电算会计师事务所：美国金融犯罪执行局持续加大核查房产现金交易，30万美元现金买房严查

对于关注全球化资产配置的跨境人士来说，这是一条重磅消息，不能不引起足够的重视和警惕！

2019年5月15日，美国财政部金融犯罪执法局（Financial Crimes Enforcement Network，简称FinCEN）继2018年年初和年底两次重磅公布的监管法令后再次重磅宣布，进一步加强和提升对现有房地产领域的目标性重点监管地区法令，要求所有美国地产产权保险公司必须再次严格把关、提交和识别通过壳公司在指定的12个大都会地区“全额现金”购买高端住宅的真实买主以及受益人或者实际利益人的身份信息。

这次公告监管的范围明显比上次2017年3月以来的延长令、2018年两次的行政命令广泛程度和力度大的多。

近日这次公布的法令，一是再次明确将汇款交易也定义为现金交易行为，并明确指出任何现金交易超过30万美元的房产，特别是通过壳公司LLC架构交易的房产将全部清查。二是在上一次法令规定的12大都会地区继续保持不变。这次主要目标在房产大幅度升值和交易量明显的纽约市、迈阿密、洛杉矶、芝加哥、旧金山、波士顿、达拉斯地区、夏威夷火奴鲁鲁地区、拉斯维加斯、圣安东尼奥、圣地亚哥和西雅图都入围金融犯罪现金交易调查的监管范围。

这则更新过的公告对于高净值跨境中美的华人家庭来讲，其震动力和影响力远远超过以前两次通告的冲击力，威力很大。

我以前在这里曾发布一篇有关海外置业的文章《2017年海外置业属哪强？美国、德国、加拿大、澳大利亚和英国成中国高净值人士最爱》，列举了胡润的统计数据，其中，美国15个城市的房产投资最为热门。无一例外，这些华人高净值人群和国际超高净值人群钟爱的地区，将首当其冲受到影响，大额高端豪华房地产的成交势必会受到巨大震荡，全额现金交易行为当再次成为敏感的话题，如何做好安全的财富保障和合规的财务税务筹划，比任何时候都要重要了。

近日公布的新公告明确实施新的措施，要求金融机构和地产行业都必须进一步提高反洗钱的风险意识，对于通过壳公司购买高端豪华房产的客户要特别关注，对于不通过传统金融机构可追踪方式的现金交易要重点监管和报告，以防非法洗钱和身份隐匿。一经发现，毫不犹豫要严厉打击，制止有可能的犯罪行为。特别对于有意隐匿隐藏资产的行为，更是要铁腕整治。美国财政部金融犯罪执行局FINCEN也同时向金融机构和地产行业发布如何侦查和报告这些可疑行为，尤其是来自海外的复杂架构的可疑行为的操作指引。

美国金融犯罪执行局FinCEN代局长Jamal EL-Hindi在上一次宣布临时法令更新时就曾表示，此前实施的目标性地区法令取得了宝贵的数据，“所有上报的房产交易中，有30%的海外买家或受益人，涉及可疑金融活动。”。这次也不例外，经过长时间的侦查，通过这样和金融机构、地产行业、以及执法部门的有效联合，可疑正当合法地保护美国的房地产市场不成为海外人士洗钱的工具。FINCEN还特别对美国国会在此次行动方案中的有力支持表示感谢。这也是美国历史上第一次通过国会支持金融犯罪执行局，收集有关海外买家利用壳公司架构复杂方式购买美国高端豪华房地产的信息。

打击海外资金洗钱行为，美国国会意志坚定。自从2016年1月起，美国金融犯罪调查局就发布财政部的公告，要求地产产权登记公司必须报告法定登记地产信息的受益人信息，尤其是通过壳公司购买的高端豪华地产，更是要复核调查。当时调查的范围仅仅是在纽约曼哈顿地区和迈阿密两个地方利用壳公司购买的豪华公寓。第一轮调查的对象也仅仅在于无需贷款，全额现金交易的人群的信息。 在2016年7月和2017年2月，金融犯罪调查局又扩大了调查范围，将调查范围扩大到纽约市的全部行政区、迈阿密整个大都会地区、加州的五个地区（包括洛杉矶、三藩市和圣地亚哥等）和德克萨斯州的圣安托尼奥地区。

此次公布的新法令，要求地产产权保险公司、地产公司、地产经纪人必须严格执行该法规，对海外买家的可疑行为必须立即按照相关操作指引直接向金融犯罪调查局报告。具体报告的信息要求是：

有关8300表格的普及知识，请参见我在《第一财经日报》的有关访谈文章《【第一财经日报访谈Elton Wang】揭秘美国税法：让英达被罚32万美元的8300表格究竟何方圣神？》（请在第一财经日报的APP搜索“8300表格”字样）

如果要在上述几个地区投资美国不动产，请务必先做好合规的税务筹划和未雨绸缪的税务筹划。完整的逻辑链条、合规的税务筹划、严密的投资结构、合法的财务来源，才是可以长远可持续发展的选择