美國買房是現金一次性付清好還是貸款好？

在美國買房，大部分的人都會選擇二手房產，因為而二手房數量較多，且一般社區環境、地理位置和基礎設施等都已經非常完善。那在美國買房時是直接現金好還是貸款買房好呢？

洛杉磯華人房產經紀公司-美加聯合地產(USCALAND)資深經紀人談到：二手房的交易過程中最重要的一點，應該就是議價了。一般來說，二手房由於需要買家競價購買，所以最終的出售價格往往要比掛牌價格高出許多。但是由於很多賣家更喜歡和全款現金買房的客戶成交，近幾年甚至出現賣家降低房屋成交價出售給全款現金的買主。

美國買房全款現金的優點

過戶手續辦理更迅速：如果投資購房者選擇以貸款的形式購買房產，在買賣雙方達成成交協定後，還需要貸款銀行或者貸款公司出具相關的證明，以及幫助投資完成後續的手續。而以現金形式購買房產的客戶，就可以省去這一部分的時間，直接進入房屋的過戶階段。

後期出租更容易獲得正現金流：如果投資購房者以現金的形式投資購房，那麽在之後如果想要出租自己的房子，則租金會成為投資購房者的正現金流。但是這種情況並不代表投資購房者是盈利的，因為需要考慮市場的多方面因素。

美國買房全款現金的缺點

1、投資效率低：全款現金購房要求投資購房者一次性的投入大量的成本，將大量的資金轉化為不動產，可能會使投資購房者失去投資其他高回報率專案的機會。

2、無法享受到相應的免稅政策：美國對於自住房購房者有一定的稅務補貼政策，如果以貸款的形勢買房則可以享受到很多的福利。但是如果是全款現金購買房產，相應的利息免稅政策就無法享受。

3、需要考慮通貨膨脹問題：不動產最大的敵人就是通貨膨脹，雖然美國聯邦政府和美國聯邦儲備局正在積極出台政策控制美國​​的通貨膨脹，但是未來的預期似乎不是非常樂觀。

美國買房貸款的優點

1、減輕投資購房者壓力：貸款買房的最大優點就是可以減輕投資購房者的壓力，將償還房屋貸款的風險分攤給了個人和銀行。

貸款買房對於投資購房者前期投入的要求相對較低，投資購房者只需要支付一定的首付款，然後每月支付一定的費用便可擁有自己的房產。並且在貸款購房的時候，貸款銀行和貸款公司也會審查貸款者以及相關房產的全部資料，這樣可以保證買賣雙方的交易安全。

2、槓桿作用，實行高效投資：生活中我們常常用到金融槓桿，最典型的例子就是貸款購房。過去若干年來不少朋友購買自住房也好，投資物業也好，首付一部分，其馀的從銀行貸款，既解決了居住需求，同時房子也增值了不少，在談及投資回報時，就認為房產是天下最好的投資工具，投資房子是一本萬利，其實投資回報的倍增應歸功於金融槓桿的利用。

3、享受利息免稅的優惠政策：沒有屬於自己的住房自己的家，對美國人來說也是非常重要的一件事情。雖然很多美國本土的人士都選擇租房，但是美國政府從國民利益的角度出發，仍舊鼓勵民眾貸款買房，擁有屬於自己的房子。

首先購買住宅貸款的房貸利息可以減稅，而租房者每月的租金卻不能減稅。第二，屋主繳納的房地產稅也可以減稅，租房者雖然不必繳納房地產稅，但每個月的社區管理費也是一筆不小的開支。

4、有效避免通貨膨脹帶來的影響：你的實際貸款利率= 帳面貸款利率* （1 - 免稅率）- 通脹率。假如貸款利率6% ，通脹率為3% ，利息免稅回報為30% ，你的實際貸款利率只有1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式，切記。

注意，要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話，你就等於白借錢了，這個道理很多人不明白。

美國買房貸款買房的缺點

1、 不利於得到更低的成交價格：由於房屋貸款的手續比較繁瑣，很多賣房者更願意和全款現金的買家成交，甚至很多賣家願意為全款現金購房的買家降低房屋的成交價格。

2、還貸的時期不易獲得正現金流： 雖然貸款銀行或者貸款公司使投資購房者可以僅需支付少量的首付款，就可以或者自己心儀的房產，但是投資購房者每月仍需要償還高昂的房屋貸款。在一些房價高昂的地區，房屋的租金甚至不足以償還當月的購房貸款。這樣就使投資購房者很難活著正現金流，壓力增大。

3、高槓桿投資同樣會帶來風險：金融槓桿會將很小的套利空間成倍放大，但是，凡事皆有兩面性，金融槓桿給你帶來的好處有多大，可能的壞處就有多大。

洛杉磯華人房產經紀公司-美加聯合地產(USCALAND)資深經紀人談到：如果資產回報率低於你的融資成本的話，虧損也會被成倍放大。同樣投資一個$100萬加元的房子，首付20萬, 貸款80萬，假設房價下跌了5%，貸款利率上升了2%，房子貶值$5萬元，扣除利息成本後淨租金為-$6，000元，如果以20萬現金首付作為投資基數計算回報率，則年回報率為虧損28%。如果首付是10萬，貸款是90萬，房子貶值5%，利率上升2%，扣除利息成本後淨租金為-$8，000元，則年回報率為虧損58%。可見金融槓桿是個雙刃劍，放大收益的同時也放大風險。

在實踐中， 不管你投入的項目預期收益有多高，你必須要有足夠的償債能力和現金流。

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