判决执行案件实例分析 - 李荻律师事务所

作者：李荻律师

大部分的驱赶房客(unlawful detainer)案件都会以房东拿到驱赶令、房客搬离房屋划上句号。对于大部分的房东来说，只要案子顺利走完程序，并且在没有消耗太多时间的情况下把房子收回来就已是万幸，至于能否把房客拖欠的房租收回反而并不是最迫切的诉求了。但也有不少房东想要通过律师的帮助，不仅要把房子收回来，钱也得要回来。这就涉及到要向法院申请经济赔偿的判决(monetary judgment)并执行判决等相关法律程序。今天就来跟大家好好聊一聊执行判决(Judgment Enforcement)这个话题。如果作为房东的您现在还在苦恼如何把房客赶走并希望了解驱赶房客的法律程序，请阅读上一篇文章：“驱赶房客案件实例分析”。

如果房东想要房客支付拖欠房租、法院费用、律师费等等经济赔偿，需要向法院申请并拿到经济赔偿的判决执行令，也就是所谓的Writ of Execution (monetary judgment)。但在申请经济赔偿的判决及执行令之前，李荻律师建议房东首先考虑房客是否有支付判决的能力。换言之，房客是否有资产（如房产、车子、银行账户等等）？是否有工作？房东是否掌握房客的工作或者个人资产的相关信息？如果上述信息房东一概都没有，还需要再想办法对房客的个人资产情况进行调查，这还会造成额外的费用产生。所以如果胜诉金额比较小的话，申请判决执行令就变的不那么必要。再者，如果房客什么资产都没有，也没有工作的话，那就等于没有支付判决的能力，即便拿到判决执行令也于事无补。

所以，对于原告来说，获得判决执行令也只是跨过了第一个障碍，更大的障碍在于 顺利地从房客处取得法院判决的金额。一个驱赶案件结束后，房客往往一走了之，不会主动把欠房东的租金补上，所以如何执行判决就变成了一个令人头疼的问题。这个问题在小额法庭案件中也同样存在。判决执行的方式有好多种，对于驱赶房客案件来说，最常见的方式是扣除工资 “Wage Garnishment”，也叫“Earning Withholding Order”，以及银行账户扣款 “Bank Levy”这两种。

以之前我们代理的一个驱赶房客案子为例，通过庭审，我们帮助房东顺利取得了胜诉判决，判决书及执行令如下图所示。最终法官判被告（房客）需赔偿原告（房东）总数为$13,210.66的经济赔偿，这其中包括$5200美元的未付租金 (past due rent)，$5460.21美元的滞留费 (holdover damages)，$1700美元的律师费 (attorney’s fees)，以及$850.45美元的法院手续费 (costs)。判决总金额也会累计利息。

案件结束后，房东跟房客失去了联系，也不知道房客新的住址。所幸的是，房东掌握了房客的银行账户信息以及房客雇主的信息。通过这两个重要信息，我们最后顺利帮助房东向法院申请下达的扣除工资(Wage Garnishment)以及银行账户扣款(Bank Levy)的法令court order，并通过警察局将这两个法令送达给了房客的雇主及账户所在银行，并请求他们配合。

但没想到的是，大概两周后我们收到了警察局的来信，告知我们房客的银行账户已关闭，无法执行银行账户扣款。房东唯一的希望就只剩下扣除房客的工资。几周后，我们又收到了警察局的来信，告知我们房客的雇主收到了扣工资的执行请求，但由于房客是一位地产经纪人，没有固定工资，只能够在房客完成下一单房子的交易后把佣金扣除来偿还判决。时至今日，此案的房东只收到了从房客 “工资”扣款得来的$2436.50美元的赔偿。

由此案可见，虽然房东可以通过法律手段获得公正的判决，执行判决可谓困难重重。李荻律师希望通过本文告诉各位房东，如果房客出现拖欠租金的情况，一定要尽快通过法律途径解决，提早保护自己的权益。否则不仅驱赶程序需要花费额外时间和金钱，甚至都很难把已经损失掉的租金和律师费收回。

李荻律师拥有丰富的代理驱赶房客案件的经验，案件遍布Los Angeles, Orange County, San Bernardino, Riverside等地，成功为多位房东解决燃眉之急。如果您需要驱赶房客或是想了解更多有关驱赶房客的信息，或是您想通过法院申请经济赔偿，请立即联络李荻律师事务所。电话：626-723-4849，邮箱：di@dililaw.com，微信号：dililaw。

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