【地产】美国买房,忽视这些小细节或让你损失惨重！

在美国看房这一步骤绝对是整个买房过程中最重要的一步。看房的机会难得，由于可以对房屋进行评估，所以需要多花些时间，从下水、地毯到衣柜，这些细节都不能忽略。

为了避免看错房，城市君今天就来和大家说说，在美看房，哪些方面需要提前考虑好。

一.预算

看房之前或者开始看房的时候，要做一个银行贷款预批(Pre-approval)，这样可以大概知道你可以贷款的最大额度。

另外需要考量的开销还有首付(Down payment),过户之前的成交费用(Closing cost)、贷款手续费、装修家具及生活用品选购费用、房贷及每月需要支付的其他固定费用等。

手头上的流动资金需要能保障以上所有开销并留有一定余地，那么首付加上贷款最大额度，就是你的预算上限。

二.决定购房区域

无论是买自住房还是投资房，所有经纪人都会反复强调地点(Location)的重要性，其实地点包括很多考量因素，真正开始选择房源之前，首先要决定一个大概区域，以便缩小范围。

具体的地点的考虑因素还有以下几点：

1.治安

有不少网站可以直接查到房屋周围的治安状况。像https://www.crimereports.com/ 可以通过地址、邮编、城市名等搜索到近期某区域的报警案件，从小型的骚乱到砸车偷窃、抢劫、吸毒、性犯罪等，都会详细的在地图上标记出来，并提供发生的时间地点、接警单位、甚至案件号码，非常公开透明。

另外一个网站

https://www.nsopw.gov/en/ 专门查询性犯罪者的数据库，在美国，有过性犯罪史的人，改变居住地址都要登记，所以每个人都可以随时查到他们的信息，避免自己和孩子处于危险状态。

如果已经有要下手的房子，在出价之前，除了网络查询，可以白天和晚上都在附近转一转，观察一下周边的街道整洁程度、有没有街头涂鸦、商店门窗有没有栅栏、前院开放程度、停车状况、有没有流浪人员等。

2.学区

好学区房价虽高，但是也保值，增值也比较快，出租和卖也都容易，所以不管是家有适龄儿童的自住刚需，还是投资房产打算出租，都是需要考虑的。

网站https://www.greatschools.org/ 可以输入邮编、地址、学校名称等查询学区，并给出学校的详细信息比如评分、学生人数、比例、低收入学生及残障学生人数等。

3.社区环境

除了治安情况，整体社区环境也值得注意。

人口密度高低、房屋均价、族群构成、出租屋比例、居民生活态度等等细节，都可以多绕绕观察一下。

4.生活便利性

自住房的话，离工作地点距离和交通都需要考虑。另外，离附近超市、商场、学校、餐馆、医院、餐馆、公园、健身房等附属设施的距离，可以根据自己家的生活习惯列入考量。

三.具体房屋细节

确认了预算、希望购买的区域和房屋类型，剩下的就是查看具体的房子情况。主要分为以下几点：

1.房屋外观、周边环境及邻居

亲自去看房，第一印象肯定是房子周边的环境以及房子的外观了。抵达房子的过程是否顺利，比如路况如何，好走不好走；房子周围的空气质量如何，是否有垃圾填埋场、工厂、污水处理场、动物园等可能产生异味的设施，或者是湿地、沼泽、死水潭等可能有异味的自然地貌；是否安静，离高速距离如何、有没有火车站或者其他轨道交通经过、是否在飞机航线上、是否很靠近机场，附近有没有消防局或者警察局等。

另外还要看看有没有其他硬伤，比如近处有没有高压线、变电站等。

2.房屋结构

如果买方经纪人比较懂，会帮忙参考一些，因为有些结构方面的问题很难修缮。比如地基有没有下陷、渗水、主房梁和主承重墙有没有龟裂、有没有被白蚁或者其他东西腐蚀。当然了，大部分这类的严重问题，在验房的时候，验房人员利用专业设备和完备的知识可以发现，但是如果你在看房的时候就通过一些细节提前看出问题，那么也就没必要进入下一步环节，浪费时间了。

3.房屋内部具体格局

大部分买家应该会对这一部分有很多自己的想法，这是最容易影响买家做决定的部分。

喜欢一层楼两层楼还是多层？几间卧室几间卫生间？卫生间有没有窗户？

卧室衣柜够不够大？每间房间是否方正？

厨房喜欢开放式还是非开放式？在面积差不多的情况下希望卧室大点还是客厅大点？

有没有地下室？面积如何？

车库大小？和房子连着还是分开？

热水器、烘干机、炉灶是用气还是用电？

这些问题看几个房之后，每个买房人都应该心里有点数。

4.采光、朝向和风水

采光方面，如果是晴天看房，进入房间的第一时间就可以感觉到。采光不好的原因也很多，比如本身房子窗户少、小或者多数朝北，前后有大树，前后有高层建筑。

朝向的话，中国讲究坐北朝南，不过美国房子一般不是这么修，朝向不太正，所以就算讲究这方面，大部分卧室朝向东南或者西南也就差不多了，正南的真的不多的。

至于风水，有一些可以挑一挑，比如路冲房、反弓房，这种其实并不完全是风水，而是确实有安全性考虑。

5.装修

很多人一进房子就被精致的装修吸引了，不由自主的觉得喜欢，想要出价时候倾向出更好的价格来拿下房子。

城市君其实建议，精装修的房屋反而需要额外的考量，因为很多屋主在卖方之前会将房子装修一番，以求卖出高价，但是并不会使用好材料，也不会装修的很仔细，颇有些金玉其外败絮其中的意思。有些精装修的房屋甚至是专门的倒卖团队，低价买下状态比较差的房子，装修一番然后高价卖，自然也不会特别用心了。

不是说精装修房不能下手，只是需要特别留意用的材料之类的，如果可以接受，并且考虑到价格也合适，还是可以买的，毕竟装修也是一件麻烦事。如果不太懂这方面，不敢下手，又不想自己出手装修，只想迅速入住，城市君建议不如考虑那些没有新装修，内饰风格也许有些过时，但是保养适当的房屋。

美国买房看房需要考虑的东西非常多，动辄几十万或几百万甚至上千万的交易，一不小心就有可能掉坑里、劳民伤财。所以一位专业靠谱资深负责任的房产经纪人就至关重要了。只有资深专业和强烈责任心的房产经纪人，才会最大限度的设身处地站在客户的角度从众多房子中挑选出最适合的那个，好的房产经纪人不但让买房之旅事半功倍，同时更是相伴一生的房屋顾问和老友。