新稅法下，海外買家在美國投資不動產涉及稅務？

首先對於美國稅收居民而言，新稅法有如下變更：

1. 自住用房貸款利息(Mortgate interest) 抵扣額由一百萬美元本金降低到75萬。房屋重貸利息將不能夠抵扣(Home equity debt).

2. 州稅和地產稅合計抵扣上限為$1萬美元。如果州稅$1.2萬，地產稅$1.3萬，以前可以抵扣$2.5萬，新稅法只可以抵扣$1萬美元。(夫妻雙方是$1萬，如果單身是$5千)

3. 1031房產置換條款仍然有效。新的條款限定到只有房地產(Real Property) 才可以進行置換，機器設備飛機等置換將取消。1041條款置換是指對於個人投資性住房而言，處置時只要滿足45天內鎖定新房源，6個月內完成交割的話，資本利得稅可以遞延到新房產上，此條款可以反复應用。

4. Section 121條款依然有效。此條款規定自住用房處置時，5年住滿兩年即可享受單身$25萬夫妻二人$50萬的資本利得抵減額。

5. 遺產稅門檻提高到每人$1120萬美元，夫妻$2240萬美元。

針對海外地產買家而言，新稅法在購買擁有和處置方面有如下影響：

1. 首先需要明確海外地產買家是非美國稅務居民，那麼僅針對美國境內的收入申報納稅即可，不用像美國稅務居民那樣全球收入申報，海外金融資產申報及股權申報等，當然海外買家也不享有針對本土居民的標準扣除額，財產置換1031或121條款等稅收優惠。在購買不動產時，涉及銷售稅及property transfer tax地產交易稅等州市一級稅收目前都沒有變化，海外買家和本土買家是相同的。

2. 在房產持有階段，如果有出租收入，那麼收入扣除房產稅，折舊，貸款利息，修理費用後，適用新的優惠個人所得稅率。如果以公司名義持有，那麼適用最新21%公司所得稅。如果虧損的話可以將來出售資產時沖減增值利潤。

3. 在房屋處置方面，非稅居民房產會被徵收房屋銷售收入15%(不是增值額)。此條款在新稅法中沒有提及，當然也可以理解為繼續沿用以前條款，納稅人需要自行申報非美國稅務居民所得稅單申請拿回多扣繳的稅款。

4. 對於非稅居民而言，美國境內的所有資產遺產稅門檻目前仍然維持$6萬美元，也就是說如果非稅居民不幸亡故，超過$6萬美元的部分仍然需要被徵收高達40%的聯邦遺產稅，5-10%左右州遺產稅。這一點需要海外買家格外注意。最後討論下納稅人身份對於地產投資的影響，鑑於篇幅有限，簡單來說對於地產投資稅負而言，美國稅務居民優於非美國稅務居民，比如是否可以合理利用上述1031和121條款，遺產稅門檻大幅提高等。投資者可以考慮身份變更帶來的稅收優惠，當然如果成為美國稅收居民，將來要承擔全球收入海外金融資產申報等，這些也是需要投資者充分考慮的。

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