知道吗:美国房屋买卖中的托管帐户 你了解多少?

在房屋买卖中，买家有可能遇到各种托管帐户(EscrowAccount)。例如说，建商会将你的订金暂存到托管帐户中，不论这笔钱成为你的一部分，或是你改变心意想要退费，托管帐户都能有效且安全得管理这笔款项。买家对于托管帐户的担忧在于托管帐户一般设立在贷款银行底下。贷款银行不但是贷款方，同时也会监督你的信用及还款纪录，来决定托管帐户的费用及相应规定。

托管帐户说明及流程

托管帐户成立目的在于征收房屋税、房屋保险及其他相关项目。以每月份为基础，托管帐户对代替屋主将费用支付给政府、保险公司及其他机关。你可能会想，为什么我不能自行付款要透过第三方支付呢?

主要是为了保障卖方及购买你贷款债券的人。债券人希望买家能准时付款，因此希望款项能由第三方监管。试想，若是买家没有按使缴交房屋税，房屋产权就无法受到政府保障，对人来说会有风险。抑或是，买家便宜行事没有购买房屋保险，一旦房屋发生火灾，没有保险公司弥补损失，也会连带影响债券人。

也许你觉得有复杂，但简单地说 : 银行核准贷款给你，之后他们会将款项变成债券贩售给人。人可能是其他银行、退休基金及国外金融机构等，不管终拥有你债权的人是谁，他们通常会将债权托付给第三方，并透过第三方来征收款项及分散债权风险。

房屋税和保险为何属于托管帐户?

多数人认为每月由帐户扣款房屋税及保险是很方便地，因此托管帐户有其优点。另一方面，只有为自律的人才会按时预留支出款项，一般人偶尔都会犯下忘记付款的错误。因此，不妨将托管帐户视为强迫积蓄，确保费用准时支付，避免延伸出罚款或是其他手续费。

当贷款银行要求买家成立托管帐户，法律明文限制了托管帐户的金额。整体而言，贷款银行会每月征收房屋税、贷款本金、每月利息、房屋保险及其他衍伸费用加总，这项金额就是你每月必须缴付给托管帐户的总额。如何计算托管帐户总额

进一步解释，假设你的年度房屋税是两千美元，保险年费是六百元，则每月须缴付给托款帐户的总额就是将两千六百美元除以12个月。

此外，法律明文规定贷款银行可以预先向房屋买家征收六分之一的费用，相当于两个月金额，作为保障，避免买家未按时缴款。房屋保险及保险费用会依实际状况有年度调整，因此每年托管帐户的金额也会更动。

虽然托管帐户会自动将款项缴交给政府及保险公司，但有时还是会发生错误，因此你按时监控帐户扣款，一旦帐户发生异常或银行因私人状况影响你缴交费用，贷款银行需要负担罚款。

，法律要求买家在托管帐户成立的45天之内提交详细说明，须包含每月扣款金额及帐户交易活动等资讯来保持帐户不被关闭。

当银行核发贷款，许多买家只能暂时估计房屋税及保险费，有时金额会低于实际值。当然低报款项的好处是，每月支付起来比较轻松。然而第二年开始随着房屋增值或是房屋毁损导致保险费提高，这些状况都会影响托管帐户每月缴付金额，因此需定期注意，免得付款时被高额款项吓一跳。

托管帐户发生款项不足或产生盈余?

若是托管帐户发生款项不足，贷款银行会提出一些改善方案。例如说，买家可以一次性缴付不足的费用，抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付，借此在该年度内补足差额。有时候，银行甚至会提供混和方案，买家可以支付部分费用，剩余费用平均分散到各月。

若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为年托管帐户款项是粗略估计的，银行有可能超额征收费用，依照费用的多寡会有两种处理方式。，银行会将多余款项开支票返还给买家，若是金额较小，银行会将款项折抵至下一年度费用。若是银行要求你自行选择处理方式，一般来说除非你急需用钱，不然将款项留在帐户内是比较建议的方式。

来源：房天下

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