美國房地產市場正發生巨變：千禧一代將接替嬰兒潮一代 | 屋婆李娟房地產經紀

今年，千禧一代将接替婴儿潮一代，成为美国成年人数量最庞大的群体。摩根史丹利认为，老去的婴儿潮一代卖房会使得房屋供应在未来十年增加三分之二以上，但年轻人更倾向于租房，买房需求可能只会增加7%左右。

在分析师眼里，美国的房地产市场正变得与以往明显不同。

摩根士丹利在最新研报中认为，随着婴儿潮一代渐次老去，他们会陆续出售房产，这会使得房屋供应在未来十年增加三分之二以上。但这种人口更迭并不意味着必然利好房地产市场，因为千禧一代对租房的需求正日益增加。

根据他们的测算，那些出生在1981至2012年之间的千禧一代和Z世代们对于买房的需求增长空间有限，未来十年间可能只会增加7%左右——这显然大幅低于上述逾三分之二的房产供应增幅。

美国人口调查局的数据显示，就在今年，千禧一代将正式接替婴儿潮一代，成为美国成年人数量最庞大的群体——也就是潜在的房屋需求主力。

美国皮尤研究中心预计，在今年的某个时候，千禧一代的数量将超越婴儿潮一代，成为全美人口数量最多的群体，可能达到7300万。这其中，人口死亡和移民的贡献比较大，婴儿潮一代人口预计将减少到7200万，这一代的人口峰值出现在1999年，当时曾接近7900万人。

不过，摩根士丹利认为，相比于买房，千禧一代和更年轻的Z世代对于租房的需求更大。“随着婴儿潮一代卖掉房屋，房产供应量的激增似乎抑制单户家庭的净需求。这使得租房需求激增，而持有需求受到挑战。”

更重要的原因恐怕在于年轻一代人的观念不同于父辈了。早在2017年，美国统计局发布的分析报告就显示，千禧一代呈现“晚熟”趋势，纷纷推迟进入以结婚、生育和购房为标志的成年期。

约三分之一美国年轻人仍和父母住在一起，需要父母经济资助。

摩根史丹利的上述预测已经在现实中找到了一些印证，或者说迹象。

华尔街见闻此前提及，在金融危机后，很多美国家庭去杠杆化， 主要做法就是将拥有自有房屋置换成租房。

今年1月，由于房屋销售市场疲软，许多潜在购房者转而租房，租房市场火爆，这是2012年以来从未出现过的情况。曼哈顿的租金上涨到3204美元，年增长率为2.6%，是自2016年初以来最快的年增长率。

“许多人都愿意放弃那些不具有经济吸引力的交易，转而继续租房。当今年春天的新库存浪潮冲击市场时，会有更多二手房卖家不得不选择再降价出售。”StreetEasy资深经济学家Grant Long坦言。

面对当前困境，Grant Long明确给出了“降价”的建议：“纽约楼市面临着房屋供给过剩、买家拥有较大的议价能力的状况。未来几个月的房屋供应量还将大幅增加，卖家必须愿意"降价"。”

供应端已经出现较为明显的疲弱势头。根据美国商务部公布的数据，今年2月美国新房开工数量环比下滑8.7%，远低于去年同期水平，降至116.2万户，低于市场预期，同比降幅也达到9.9%，这显示美国房地产市场依旧低迷。

同时，作为未来经济活动的一项重要指标，2月份美国新房建设许可数量同比下降1.6%，至129.6万户，显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。

卖家售楼也并不顺利。美国房地产信息网站StreetEasy发布的市场报告显示，去年春季超半数挂牌出售的纽约房源至今卖不出去，70%成交价格不及卖家预期。

相比之下，婴儿潮一代则创造了长达60之久的房地产大牛市。自二战结束至次贷危机前夕，也就是1946-2006年，美国住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍、年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。

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