买房子的时候如何出价、协商？

经过漫长的找房看房找房看房过程后，看到中意房子后，就是进行出价，并卖家开始协商议价阶段。好房子人人要，卖家同时间收到好几个出价是很正常的事，但如何让自己脱颖而出顺利成交不仅与出价金额相关，也考验着经纪人的交涉功力。

• 与经纪人一同讨论并填写「购房合约Purchase Agreement (Make Offer)」。
  

─ 里面包含：出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、产权公司、过户天数、检查天数、其他附加条件等细节。
─ 买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。

• 买家决定出价金与支付订金 (约为出价的2-3%，建议与经纪人共同讨论估价)。
  
• 卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer)；买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价，直至双方共同可接受的条件为止。同时出现多位买家时也会出现上述情况。
  

※此份出价合约具有法律效力，除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等)，否则不能撤回。买家只要签了字，就代表要按照上面的出价付款。

★如何出价大学问！

讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行，并以书面形式完成议价动作。

1. 价格

出价绝对是卖家的首要考量，建议与经纪人一同讨论并分析周边房价去做决定。某些情况下，买家甚至会需要提出比起价更高的价格。

●通常在市场上较久的房屋，谈价空间较大。

2. 现金

卖家仍是较偏好现金买家，除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速，更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。

●基本上现金买家拿到房子的机率较大，因没有贷款的不确定性，过户天数也较短，比贷款买家更具优势。

3. 贷款预先批准信与资金证明

虽然说贷款预先批准信并无法100%保证买家能正式取得贷款，但这仍代表买家以经过财务审核。买家也可提出相关证明辅佐，如稳定工作收入、低负债、拥有足够资金等财务证明。

4.较高的头期款

对贷款银行而言风险较小，代表贷款也较易通过。

5.较少的附加条件(Contingency)

最常见的附加条件有三种：Loan、Appraisal、Inspections，这三项非买家主观意愿的情况下，可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。

※附加条款是保障买家的方式，较少附加条款也意味买家需承担较大风险，因此请务必与经纪人讨论※

(5-1) 房屋检查保护期Home Inspection Contingency

在加州买主一般有17天的反悔期。买家需在这段时间内进行Home Inspection，拿到验房报告后，买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉，看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了，买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

●例如可将17天检查天数缩短，可让卖家及早确认成交可能。
●有些买家会在出价钱就先做房屋检查(Inspection)，然后在出价上就不会有房屋检查的附加条件，也让出价较具竞争力。
─ 但也有可能出价仍未被接受，而白花了房屋检查费。
─ 也有买家不取消房屋检查附加条件，但表示仅用来了解屋况而不要求卖家修理或再议价。

(5-2) 鉴价附加条款Appraisal Contingency

在17天内，贷款银行会针对房屋做鉴价，确保价格合乎市值，最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多，买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。

(5-3) 贷款保护期Loan Contingency

签订合约后，买家需在规定的21天内成功贷款出来，这一环节不仅最重要、变量也最大，建议买家提前准备好相关材料

●若贷款保护期内无法申请到贷款，可选择另间贷款银行，或直接取消交易拿回全额订金。
●若超过贷款保护期，有些买家会与卖家协调再延长时间，也有可能卖家会要求买家Remove Contingency来保障交易(也意味订金不能取回了)，或请买家将Escrow的订金拿出、直接取消交易。

(5-4) 其他Others

减少对卖家的要求，如closing assistance、home warranty、appliances等。或尽可能配合卖家希望的时程与条件，提供卖家便利，例如当卖家急脱手时，可尽量缩短整体作业时间、将Closing Date提前；或是有些卖家希望卖掉后能先以出租方式继续住在屋内一段时间在搬走。

6. 感性部分

有些卖家对房子或许有很深情感，因此会希望未来主人也能一样爱这间房子；或卖家是否喜欢这位买家、或有能触动卖家的点。(个人经验：当初第一次买房时，贷款过程出了点差错而一直延误卖家。卖家说他女儿当初第一次买房时也是遇到同样问题，但女儿的卖家较不nice，所以也吃了些亏，因此他很能体谅我们的状况，而一直配合我们延长时间非常通融。当然这点不常见，但也是有可能的)

7. 好的经纪人

经纪人的房源掌握度、与卖家经纪人的关系、地区熟悉度、议价力等都有关系。有些经纪人甚至还能在房子上未公开前就先带买家去参观，省去跟其他买家竞争；或帮助买家拟定更适合的出价策略等。(个人经验：延续前一点，过程中我们的经纪人也不断跟对方沟通说明，帮助真的很大！)