美國房貸：預審房貸是很關鍵的一步 | 李娟房地產經紀

现在赴美买房的人当中有很多是现金购房，当然，也有一些人选择贷款买房，贷款买房有一个很关键的步骤：预审房贷，简单来讲，预审房贷就是申贷者提供个人资料给银行进行初审，只有通过了，你才有资格获得目的银行的正式贷款。但是获得预审房贷批准，并不意味着能最终通过银行的正式贷款审批！

关于申请贷款预审批准书有很多需要注意的事项及细节，很多人并不是特别清楚，所以需要提前了解一下，下面详细给大家介绍。

据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况信息表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和负债部分（Liabilities）。通常来说，负债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。

你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。

如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你此时选用的是谁，你在正式贷款时还是可以货比三家。

贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过，银行初步同意借钱给你。

卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，从而不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。卖主往往更愿意接受经济状况好的买主的报价。

申请贷款预审批准书还需要以下的信息：

买主姓名(Buyer Name)
社会安全号(Social Security Number)
房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
贷款额(Loan Amount)
贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
买主地址(Buyer Address)
买主电话(Buyer Phone)
买主年收入(Income)

最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买主将月收入的某个比例用於与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。 

贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以後的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。

从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。

从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。

过户日期(Settlement Date)可订在合同生效後的30天到45天。

贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待於认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。

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