投資美國房產：那些不為人知的“潛規則”

房地產大亨川普問鼎白宮，美聯儲加息勢如破竹。手持美元的你，是否也心動了呢？如何在大勢中盤活手中的美元，牛氣衝天的樓市，成為很多人眼中的搖錢樹。

想要入市撈一筆，投資什麼？錢怎麼花？今天就讓小編來給你普及一下水很深的“美國房事”。

1）自買自住 Buy-and-Live

根據美國地產經濟國家協會的數據，2016年在35歲以下的購房者中，有46%的購房者有能力在6個月內存夠房子首付，有17%的人在1年內，與經歷過經濟危機，戰爭，恐怖主義的前輩相比，他們更加從容。

事實上，97%的Z世代想要擁有一套房子的卡曼（Cayman）在接受NAR調查時表示： “我希望有一個大房子，能夠給每個孩子提供一個房間，有一個主卧室，幾間客房，加上一個電影房。

2）投資出租 Buy-and-Hold

關於房產投資有句名言：“Live where you want, but invest where the numbers make sense” (住在你喜歡的地方，投資在數字升值的地方)。這裡分為幾種，長期租約 (long term rental），短期租約（Airbnb）。

在合法出租的基礎上，將房間的空置轉換成有效資產，獲得穩定增值，保證一定的現金流。但房子在別人手中，命運自然不可控。如果是異地投資，還需要與本地的管理公司合作，定期的清潔，維修成本，又是一筆不小的支出。要是哪天碰上這樣“極品”的租客，你就成為新聞頭條上的苦主，喧囂過後殘局，也只有打落牙齒和血吞。

3）先租後買 Lease-to-Own

如果你希望租客像對待自己的房子一樣愛惜房屋，那麼可以選擇先把房子出租給客戶，並給予他以後買下來的權利。這也是很多想置業，但首付資金緊張，信用條件不夠的新移民租客，會考慮的交易方式。

為了保障租客可以在2 – 3年的合同期後，以約定的價格優先購房，租客需要向房東繳納一筆總價款2%-2.5%的權利金，每月租金中，也需繳付200-300的費用作為權利金。如果最終租客買下這套房子，之前的權利金可以折算成買房的首付款。

相比於直接賣房套現，這種方式的資金回籠比較慢，如果房市持續攀升，房主的心情也會隨之而持續低樓。而對租客來說，合同到期時，也不一定保證銀行會貸款給你。如果房市下跌，你將會面臨高價買房與損失權利金的兩難選擇。

4）購買樓花 Pre-Construction

在剛開盤時，持有幾個月後，等社區配套起來，周邊發展成熟，人氣漸旺時再加價賣出，實現盈利，這是非常傳統的炒房方式。在房地產市場景氣的時間，新屋開盤“秒光”已是常事。在美國，炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。買家需要向開發商支付2%至10%的訂金，由第三方託管。

這類項目控制於很多未知的市場因素，同類房子同時期的暴增對於房價的影響，建築商施工的因素，新社區的不完善不確定等等。而很多炒房客買了新房後並不入住，導致建成之後的社區猶如空城，讓其它的住戶非常不滿。因此，開發商開始對於購買房屋後的入住進行一定限制。

5）加建改建 Buy-and-Rezone

投資者通過改建舊屋的格局和用途，實現房屋的增值。常見的有將 Residential 改成 Commercial，將Single Family改成Multi－family等。在紐約，洛杉磯等大都市，一棟並不起眼的老屋，經過打造後卻能賣上好價錢。曾有新聞報導，華裔林先生在紐約Brooklyn以80萬元買下舊屋，支出100萬元用於改造，最終建成2棟全新房，一棟自住，一棟以新房市場價售出，價格約為150萬。

但改建的過程並不容易，政府的各項審批需要大量時間，對房子結構，水電，草坪，地下水的檢測一項都不能馬虎。如果房屋真的破舊不堪通常很難通過銀行貸款，需要買家手中至少要有幾十萬的資金周轉。如果對開發和建造的專業知識欠缺，分分鐘會收到房屋局的罰單。這裡面大有文章可做，只要你知道怎麼玩。

6）舊屋翻修 Flipping

低價買入舊房，短期內裝修翻新，再以高價售出，獲得不菲的經濟收益。根據美國房地產研究公司RealtyTrac的數據，2016年第一季度，舊房翻修的轉手收益率高達47.8% ，平均凈利潤近6萬美元，是近六年來的最高值。縱觀房地產開發的種類：買地蓋屋，購地重建，舊物翻新，加建改建等，其中“舊屋翻新”的投資相對較小，風險較低，周期短收益高，在全美大行其道。

短期買賣的關鍵是知道你的買家在哪裡，還要能控制時間，成本和質量。如果你不是專業人士，那麼你一定要用科學的運作方法來嚴格操作， 否則很快就會 Burn Out。

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