買賣房的稅務改變

新稅法對於房屋買賣和持有的規則做了較大改動。在個人持有方面，房產稅將和州及地方所得稅一起只有1萬元的扣抵總額，可扣除利息的新房屋貸款額度從原先的100萬元降至75萬元，但2017年12月15日以前購買的房子，貸款額仍為100萬元。第二套房產的貸款利息仍然可以抵稅，但兩套房的可扣除利息的貸款上限不得超過100萬或75萬元。新法取消了抵押貸款保險費、貸款點數、私人貸款保險（PMI）等項目。對於房屋淨值貸款利息，只要該房屋淨值貸款（Home Equity Loan）用於所抵押房屋的修建，而不是用於個人投資或開銷（如償還信用卡債等），其利息都允以扣抵。

例如，王先生於2018年1月貸款50萬元購買一套自住房， 2月另貸款25萬元購買了一套度假屋，因貸款總額未超過75萬元，故兩筆貸款的利息都允許扣抵。如果王先生是通過抵押第一套住房才獲得的25萬元新貸款，則這筆25萬元貸款的利息不得扣抵。這些政策對原本適用逐項扣抵的中產階級（尤其高房價區的屋主）不利。

在個人房屋買賣方面，如果過去五年住滿兩年且所售房屋是主要居所（Primary Residence），納稅人可以享受單人25萬元、夫妻50萬元的售屋利得免稅額。為了防止有些民眾售賣出租房前搬進去當作自用房住兩年「鑽空子」，稅法自2009年起新增條例（IRC Sec. 121(b)(5)），要求非自住（Nonqualified Use）時期升值的房子，都必須按比例來計算免稅額，即便滿足五年之內住滿兩年的條件也不一定能夠全額使用免稅額。

例如，方先生2012年20萬元購買一處房屋，2012至2015年用於出租，自2016年起改為自住，在2018年初賣掉，房屋賣價35萬元，淨利潤為15萬元（不考慮其他成本）。由於在2012年買房到2017年賣房的6年時間裡，方先生自住只住滿了兩年，只能享受5萬元免稅額（（30萬－20萬）× 2/6），剩下的10萬元利潤，按長期資本利得稅率上稅。

新稅法對房地產投資人是利好。C公司形式的投資者，其企業最高稅率從原有的35%降至21%；S小公司、P合夥人、房地產信託投資基金（REIT） 等「過渡實體」（Pass-through Entities），投資人可在其1040附表E-2上扣抵20%的稅前「合格業務收入」（Sec. 199A）。合格業務收入通常包括S或P的K-1表上的「一般業務收入」、「租金收入」、1231資產獲利（Sec.1231 Gain）。新稅法對企業可扣除的貸款利息沒有限制、對設備投資和折舊非常寬鬆，企業在2017年9月27日至2023年1月1日期間取得並投入使用的特定資產支出（如廠房），當年允許完全扣除，無須逐年折舊，2023年1月1日至2027年底期間投入使用的資產，扣抵比率每年以20%遞減。（作者為註冊會計師）

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