在美國當房東是否需要一本房東寶典(一)

一、概述

1. 房東協會

房東或房產協會是由居住在特定城鎮、城市或郡的房東、房產所有者以及房產投資者等個人所組成的組織。無論名稱是什麼，也無論地點在哪里，房東和房產協會的成立和維持都有很多目標，包括：

(1) 向房東和房屋管理人提供有關當地驅逐程序、房東房客與房產法律的發展、空房比率、公房以及當地房產出售的最新資訊；

(2) 為房東組織力量創造機會，以對當地和所在州的房東－房客、房產和用地的有關立法和法規施加影響；以及

(3) 對於有名的承包商和賣家，協會可以為房東提供聯合當地其他房產所有者的機會。

2. 房客協會

房客協會(或房客組織)可能是由居住在某個住宅樓或社區的房客組成，或者規模更大一點，即某個郡或城市範圍的房客協會。這些團體的成立和持續發展是有許多目標的，包括：

(1) 告知房客依據當地、州、和聯邦法他們享有的權利。

(2) 組織並代表房客和他們的權利進行遊說，特別是對市級和郡級政府。

(3) 憑藉著“人多力量大”，可以改善房客與房東的關係，改善房客的居住條件和服務。

(4) 鼓勵房客之間經常性的交流和社團意識。

3. 住房歧視

（一）法律禁止哪些種類的住房歧視

聯邦公平住房法案及修正案（The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments）禁止房東基於求租者或房客的以下特徵而歧視他們：

(1) 種族

(2) 膚色

(3) 宗教

(4) 原國籍

(5) 性別

(6) 年齡

(7) 家庭狀況――比如：因房客有小孩而區別對待（除了在老年住宅區裏）；對懷孕婦女的歧視；

(8) 身體殘疾，或精神殘疾（包括酗酒和曾經吸毒）。

(9) 一些州法、地方法還禁止基於一個人的婚姻狀況或性取向而歧視。

房東選擇房客時，可以用正當的商業標準衡量，如要求最低收入或以前房東給予肯定評價的證明，但是這些標準要平等地適用于所有房客。

（二）聯邦住房法律禁止哪些歧視行為？

(1) 出租房屋的廣告中不能包含基於一些特徵進行優先選擇或限制的陳述；

(2) 房東不能做出類似的暗示或聲明；

(3) 如果房間實際上可以用，房東不能說它不能用；

(4) 房東不能因為申請者屬於特定群體而使用一套不同的規則或制定不同的條款，如在延遲交租方面，採用不一致的處理方法；再如對屬於受保護群體的房客提供不同的服務或設備，或對其要求較多的押金，或者以後收取不同的房租；

(5) 對某些房客制定更多的限制條件，如要求有更高的收入；

(6) 房東不能拒絕租給特定群體中的人；

(7) 拒絕為殘疾的房客提供方便，例如不允許養導盲犬、助聽犬、或説明犬；

(8) 房東不能因為歧視而終止租賃；

(9) 房東不能騷擾房客。

（三）如果遭到歧視，房客應該怎麼辦？

房客如果認為房東違反了聯邦公平住房法，就應和當地的（美國）住房和城市發展部[the　US Department of Housing and Urban Development(HUD)]的事務所聯繫（它是執行公平住房法案的機構），或查找（美國）住房和城市發展部的網站（http://www.hud.gov.）。
 
二、房東選擇房客

1. 房東給出租房屋做廣告

房東首先要給欲出租的房屋做廣告，以吸引大量的求租者，從中選擇最適當的人成為房客。房東做廣告的方式有很多種：

(1) 在房屋前或者某個視窗上安置一個“出租房屋”的標誌。

(2) 在報紙上登廣告。

(3) 在當地的“找房子”服務機構（為特定地區提供租用房產的集中登記）進行登記。

(4) 在網上發佈告示。

(5) 在當地處理租房事務的房產經紀人那裏登記。

(6) 雇一個房產管理公司，它會為你的出租房做廣告，並收取一定的管理費用。

(7) 在大學、畢業生或者公共住房辦事處貼出告示。

2. 與求租者電話交談

當未來房客打電話諮詢有關租房事宜，你最好預先說明你所有的常規要求：房租、押金、寵物規定、入住日期等等，以及任何特殊的規章制度。還一定要告訴未來房客他們需要在申請表上提供的個人資訊種類，包括以前房東的電話號碼以及信用和個人證明書。

3. 向未來房客展示租屋

毫無疑問，一個乾淨的、修繕良好的租屋比一個雜物間更容易租出去。並且，從長遠來看，它會使你的租屋具有競爭力。如果原房客搬出去後房屋狀態良好，你在向未來房客展示前就無需做很多的清理工作了。為達到這個此目的，你要給即將搬出的房客發一封“搬出信”，表明你明確的清潔要求以及返還房客押金的條件。

對每個感興趣的人都展示房屋並接受其申請。即使在與某個房客電話交談之後，你可能仍不確定他是否符合條件，那麼最好是客氣地接受所有的申請。拒絕接受某個申請可能會激怒未來房客，而使申請者考慮是否提起歧視的控訴。可以接受每個感興趣的人的申請，以後再決定租給誰。一定要保留所有申請的副本。

通常，你可以等到舊房客搬出去之後再向未來房客展示出租房。在大多數州，你有權把仍被佔用的房屋展示給未來房客，但是你的原房客仍然有隱私權。如果你已經盡可能地保護原房客的隱私，他們仍然不合作的話，就等到他們搬走再展示租屋。所以房客的權利很大，需要雙方協商，方便的話再帶客人去看房。

4. 求租者填寫租房申請表

為了避免產生法律問題並且能夠選到最好的房客，你可以要求所有的未來房客填寫一個書面的租房申請表，該表格包括了以下資訊：申請人的工作、收入和信用；社會安全號碼和駕照號碼；以往的被驅逐史或破產史；以及證明材料。

在給未來房客租房申請表之前，你要把房屋地址以及房客在入住前必須支付的押金或信用調查費的有關資訊填寫在最上面。

5. 對房客的篩選和調查求證

(1) 向以前的房東和其他證明人查詢

(2) 核查收入和工作情況

(3) 獲取一個信用報告

(4) 核查銀行帳戶資訊

(5) 查閱法院記錄

(6) 根據梅根法案查閱州的資料庫
 
三、簽訂租約或租賃協議

1. 租賃的類型

基本的租賃類型包括：

(1) 定期租賃：指在一定的期限內租賃房屋，可以是按月租賃或按年租賃。

按月租賃：房東同意將房屋出租一個月。一般來說，房東和房客每月自動續訂協議條款，除非給出書面的通知。根據各州的規定，房客可能需要在要搬走的30天前給出書面通知。

按年租賃：在協議中，房東出租房子給房客達到一年的期限。這種租賃靈活性不大，但是很穩定。

(2) 期限租賃：在協議中，房東在一定的期限內向房客出租房屋。這種租賃幾乎沒有靈活性，但是又很穩定，通常而言，除了相互同意，解除這種租賃的唯一辦法是一方違反合同。

2. 租約和租賃協定

租約或租賃協議列出了房客和房東同意遵循的租賃關係條款。它是法定合同也是非常實用的文件，包括很多重要事情的細節。

租約和租賃協議最大的區別就是居住的期限：

一個書面的租賃協議是為短期租賃（通常是30天）而備的。

一個書面的租約授予房客在規定的期限內（通常是六個月或一年，但有時會更長）居住在租屋的權利，如果這個房客支付租金並遵守了租約的其他條款。

與租賃協議不同的是，在租約期滿時通常不會自動續租。

3. 簽署租賃協議的重要性

租賃協議是租賃的關鍵文件，列出了以下的重要問題：

(1) 租賃的期限；

(2) 房客須付的租金和押金的數額；

(3) 在租用房產裏可以居住的人數；

(4) 由誰支付水電煤氣等費用；

(5) 房客是否可以養寵物；

(6) 房客是否可以把房屋轉租；

(7) 房東進入租用房產的權利；

(8) 如果發生訴訟，由誰支付律師費。
 
租賃協議應該是書面的，儘管大多數州都承認口頭的。
 
4. 聯合簽署人

一些房東要求聯合簽署人（有時稱為保證人）也在租賃協議和租約上簽名，特別是租給學生的時候，因為學生大部分的收入都是家長給的。

聯合簽署人要簽一個單獨的協議、或租賃協議、或租約，來表明她同意對房客的義務擔負連帶的責任，也就是說會支付房客未付的租金和維修費。不管房客是否轉租或轉讓他的協議，聯合簽署人都保留責任。

5. 租約或租賃協議的修改

如果你想對你的租約或租賃協議做微小的修改，過程是很簡單的。要增加或是刪除一些語句，只需把想加的部分加上或是把不要的部分劃掉，然後讓需要簽署這份文件的每個人首字母簽署並標上日期。

四、房租

1. 房租數額

在大部分州，法律並沒有對房租金額有所限制，只要市場允許，房東可以隨便收取。但是，在一些市和郡縣，房租管制法案密切控制著房東可以收取房租的最大金額，而在Connecticut州雖然沒有房租管制，但是如果房客認為房租過多，可以提出異議。

2. 房租管制

(1) 什麼是房租管制

“房租管制”這個詞出現在對房東可收取的房租數額或房租上漲額度進行限制的法律或政府法規裏。只有五個州――California, the District of Columbia, Maryland, New Jersey, 和New York有限制房東收取的房租數額的法律，稱為房租管制條例、房租穩定或最高房租法規或類似的術語。

這些法律限制了房租可以上漲的情形和次數。而且通常房租管制法控制的不僅僅是房租，很多房租管制法律要求房東要驅逐房客須有合法或正當的理由。

(2) 房租管制委員會

通常，在有房租管制的城市，由市長任命一個委員會來執行該法律。在一些城市，委員會成員是由投票人選舉的；而其他一些城市是由市長或市議會直接委任的。

(3) 受房租管制法管制的房子

在有房租管制條例的城市裏，並不是所有的房子都要受房租管制法管制。通常，新的住房以及屋主佔用的有兩個（有時甚至有三或四個）或更少的住房單元的住房都不受房租管制條例管制。一些城市還規定對於一棟獨戶住宅或是豪華的住房單位的租賃（租金超過一定數額）也不受管制。

(4) 對房租的限制

通常，房租控制條例給每個租屋確定了基本房租。確定這個基本房租通常會考慮以下幾方面的因素：在房租管制法產生效用之前房租是多少，運轉以及維持的費用是多少，通貨膨脹，以及住房需求。法案允許在特定的情況或特定的時間基本房租可以上漲。

(5) 哪里可以得到房租管制的資訊

• 你所在城市的房租管制委員會。
• 你所在州或當地的房主協會。
• 專長于房東-房客法的當地律師。

3. 房租支付的時間

(1) 支付時間

確定房租支付的日期一般是由房東決定的。不論如何決定，最好是在租約或租賃協議中規定支付日期。

(2) 寬限期和滯納金

遲交房租是許多房東的負擔，特別是當房東同意遲交的人繼續的時候。除非租賃協議有相反的規定，否則不存在法律承認的寬限期。

各州收取的實際滯納金不同。一些州要求對延遲付租收取統一費用，其他州允許收取月租金的一個百分比，有時高達每月房租的15％。

(3) 因為未付房租而被驅逐

到目前為止，沒有及時付房租是房東訴諸法庭驅逐房客的最普遍的理由。但是，首先，房東要給房客一個書面的通知，要求房客要麼在幾天內付清房租，要麼就搬出去。房客允許居留的時間是多長是根據州法而定的，在大部分地方是3-5天。

4. 房租的支付地點

對房客在支付房租的地點，你有幾種選擇：通過郵遞，在家，在你的辦公室。

如果你的租約或租賃協議中沒有詳細寫明房客在哪里支付房租的話，州法會替你決定。

5. 房租的支付方式

作為房東，你有權決定如何收取租金。你要在你的租約或租賃協議中說明房租要如何支付：通過現金、支票或者郵政匯票。

注意：除非沒有選擇，否則不要接受現金。

越來越多的房主，特別是那些有大量租屋的房主，在尋找可以保證房租支付既快又可靠的方法。下面是兩種普遍的方法：信用卡和自動轉帳。

五、押金

1. 什麼是押金

押金是房客給房東預付一筆錢來保證會支付房租以及履行租約規定的義務。押金可以補償房屋的損壞、過度的磨損、未付的租金或對租約其他條件的違反。它還起著督促房客按時付租金和防止破壞房屋的作用。押金和最後一個月的房租不是一回事。通常，沒有房客允許，房東不可以把押金和最後一個月的房租替換使用，同樣的，房客也不能把押金作為最後一個月的房租。

2. 押金的數額

每個州關於押金的法律都不同，但大多情況下，房東可以向房客要求的金額是根據每月房租價值而定的。一些州沒有規定固定的數額，不過很多都執行最大限額制度，大概是一個月到三個月的房租。

3. 押金的收取和保存

(1) 押金的收取

在收到押金的時候，房東要給房客一個收據。如果他或她沒給的話，房客就有必要問房東要一張。很多州都規定房東必須給房客一個收據。

以下的資訊必須包括在收據中：

• 付款的數額
• 收到付款的日期
• 付款打算用於什麼地方
• 收款人的名字
• 如果有代理人的話，要寫明收取房租的房東的名字
• 房東或代理人的簽名

(2) 押金的保存

州法具體規定了房東應如何持有押金。在很多州，押金必須被置於一個單獨的信託或委託帳戶，並且不能和房東的私人帳戶或其他商務帳戶混在一起。在這些州，如果房東沒有把押金和他的其他資產分開的話，可能就要付給房客賠償金。一些州甚至要求房東把押金存在一個有息信託帳戶中，並把所得的利息還給房客。在其他州，房東不一定必須把押金放在一個單獨的銀行帳戶，並和他的其他資產分開。

(3) 押金的利息

大部分州都有法令要求房東支付押金的利息，在那些州，房東不能簡單的因為租約說押金沒有利息就不付利息。

4. 押金的退還

在租賃終止之後，房東要在一定期限內（通常是14-45天）歸還押金（在一些州，要包括利息）。大部分州關於如何歸還押金以及歸還的時間都對房東有嚴格的規定。房東如果違反這些法律的話就要受到嚴厲的懲罰。

​州法還規定了在房客搬出時，房東如何使用和扣除押金。通常，押金可以因為以下原因而被扣除：

• 用於未付的房租；
• 因超出正常磨損範圍的房屋損壞（包括寵物造成的損壞），合理地扣除必要的維修費；
• 未付的水電煤氣費用；
• 在房客搬走之後用來清掃房屋的費用。
• 在某些情況下,房東甚至可以用押金來修復或更換租給房客的動產。

由於正常使用造成的合理損壞，也就是正常磨損，房客不需要負責，不需要付維修費。如果是因為房客不合理的疏忽或是故意的濫用造成的損壞，房客必須賠償，並且在房客搬出的時候至少要讓房子像搬進來時那樣乾淨。 

5. 有關押金爭議的解決

通常，州法院預先採取了一些措施來簡單地解決押金爭議，例如小額索賠法庭、調解、房東/房客法庭。

無論你是房東還是房客，如果有押金方面的爭議，打電話給當地的法院看看選擇哪種方式解決。

針對美國租房問題，我們後續文章還會再介紹相關資訊。

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