在洛杉磯買房注意的四個要點

美國房產一直是國內投資者熱衷選擇的項目，然而投資過程中不免出現一些常見問題。本文就投資美國房產引發的“稅丶風險丶貸款以及房產經紀/律師等方面”的疑問進行總結，希望能夠幫助USC中國學生和家長更順利的完成房產投資。

一丶關於稅

1. “非美國公民夫妻之間不得享受美國夫妻之間無限制的自動繼承財產的權力，因此會導致夫妻中後死亡一方需先繳納遺產稅”是什麼意思？

美國政策規定美國夫妻雙方享有無限制自動繼承財產的權力，一方死亡後，另一方可自動繼承其財產，不需繳納遺產稅；非美國公民夫妻不享受這一政策，因此後死亡一方在繼承財產前須先繳納遺產稅方才能繼承其財產。

2. 個人免稅額和標準扣稅額的區別是什麼？

(1) 免稅額是指稅法中規定的課稅對象全部數額中免予徵稅的數額。無論課稅對象的數額多大，未超過免徵額的，不徵稅；超過的，就其超過分徵稅；

(2) 標準扣稅額與中國的累進稅率相似，設置起徵點，對超過的部分隨稅基的增加而按其級距提高，徵稅對像數額越大的等級，稅率越高。

3. 為什麼當房產無法順利出租或因其它原因而入不敷出時，實時個人所得稅為零，仍然需要做出申報？

做出申報並不表示繳稅。收入是負的時候，個人所得稅是零，還是要進行申報。

二丶關於風險

1. 房屋中介的費用都是由賣方支付，那麼在雙方都有中介的情況下，是否存在雙方中介和賣方勾結的情況，抬高房價，這時如何保護買方的權益？是否有相關法律的規定？

美國法律規定，房屋中介或從事房產交易的代理人必須持有執照，若中介方不考慮自身代理人的利益，則有吊銷執照的可能。

2. 公司持有房屋與個人持有房屋有哪些優勢和劣勢？是不是帶租約的法拍屋只能以公司的名義來買以及帶租約的法拍屋只能以個人的名義來買，這兩者之間有沒有必然的聯繫？

公司較於個人，擁有永久存續及有限責任的的特點。如果公司持有房產，就可以實現房產持有的長久性和安全性。同時以公司名義持有房屋，房屋在公司股東之間就可以實現贈與和繼承的便利，避免因非美國身份帶來的財產轉移帶來的贈與稅與遺產稅等稅務問題。同時，房產日常的開銷及費用也可以在公司申報時進行相應的抵扣。使用公司持有房產的主要劣勢相對於個人持有而言，就是起初需要花一筆錢去設立公司。這兩者之間沒有必然聯繫，法拍屋以公司的名義來買更有優勢，在以後的繳稅，轉讓以及其它交易環節有很多的便利。

3. 關於購買法拍屋，原業主拖欠的稅款和工程款等的費用為什麼會有可能轉移給新的業主？

在法拍屋拍賣的時候，原業主拖欠的稅款和工程款很有可能被作為附加條件附在法拍屋上，新的業主如果確定拍下這個法拍屋，就必須接受這項附加條件。

4. 底特律的房價低廉，但是投資有很大的風險，基本沒有增值空間,那麼對於開發底特律的房地產市場有沒有價值？除了價格因素之外，中國購房者應該考慮更多因素才對，為什麼有出現上千人上底特律“抄底”的現象？

底特律的房價雖然很低，但是房產高稅收和目前城市糟糕的治安也讓低價房產並不具投資價值。投資者不應只考慮房價因素，信息的獲取不夠充分也是投資者盲目選擇的原因。在洛杉磯買房的好處在於這裡的需求量一直較高，甚至2008年美國次貸危機的時候房價幾乎沒下跌。這意味著您虧本出售的可能性非常小。

5. 銀行屋的來源是什麼？銀行為什麼要將持有的銀行屋賣掉？

當許多房屋貸款人到期還不了銀行貸款的時候，銀行就會申請法院拍賣房屋，以實現自己的債權。但當房市低迷，房價下跌的時候，拍賣可能拍不出去，這時銀行只能自己擁有房屋。當銀行手上這種房屋越來越多時，意味著銀行的負資產越來越多。銀行為了減輕負資產的財產壓力，增加現金數量與流量，就會低價售出這些房屋，以實現損失的減少。

三丶關於貸款

1. 關於銀行屋，購房一年後可以申請貸款，此處的貸款指的是之前所購的銀行屋的房貸？那麼已經購買了這個房產，還能進行貸款嗎？

購房一年後此房產的房產權就屬於個人不再是銀行，那麼就可以進行貸款了。

2. 中國人到美國買房，人民幣換美元通常會受到數額的限制，以及美國大多數銀行不願意給中國買家提供房貸，對於這個問題有什麼好的建議？

人民幣換美元的數額限制，中國人每人每年5萬美元，即一張身份證一年之內有5萬美元的購匯匯款額度，國內辦理外匯匯款最好到中行。另外中國對於外國同一收款人同一賬戶的每月收匯不得超過三筆，即15萬美元，如需大額匯錢，建議在美國多開兩個賬戶。美國銀行沒有針對性地對中國買家不願意提供房貸，這個要根據美國不同地區有不同的借貸情況，借貸者本人的個人資金證明和信用情況才是關鍵。

3. 一貸行丶二貸行？為什麼二貸行願意承擔血本無歸的風險放貸？

一貸行即藉貸方用房產做抵押首次貸款的銀行，二貸行即藉貸方再次用房產做抵押貸款的銀行，二貸行會根據房子的殘值，決定是否就房產抵押放貸給貸款人，承擔的風險很大。二貸行根據多項指標以決定是否放貸，如貸款額度，個人賺錢能力(EarningPower)，貸款用途及高額利息。

4. 什麼是貸款時的點數(Points)？“點數”有何特別用處呢？

何謂“點數”？“點數”即是1%房屋的貸款額。舉個例子：您準備向銀行貸款25萬，那麼一個“點數”，1Point即是1%的房屋貸款額，亦即是二千五百元。兩個“點數”，2Points即是2%的房屋貸款額，亦即是五千元。如果想要“點數”的話，其實就是想要用金錢買低貸款利息。可以說，如一般向銀行貸款25萬的話，一個“點數”會降低大概0.25%的利息，兩個“點數”會降低大概0.50%的利息。換句話說，如果現時的貸款利息沒有“點數”，是6%的話，一個“點數”就是用二千五百元可以買低貸款利息到5.75%，兩個“點數”就是用五千元買低貸款利息到5.50%。其實，這就顯而易見“羊毛出在羊身上”的道理。

四丶關於房產經紀/律師

1. 房屋買賣，我是要請房產經紀還是房產律師？

在房屋買賣中，您是要請房產經紀還是房產律師，還是兩個都要請，主要是要看當地的法律規定。有些州規定只有房產經紀來做房屋買賣事宜，有些州規定只有房產律師來做房屋買賣事宜，而有些州又是規定房產經紀和房產律師共同來完成房屋買賣事宜。而在加州，房產經紀人做房屋買賣事宜。

2. 房產經紀的執照的效力是在限制在州的範圍內還是整個聯邦有效？

美國房地產法律是州法，不屬於聯邦法。所以房產經紀執照也只在所在州有效，而不是全國有效。所以當您選擇房產經紀的時候，須確認您的房產經紀有您買房所在州的執照。加州規定每個經紀人在名片上必須印其執照號碼。您也可以以這個號碼在網上查某經紀人的資格證明。

3. 美國房屋買賣普遍採取房產經紀的模式，這種模式的好處是什麼？如果越過房產經紀直接進行私下房產買賣，對於當事人是否可行？

在美國房產買賣中，採用房產經紀的模式很普遍。它是有專門法律規定的買賣房屋的合法形式，同時對於房產經紀的行為規範和責任也有明確的規定。採用這樣模式的好處是房產經紀可以用其專業服務說明房屋買賣的進行，節約買賣雙方的時間，提高房地產行業的工作效率。房產經紀一般上對於自己的工作都是盡職盡責的。對於一些坑蒙拐騙的非法的行為，房產經紀基本上都很謹慎。因為在美國這個法制健全的國家，為了眼前利益而一失足而把自己的飯碗打破，落的吊銷執照或刑事犯罪的下場，實在是不划算。當然，買賣雙方也可以不通過房產經紀自己私下交易，但是前提是您自身有很專業的房產知識，或對方是可以信賴的朋友或熟人。否則，您很有可能會增加房屋交易存在風險，比如房屋產權有瑕疵丶質量有問題丶賣方欺詐等等。

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