中国买家缩减海外房产投资 豪宅卖家如何应对？

近来，中国买家对外国房地产的投资狂潮有所降温，造成这一转变是多重因素综合作用的结果，包括中国政府收紧对境外投资的限制以及美国部分地区加强市场监管等。根据全球知名的贝克·麦坚时律师事务所（Baker Mckenzie）发布的一份报告，2018年中国买家在美投资规模较上一年同期暴跌83%。

然而，一些房地产分析师预测，中国买家缩减海外房产投资也许并非长期趋势。虽然豪华物业可能需要比往年更长的时间才能售出，但销售速度的延缓表明市场开始回归正轨，而非陷入低迷。鉴于此，豪宅卖家应考虑将目标转向来自拉丁美州和欧洲等其他地区的购房群体，同时着重强调物业的长期投资潜力。

总部设在澳大利亚墨尔本的房地产代理公司Kay and Burton合伙人兼国际业务主管Jamie Mi说：“考虑到中国市场的规模及日益壮大的中产阶级，我认为从长期来看，中国买家在海外的房地产投资不会有明显回落。”她补充道，“我们预计，今后此类投资很可能悄然进行并维持适度规模，不会再像过去那样大张旗鼓。”

据美国房地产商协会，除中国买家以外，来自加拿大、英国、印度和墨西哥的投资者也是美国住宅市场的主力军。与此同时，加拿大和英国的房地产市场更多地吸引欧洲买家，所以这些地区的卖家应将目光投向相应的买家群体。

但考虑到今年全球房地产投资预计将放缓，各国投资者在做出置业决策时要比以往更加谨小慎微。这意味着卖家必须做好心理准备——他们的房产有可能在市场上逗留更长时间，并且应牢记最能吸引海外投资者的物业类型和地段。

Mi指出，购置豪华物业的外国买家大都是见多识广的环球旅行者，因此他们通常在需求旺盛的中心社区寻找高端住宅，但好在他们的选择范围包含各种物业类型。

她说：“他们喜欢到最热门的郊区选购精品公寓、顶层单元和高端物业，也有相当一部分买家对附带大片土地且历史悠久的宅邸青睐有加。例如，那些被澳大利亚列入历史遗迹的老宅可谓是价值连城。”

此外，新开发项目也一直深受外国买家的欢迎，尤其是知名度较高、由建筑大师打造的楼盘。

总部设在迈阿密的房地产开发及代理公司Fortune International Group创始人、总裁兼首席执行官Edgardo Defortuna说：“投资者开始转向高品质住宅。精良的建筑设计、财力雄厚且经验丰富的开发商以及知名品牌冠名都成为他们的重要考量标准。”

另一方面，投资者也在努力寻找能够提供长期、可观租金回报的物业。对于这一点，卖家在推销房屋时应重点强调。

道格拉斯艾丽曼地产公司驻纽约房地产经纪人Daniela Sassoun说：“购房出租的投资者往往在财务上精打细算，他们可能计划将物业出租几年，然后作为自己的退休居所。”

中国买家对外国楼市至关重要

虽然中国人的海外房产投资可能有所减弱，但在全球许多主要市场，他们仍是不可撼动的第一大外国购房群体。房地产咨询公司莱坊国际提供的数据显示，2018年，来自中国大陆的买家贡献了伦敦约三分之一的外国买家房产交易。在澳大利亚，中国买家仍牢牢占据外国公民房产投资的最大份额。

Sassoun称，最近几年市场行情一路高歌猛进，大批海外投资者甚至在没有亲自看房的前提下便抢购公寓。

她说：“这不是正常现象。如今，随着市场降温，外国买家在做出置业决策时慎之又慎，而且会提前做好功课。他们想要掌握房价走势，并对目标物业所在的社区有一定了解。”

尽管英国脱欧引发的不确定性导致伦敦高端住宅销售严重下滑——2014年到2018年成交量暴跌46%，但中国投资者对当地楼市的影响力仍不容小觑，而且在2018年外国买家房产交易中所占的份额要高于2015年。

莱坊国际合伙人兼全球研究部主管利亚姆•贝利（Liam Bailey）说：“虽然中国大陆买家略微放慢了投资步伐，但他们在许多市场中所占的份额却有所提升。即使中国买家眼下正面临如何向境外转移资金的难题，但他们依然是伦敦住宅市场的第一大外国购房群体。”

根据莱坊国际的数据，2018年中国大陆买家占伦敦所有外国买家房产交易的29%，较2015年22%的占比显著增长。与此同时，中国香港买家贡献了14%的份额，而2015年这一比例仅为9%。

2018年，外国投资者在澳大利亚的购房支出从上一年的175亿澳元骤降至125亿澳元，但中国买家作为第一大海外投资群体的地位毫不动摇。

Mi说：“来自中国的房产投资一直是支撑澳大利亚楼市的中流砥柱，今后也将如此。或许唯一的不同之处在于，现如今交易需要更长的时间才能达成，而且付款期限被适当延长，从而为中国买家留出充足的时间向境外转移资金。”

除了中国政府加强对境外投资的监管外，新南威尔士州向外国购房者征收附加税可能也在一定程度上导致了市场放缓。

在加拿大，由于地方政府对海外买家征收新税，去年温哥华和多伦多的外国投资出现萎缩。考虑到相对实惠的住宅价格和优质的高等教育资源，以中国买家为主的外国购房者开始涌向蒙特利尔。

安阁物业蒙特利尔分公司授权合伙人Patrice Groleau说：“对于外国买家，蒙特利尔向来是继多伦多和温哥华之后的第三选择。如今，他们纷纷转向蒙特利尔，因为当地房价仍在可以负担的范围内。我们经常从中国买家口中听到，他们被这里的食物、水源和空气质量以及良好的教育前景所吸引。”

正如在澳大利亚和英国，中国投资者同样是美国房地产市场的最大买家群体。很多投资者之所以在纽约置业，是因为当地的精英私立学校，这可以为他们的子女提供进入常春藤名校的敲门砖。

据全球顶级豪宅拍卖平台Concierge Auctions，就高端市场而言，中国买家尤其青睐知名品牌冠名的物业。卖家还应注意，他们对某些营销卖点特别感兴趣，比如配备全套家具、可拎包入住的住房，以及附带游泳池和车库等在中国并不多见的豪华设施的楼盘。

此外，由于海外投资者在做出置业决策时比以往更加谨慎，卖家一定要有耐心。

Sassoun说：“虽然市场行情总有高低起伏，但海外投资者从未缺席。部分买家通过以往的投资经历积累了一定经验，所以并不急于入手。他们甚至可以持有一处物业长达15年的时间，然后择机出售，以赚取丰厚的回报。”

海外买家需求呈现动态化发展

虽然中国买家继续在许多市场一马当先，但其他外国投资群体也日渐形成规模。

莱坊国际的数据显示，从2015年到2018年，来自俄罗斯、美国、土耳其、西班牙和德国的买家大幅提升了他们在伦敦高端住宅市场所占的份额。

贝利说：“有趣的是，该数据恰好涵盖了英国脱欧公投举行前后的整个时期。事实证明，比起担忧伦敦房地产市场的前景，欧洲买家显然对如何利用英镑贬值来优化投资收益更感兴趣。”

在伦敦，外国富豪买入的1000万英镑（折合1320万美元）及以上的豪宅数量几乎是脱欧公投前的三倍。对于持有地处中心区的超高端物业的卖家，眼下可能是一次千载难逢的好机会。

目前，来自中国、法语区国家和美国的投资者对加拿大房地产市场的热情不断升温。在大批中国买家涌入蒙特利尔的同时，法语区国家的投资者对当地楼市繁荣也贡献了一份力量。

Groleau说：“全世界正掀起一股移民加拿大的热潮，买家主要来自瑞士、比利时、法国和法属非洲。在他们看来，蒙特利尔显然是个不错的选择。同时，随着美元走强，美国买家也开始回归。”

他表示，蒙特利尔南岸的卖房人足够幸运，因为海外投资者对这个地区情有独钟，但他预计，外国买家加大对城郊社区的房地产投资指日可待。

虽然中国买家在迈阿密市场并不占据主导地位，但全市约70%的豪华住宅被外国投资者购得。这些买家主要来自拉丁美州，他们的置业决策与本国的经济和政治形势息息相关。

Defortuna说：“最近，我们发现墨西哥买家蜂拥而至，他们大都对总统选举结果表示担忧，因而开始积极关注迈阿密房地产市场。但巴西买家的购房初衷与之截然相反，他们对有望为其带来更多财富的国内最新政策感到乐观，所以资产多元化成为首要选择之一。”

然而，国际投资者对迈阿密的兴趣有所下降，2018年外国买家的购房总量占佛罗里达州全部房屋销售的19%，较2017年的21%小幅下滑。为此，专家建议高端物业的卖家应考虑接触那些愿意为心仪房源一掷千金的中国和巴西买家。

在纽约，海外投资者似乎也开始“退居二线”，去年全市几笔最昂贵的房产交易均出自国内买家。目前，纽约的外国买家群体以中国人和加拿大人为主。Sassoun称，她最近接洽了不少英国客户，他们对英国脱欧的前景深感担忧，因此想要购置一些能够提供高额投资回报的资产。

除了监管收紧和税负增加带来的不利影响以外，另一个严峻的问题是，富裕买家的购房需求是否足以消化纽约过剩的豪宅库存。这意味着，卖家在出售房屋时或将面临更大的挑战，并且最好瞄准有意进行长期房地产投资的买家。

相比之下，来自格林威治村、西村和翠贝卡等市中心富裕社区的卖家可能最为滋润，因为这些地区常年需求旺盛。为了吸引更广泛的买家群体，卖家应着力宣传物业的投资潜力，从而吸引并留住那些愿意支付高价的准房东。

Sassoun说：“如果您购买一处相对稳健的物业并将其妥善出租，它很可能按照您所预期的速度升值，这也是市场的一般规律。虽然房地产投资可不是一笔小数目，但投入和回报往往成正比。”

来源：居外网