1.僱傭房地產經紀人Real Estate Agent
美國法律對於房地產買賣法規複雜嚴謹,所以美國房地產經紀人都必須經過嚴格的考試,獲得本州的房地產經紀執照才能從事房地產買賣。法律也規定買方經紀人一定要維護買方的利益,依照客戶需要提供市場分析與房源,協助客戶運用資金,順利買房。美國是由賣方負責買賣雙方經紀人的佣金,買方不需支付經紀人任何費用。
2.經紀人介紹,選房,看房Property Selection
經紀人會根據買家的要求與預算,幫買家選擇合適的房源,並且陪同看房,直到買家選中滿意的房子為止。
3.簽訂買房合約書,商定價格Making Offer
選定目標後,買方經紀將對該房產做全面的市場分析,詳細的解釋合約,提供合理的買價給買主參考,協助買主簽署合約,買主也必需提供資金證明與3%的訂金,遞交給賣方。如果貸款的話也需要附上貸款預批信。買方經紀此時會與賣方積極交涉,協商價錢和附加條件,全力維護買家利益,直到買賣雙方簽訂合約為止。
買家必須提供購屋資金證明,有些賣方只接受美國境內的銀行資金證明。
買家必須在美國開戶,提供美國任一銀行的訂金支票附件本給賣方。
訂金通常為房價的3%。
4.入過戶交易過程,訂金存入第三方公證託管公司Open Escrow
美國的房屋買賣要通過第三方公證託管公司Escrow Company完成,以保證買賣雙方的利益。
意向合約經談判後的修訂變成正式購屋合約,與您的定金(慣例約為房價的3%)一起進入公證過戶公司,定金會放在專門的信託帳戶保管,由過戶公司主持進行相關產權轉移,稅務支付,交易法規的執行,文件簽署,資金交割等。
5.房屋檢查Home Inspection
在美國房屋過戶前,買方必需自行負責房屋檢查項目。買方將僱用美國有執照的房屋檢查公司,對所買的房屋進行屋頂,游泳池,水電配備等全方面的檢查。房屋檢查公司會出具房屋檢查報告,將所發現的問題列出。買方經紀將根據此報告所體現的問題與賣家協商維修。在美國,賣家有權選擇維修或不維修,買家相對的也可因為房屋檢查報告的問題嚴重而取消交易。
6.貸款和估價Mortgage Loan Processing and Appraisal
貸款Mortgage Loan
如果需要貸款,整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起,至少需要30-45天(vs.現款買房12-15天)。首先買家必須依照銀行要求的時限內,盡快準備好買賣合約,購房資金證明,銀行所需要的文件等等,才能夠在安全的時間內取得銀行貸款的審批。
估價Appraisal
需要貸款的客人,銀行將由認證的第三方評估機構對房屋進行估價。如果估價比成交價格低,買主可以有三種方式:(1)當房市搶手,賣家不願降價時,由買家自行補足貸款不足的差額,(2)與賣方協商賣價,達到銀行評估結果。(3)買主中止交易。
現金買家也可以自行請有照的估價公司來評估房價,作為參考。如果購屋金額全部在美國境內,最快可以在7~ 15天內完成所有交房手續。
7.審閱房屋報告Review Seller's disclosure
美國加州房地產法規非常保護買方權益,當房屋進入房管交易公司,賣方必需提供將近二十份的房屋相關報告給買家。有產權報告,白蟻報告,地區自然災害報告,周圍環境有無污染物報告等等。這些都可以幫助買主了解將買的房屋,也可以在買房緩衝期間內做最後的決定。
8.白蟻檢查Termite Report
美國的房屋多以木質結構為主,房屋交易法規定可以要求賣方做白蟻檢查報告與修繕。白蟻報告需由有執照的白蟻公司檢查並提供白蟻報告,如果需要清除白蟻,通常會要求賣主在交易結束之前按照合約和白蟻報告,完成房屋白蟻的清除和修繕。
9.取消意外限制條款Contingency Removal
在美國為保護買家權益,經紀人通常會協助客人在合約中擬定三個附帶條件,作為最后買房的緩衝,但是賣主有權接受或不接受。如果賣主同意,一般在合約中會註明在17天內去檢視以下三個問題,如果17天內買主覺得以下有任何一個問題都無法獲得滿意的解決,買主可以終止交易,拿回訂金。這三個附帶條款如下
1)房屋檢查相關報告顯示有嚴重問題
2)買主貸款無法得到銀行批准
3)估價報告遠低於買價,
但是過了17天買房緩衝期,買主覺得沒有任何問題,並且簽署同意取消這三個房屋附帶條款後,房屋即將進入過戶的最後階段。如這時買主反悔,否則訂金可能被沒收,也可能牽涉到其他違約責任。訂金不僅會被沒收,也可能牽涉到其他違約責任。
10.做簽字前房屋的最後的檢查Final Inspection
在交易結束前三日,將由買方經紀陪同買家對房屋內外作最後檢查,孰悉門鎖和家電使用方式,並且確認維修項目的完成,但是此一檢查並不構成取消買房的藉口,因為買方可以繼續要求賣方必需依合約執行未完成的項目。
11.購買有關保險。Home Insurance
美國法規規定,過戶其間屋主需要買保險,主要是火險和責任險。房屋保險依房型,屋況,房價有所不同,建議請教專業保險經紀人
12.如有貸款,簽署貸款文件。付齊房款。Close Escrow
如果沒有貸款,全款需在購房合同內規定的時間內,匯入交易公證公司,公證公司會完成過戶手續,交易結束。
如果有貸款,銀行大約在預先放貸審批通過後大約3週左右,正式批准貸款,準備放款。買家這時會被通知去公證交易公司簽署貸款文件,繳付首付款以及各項手續費等。當買家簽署完上述文件後,大約在1~2個工作天后,銀行將放款並通知公證交易公司,產權公司完成房屋產權過戶,大約還須一天的時間去政府機關完成登記。房屋買賣交易正式結束。
在交易結束當日,買買雙方將交收鑰匙,買方即可通知水電瓦斯公司變更屋主資料。大約一周後,買主將收到房屋產權證書。
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