美联储加息是如何影响美国房价

一、加息能否控制美国房价上涨

加息对房价最直接的影响就是贷款利率上涨，增加买房成本。

假设在美国贷款30万美元用来购置房产，房贷加息幅度为0.25个百分点，那意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。

Zillow高级经济学家Aaron Terrazas分析认为，因此美联储提高短期利率的决定符合市场普遍预期。

2018年，购房者已经发现，与几年前的低谷相比，抵押贷款利率骤然攀升。

大多数买家目前能够较大程度地承受由上涨利率带来的每月的成本，但在某个时刻，高房价和高利率将会开始限制一些购房者的消费能力。

抵押贷款利率的变动必将大幅度影响购房者的预算，同时不断下降的支付能力也可能会使购房者置业预算减少。

Aaron Terrazas认为，在房价最贵的市场，例如加利福尼亚，当地的房价最容易受到上述因素的影响。

不过，即使房贷的升高会导致一小部分人推迟购房，但市场机制也会在一定程度下自我调节。

同时，因为加息一部分在海外投资的美元必定会回流美国本土以寻求更稳定的投资收益。使在美国投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。

历史上的数据也证明了这一看法，2004-2006美联储曾连续加息，将联邦基金利率从2004年的1%上调至2006年的5.25%，但这一期间美国房价恰好是上涨最快的，当期旧金山/洛杉矶/纽约等热点城市房价涨幅达五至八成。

而从过去40多年的历史来看，房价的每一轮峰值都远超上一轮，且除次贷危机外，每一轮房价的调整幅度都十分有限。

二、历史上的加息后果是什么

在过去三十年里，美联储总共启动了四次加息周期。

时间长度来看，前几轮加息周期时长由11个月至2年不等，加息一旦启动一般不低于1年。

1988年3月至1989年5月美联储加息（美联储总计加息16次，联邦基金利率从6.5%上升了9.8125%），美元迅速回流，国际资本开始在日本市场获利撤离（之前的1986年至1989年，日本的房价飙升了两倍多）。

1990年开始，日本房产泡沫破灭，房地产经济全面崩溃，日本21 家主要银行宣告破产，产生1100 亿美元的坏账。

1994年2月至1995年2月美联储加息（基准利率从3.25%上调至6%）的背景除了通胀因素，更主要的是需要降低美国负债成本和维护美元信用。

这一次加息让美国国内通胀得到控制，债券收益率大幅下降。

也因此大笔资金转向亚洲新兴市场，这种情况直到1997年爆发亚洲金融危机才戛然而止。

1999年6月至2000年5月的美联储加息（基准利率从4.75%上调至6.5%），刺破了互联网高科技领衔的资本泡沫，以至于直到15年后的2015年，纳斯达克指数才超越了2000年互联网泡沫时的记录。

2004年6月至2006年7月美联储的加息（基准利率从1%上调至5.25%），给美国房地产市场来了一次“去杠杆”和“硬着陆”，也间接引发了2008年金融危机海啸。

纵观美联储过去四次加息，第一次冲击的是日本房地产，第二次是全球货币体系和黄金，第三次是纳斯达克互联网泡沫，第四次是美国次贷（房地产）。

然而今年早些时间，美国房屋抵押贷款利率已经上调，这也给没有选择固定贷款利率的房屋卖家们带来更高的还款压力，拉长了今年美国的房屋销售周期，但也更有利于定价权的买方市场。