外国买家撤离美国楼市 | 電算會計師事務所─Michelle Wu, CPA

地產時間:07/24/2019 瀏覽: 3489

受全球经济增速放缓、美元走强等因素影响，近年来外国买家在美国购房的兴趣越来越弱。与此同时，美国楼市也在持续降温。如今，在美联储即将降息之际，美国楼市能否一改颓态？

中国买家在美购房规模骤降56%

全美房地产经纪人协会（NAR）近日发布的报告显示，在截至3月底的一年中，外国买家共购入18.31万宗美国住宅，较之前一年的26.68万宗减少36%；总价值为779亿美元，较之前一年的1210亿美元减少36%。

2011年以来外国买家在美购房规模变化，来源：NAR

按国别看，中国购房者仍是美国房地产市场的主要买家，但买房规模已经大幅下降。数据显示，在去年4月至今年3月期间，中国买家购入19.9万宗美国商业地产和住宅，总价值为134亿美元，较之前的一年下降56%，是购买美国房屋规模降幅最大的国家。

五大外国买家在美购房规模，来源：NAR

其次是加拿大买家，购买了价值80亿美元的美国房屋，同比下降24%。剩下的五大外国买家依次为：印度（69亿美元，同比下降4%）、英国（38亿美元，同比下降48%）及墨西哥（23亿美元，同比下降45%）。

对于外国买家加速撤离美国楼市的现象，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，外国买家在美国楼市的投资减少是很多因素综合的结果，比如全球经济增长放缓、部分国家资本管制、美元持续走强以及待售房屋库存量低等。“然而，下降的幅度十分惊人，这意味着全球投资者对持有美国房产的信心在降低。

美国楼市依旧持续降温

虽然目前美国抵押贷款利率进一步下降，失业率也维持在低位，但一系列数据仍显示，美国房地产市场正在降温。

房价方面，标普CoreLogic凯斯席勒全美房价指数在4月上涨3.5%，增幅小于3月的3.7%和2月的3.9%；衡量美国20座最大型城市的房价指数年化增幅2.5%，也弱于3月的2.6%。

新屋开工及营建许可方面，美国商务部7月17日公布的数据显示，经季节性因素调整后的6月新屋开工量为125.3万套，较5月的126.5万套下降0.9%，单户住宅的上涨被多户建筑的大幅下降所抵消。与此同时，营建许可获批量下跌6.1%至122万份，跌至两年以来的最低水平。

此外，根据德银日前发布的一份报告，美国居民住宅投资相对于实际GDP的贡献依然在萎缩、消费者购买新居的兴趣在减淡。

美国消费者购买新居的兴趣变化，来源：德银

美联储降息成美国楼市“救命稻草”？

随着美联储即将按下降息按钮，美国房地产市场或许能从中获得提振。对于美国楼市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本。

据芝商所的最新“美联储观察”工具显示，美联储在7月降息25个基点的可能性为75.5%。目前市场普遍预计美联储将在今年降息2-3次。

国金证券近期在一份研报中表示，预计美国房地产市场不会进一步大幅走弱，原因包括以下几点：第一，市场预计美联储降息概率加大；第二，美国住房按揭贷款利率转向下行，抵押贷款申请的稳定对房地产市场形成支撑；第三，成屋销售的领先指标开始企稳回升；第四，另一个前瞻性指标——住宅建筑商信心有所改善，攀升至七个月高位。