家根本不希望買下欠房地產稅的房子。
其次,如果屋主堅持不繳房地產稅或拖欠稅款,政府可以根據法律規定,採取強制措施將房子拍賣,這種做法被稱為“房地產稅賣屋” (Tax Sale Home)。具體說來,大致有兩個做法:
拍賣房地產稅欠稅(Tax Lien Sale):由出價最高的買家買下屋主的欠稅,這樣,買家就成為屋主的債主,由買家負責向屋主追繳欠款以及利息、法律費用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求,新債主則可以根據法律,將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個州以及首都華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各是合法的。
直接拍賣房地產(Tax Deed Sale):由出價最高的買家買入房地產以及所欠房地產稅。通常來說,無論採取哪一種方式,地方政府在採取拍賣方式強制收回屋主拖欠的房地產稅之前,根據不同地方的規定,往往會給屋主幾個月或幾年的時間來繳清欠款,如果過了期限,則會啟動拍賣程序。
另外:在絕大部分地區,法律規定即使屋主的房地產被政府拍賣了,屋主在規定的期限內(大多一年)有權將其從新買家手上買回來,但必須全額付清新買家支付的所有費用以及利息等。
綜上所述,拖欠房地產稅是很嚴重的事情,最後可能導致房地產被拍賣,值得屋主嚴肅對待。
不過,對於確實沒有能力繳付房地產稅的屋主來說(有能力而不繳的除外),不同的地方政府有不同的項目幫助屋主度過難關,包括緩交房地產稅、分期繳納甚至減免房地產稅等。
以費爾法克斯縣為例,居住在該縣的居民,年齡超過65歲或殘障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地產稅;收入在52001美元至62000美元的,房地產稅減半;收入在62001美元至72000美元的,房地產稅減免25%。
知道了不交房產稅的後果,有些人就在問了,那麼房產稅是怎麼計算的呢?在房地產稅中,有兩個因素起關鍵作用:一是稅率,二是房屋及地產價值,房地產稅的多少,就是由這兩個因素組成的。
由於房地產稅主要由各地政府徵收,因此房地產價值的評估由地方政府負責,各地政府有各自的法律法規,所以房地產價值評估方式也不一樣。
大致說來,房地產評估的基本原則有3個:
本地區最近一段時期同類房屋成交價格,這是評價房屋價值(包括所在地皮價格)的重要因素。
修建同類房屋的價格加上地皮價格,即在當前建材及勞力價格的情況下,在同一塊地皮上修造同類房屋的造價,同時根據房屋的新舊程度折舊。
房屋出租價格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。
綜合以上三個因素,再考慮本地區經濟發展情況,估價員就會對每一棟房產的價值作出評估。地方政府根據估價員的評估,提前半年將新的評估報告寄給屋主。
如果屋主覺得評估合理,就等著政府寄來新的稅表;如果覺得不合理,可以提出要求重新評估,政府會根據屋主的要求,重新審核評估報告並將結果告知屋主。屋主如果還不滿意,可以要求上訴,由法庭裁定。
無論是哪種形式的公寓樓房,只要是居民住家而非商業樓,其稅率與獨棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區為例,2016-2017年度的房地產稅率共分4個等級:
等級1稅率為0.85%,適用所有居民住宅;
等級2稅率A為1.65%,適用價值不超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館等;
等級2稅率B為1.85%,適用價值超過300萬美元的商業及工業樓,包括旅館;
等級3稅率為5%,適用空置房屋;
等級4稅率為10%,適用於維修不良或破敗的房屋(Blighted Real Property)。
所謂維修不良或破敗的房屋,主要指牆壁、屋頂、窗戶、陽台或其他房屋結構維修不良,或有危險、不衛生、威脅社區公共衛生等。這個稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛生整潔美觀。
房產稅多少錢一年?
美國著名社交財經網站WalletHub 公佈的一項最新調查結果,根據美國人口普查局的數據顯示,2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會(NTLA) 的數據顯示,每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金!溫馨提醒:漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為,政府有權沒收並拍賣房產。
下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。
注:熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是,以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產,在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同,但不會相差太大。
州名 |
房產稅 |
州房價中位數 |
房產稅中位數 |
|
1 |
夏威夷 |
0.27% |
$515,300 |
$1,406 |
2 |
阿拉巴馬 |
0.43% |
$125,500 |
$543 |
3 |
路易斯安那 |
0.49% |
$144 100 |
$707 |
4 |
特拉華 |
0.54% |
$231,500 |
$1,243 |
5 |
華盛頓DC |
0.56% |
$475,800 |
$2,665 |
6 |
南卡羅來納 |
0.57% |
$139,900 |
$798 |
7 |
西弗吉尼亞 |
0.58% |
$103,800 |
$607 |
8 |
科羅拉多 |
0.60% |
$247,800 |
$1,489 |
9 |
懷俄明 |
0.61% |
$194,800 |
$1,196 |
10 |
阿肯色 |
0.62% |
$111,400 |
$693 |
11 |
猶他 |
0.68% |
$215,900 |
$1,472 |
12 |
新墨西哥 |
0.74% |
$160,300 |
$1,188 |
13 |
田納西 |
0.75% |
$142,100 |
$1,062 |
14 |
愛達荷 |
0.76% |
$162,900 |
$1,246 |
15 |
密西西比 |
0.79% |
$103,100 |
$813 |
16 |
弗吉尼亞 |
0.80% |
$245,000 |
$1,948 |
T-17 |
加利福尼亞 |
0.81% |
$385,500 |
$3,104 |
T-17 |
亞利桑那 |
0.81% |
$167,500 |
$1,356 |
T-19 |
肯塔基 |
0.85% |
$123,200 |
$1,042 |
T-19 |
內華達 |
0.85% |
$173,700 |
$1,481 |
T-19 |
北卡羅來納 |
0.85% |
$154,900 |
$1,322 |
T-19 |
蒙大拿 |
0.85% |
$193,500 |
$1,652 |
23 |
印地安那 |
0.87% |
$124,200 |
$1,085 |
24 |
俄克拉何馬 |
0.88% |
$117,900 |
$1,036 |
25 |
佐治亞 |
0.94% |
$148,100 |
$1,397 |
26 |
密蘇里 |
1.00% |
$138,400 |
$1,387 |
27 |
佛羅里達 |
1.06% |
$159,000 |
$1,686 |
T-28 |
俄勒岡 |
1.08% |
$237,300 |
$2,563 |
T-28 |
華盛頓 |
1.08% |
$259,500 |
$2,805 |
30 |
馬里蘭 |
1.10% |
$286,900 |
$3,142 |
31 |
北達科他 |
1.12% |
$153,800 |
$1,722 |
T-32 |
明尼蘇達 |
1.18% |
$186,200 |
$2,200 |
T-32 |
阿拉斯加 |
1.18% |
$250,000 |
$2,956 |
34 |
馬薩諸塞 |
1.20% |
$333,100 |
$3,989 |
35 |
緬因 |
1.30% |
$173,800 |
$2,259 |
36 |
南達科他 |
1.34% |
$140,500 |
$1,879 |
37 |
堪薩斯 |
1.40% |
$132,000 |
$1,849 |
38 |
愛荷華 |
1.48% |
$129,200 |
$1,916 |
39 |
賓夕法尼亞 |
1.53% |
$166,000 |
$2,533 |
40 |
俄亥俄 |
1.56% |
$129,900 |
$2,032 |
41 |
紐約 |
1.62% |
$283,400 |
$4,600 |
42 |
羅德島 |
1.63% |
$238,000 |
$3,884 |
43 |
佛蒙特 |
1.74% |
$217,500 |
$3,795 |
44 |
密歇根 |
1.78% |
$122,400 |
$2,174 |
45 |
內布拉斯加 |
1.85% |
$133,200 |
$2,467 |
46 |
得克薩斯 |
1.90% |
$136,000 |
$2,578 |
47 |
威斯康星 |
1.96% |
$165,800 |
$3,248 |
48 |
康涅狄格 |
1.97% |
$270,500 |
$5,327 |
49 |
新罕布什爾 |
2.15% |
$237,300 |
$5,100 |
50 |
伊利諾伊 |
2.30% |
$173,800 |
$3,995 |
51 |
新澤西 |
2.35% |
$315,900 |
$7,410 |
注:數據來源於WalletHub 2017年最新的統計報告。
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