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微博美国房价开始跌了！我为什么还投资出租屋？实操原则分享！
時間:10/03/2018 00:00
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最近朋友问我：
我说：这个因人而异了。得看你有多少资金，你的投资区域，你的风险偏好，年龄阶段，投资的目的，等等。至于我，我还在买投资房。
他问：你现在还敢买房子啊！你不怕房价下跌，然后，被套牢吗？
我说：我不怕。首先，我所在的区域，每年房价的涨幅不大。其次，通过计算，我发现投资房产，比起基金债券来说，还是风险少，收益高。最最重要的，我买投资房是有原则的。
在买每一个房子之前，我就已经想好了退路。我买房子的原则，让我即便将来房价猛跌，房子卖不出去，我也可以把房子出租出去，而且， 有正的现金流。这样，足够让我熬过熊市，等待牛市的到来。
历史数据告诉我们，美国的房产市场一直是波浪式上升的。我有信心等到房价再次上升的那一天，同时获得现金流和房产增值两方面的收益。
朋友很好奇我的买房原则。在朋友的一再催促下，我把我个人“买出租屋的原则”写下来，希望对你有用。
1. 满足1% 的规则
1%是行业内公认的的买出租屋的标准。也就是说，如果是10万美元的房子，那么一个月的租金应该是在1000美元以上。如果是20万美元的房子，那么一个月的租金应该在2000美元以上。以此类推。
这样的房子并不是在哪儿都能找到的。在美国中西部或者南部地区，还是有可能的。
一个房子如果能够满足1%的规定，那么，在支付了地税，保险，以及房屋贷款(mortgage,一般可以达到房价的75%）外，一般会有正的现金流。
2. 好出租的地区，房子平均空置期不超过45天
房子能否出租出去，多长时间出租出去，决定着一个房子是正现金流或者负的现金流。所以，确定空置期很重要。
如何确定空置期？
你可以找当地的物业管理公司经理（property manager）问一下，或者找当地的房产经纪人，让他/她查一下经纪人的数据库，看看目标房区域的房子，都是多长时间卖掉的，或者你自己直接到zillow.com中查询一下。
3. 房子不在水淹区，也就是在flood zone C 或者X区
这个主要是考虑到将来房子是否好卖。以及在持有房子的时候，水险的价格是否太贵，是否会导致现金流太低。
4. 独立屋
做出租，可以买整栋公寓(apartment)或者独立屋（single family house）。他们各有各的优点和缺点。
买整栋公寓的优点是管理方便，现金流较高。缺点是所有的鸡蛋放一个篮子里，风险加大。同时，变现要比独立屋相对来说难一点。
买独立屋，是为了规避风险，同时，也是将来变现方便。万一我们要离开现在的城市到别的城市去，要卖房子也会方便一点。
独立屋的另一个好处是，房子的升值与否，是跟周围房子的价格息息相关的。如果市场好，周围房子价格上扬了，你的房子的价格，也会水涨船高。这个不像独栋公寓，公寓的价格跟周围的房价关系不大，主要跟租金收入有关。
5. 独立屋在开车1个小时的范围之内
这是为了节省时间成本。我曾经买过一个开车近 1.5 小时的投资房。每次去看那个房子对我来说，都是极大的痛苦。
6. 房子至少是3个卧室，2个厕所， 1200 SQ，结构合理的独立屋
在我们这儿，3个卧室，2个厕所，1200 SQ是独立屋的标配。考虑房子的结构，也是为了将来房子好卖。
7. 买需要翻新的低价房
买房子就像买股票，需要做价值投资。没有问题的漂亮房子，大家很容易估算出该房子的价值，导致你很难用低价买到有价值的房子。
对于那种需要翻新的烂房子，尤其是法拍屋，银行屋，价格会比较低。低价买入破房子，通过翻新，你就可以做到给房子增值。
翻新后或留或卖 ，无论市场上房子的价格如何波动，只要你是在足够低的价格买进的，又是有现金流的，你自然是没有什么可怕的。
结论
以上是我在美国买出租屋的原则。从房子的位置，价格，房屋的类型方面做出了规定。从买房的时候，就开始考虑到将来的市场风险，做到未雨绸缪。即便将来房价暴跌，也不至于手足无措。
鉴于美国各地方的房产市场不同，地理位置各异，新旧房子不一，个人情况不同，你可以根据我说的原则，适当调整，整理出最适合你个人情况的房产买卖原则。
比如说是买独立屋还是整栋公寓，就根据你的情况来了。如果你资金雄厚，岁数比较大了，追求高现金流，可能还是整栋公寓比较合适一点。对于现在的我来说，还是独立屋比较合适。
有了自己的买房原则，即便经济衰退，你也可以淡然处之。只要有现金流，不管市场涨跌，长期来说，投资房产，一定还是会赚钱的。
何况，你知道下一个危机，什么时候到来吗？
来源：房博士
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